本文作者系浙江大学房地产研究中心贾生华，凤凰网房产已获授权
前 言
伴随着改革开放的历史大潮，我国住房制度改革也走过了近40年的历程。作为中国改革开放的重要组成部分，住房制度改革深刻影响了当代中国社会经济的发展轨迹，决定了许多城市、企业、机构、家庭、个人的命运。在纪念中国改革开放40年之际，作为中国住房制度改革的参与者，我们由衷地向这场伟大的改革致敬，相信它将载入中华民族伟大复兴的历史画卷。
为了回顾和总结房地产发展经验，引领新时代浙江房地产行业健康发展，浙江日报社主办，联合浙江房地产业协会、浙江大学房地产研究中心等单位，开展了“致敬住房制度改革二十周年系列活动”。本报告作为本次活动的一个内容，由浙江日报新闻发展有限公司委托浙江大学房地产研究中心完成。
总结历史经验教训，探求未来发展方略，是对住房制度改革最好的纪念。本报告在浙江大学房地产研究中心以往研究和积累基础上，对1998年以来浙江住房制度改革、城市化进程、房地产市场发育、城镇住房保障等方面进行了梳理，谨此献给住房制度改革的所有参与者。一孔之见，挂一漏万，敬请谅解，欢迎批评指正。
第六部分：城市换了人间
城市是人类社会进步的重要载体，城市化水平和城市生活品质与经济发展阶段密切相关。1990年代开始，随着中国社会从温饱阶段进入小康阶段，启动房地产市场成为推进中国特色的“政府主导、大规模、快速城市化模式”的现实选择。20年来，随着住房制度改革和房地产市场发展，房地产不负众望，对城市化进程发挥了巨大的、不可替代的推动作用。
1990年代开始，随着住房制度改革和房地产市场持续繁荣，浙江省城市化水平快速提升，在全国各省区处于领跑地位，2017年达到68%，已经进入城市化后期。
在城市化水平大幅提升的数字背后，老百姓感受更直接的是城市功能逐步改善，基础设施和公共服务水平不断提高，城市品质越来越好，的确能够“让生活更美好”。
在商品房大规模开发建设启动以前，浙江省城市基础设施十分落后。正是房地产市场启动，才使得大规模城市建设得以实施。例如，中房集团湖州公司坚持“优质、高效”的开发宗旨，1996年开发完成当时湖州市最大的旧城改造项目——马军巷小区。由于其注重项目品质和改善城市功能，先后荣获建设部综合金奖、工程质量金奖和中国建设工程鲁班奖，成为当时浙江省、乃至全国房地产开发与城市建设的标杆。又如，绿城集团投资建设学校、医院，金城集团投资建设青少年活动中心等。正是浙江省房地产企业的不断努力，使得城市基础设施和公共服务设施得到了不断改善和提升。
1998年，杭州市政府明确提出了“住在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州”的发展战略，政府引导，市场驱动，大规模投资住房建设，实施安居工程，完善住宅物业管理，增加园林绿化建设，在水、大气、噪声污染控制和拆除违法建筑等方面也成效显著，使城市居住环境得到了改善。据此，杭州市政府获得了2001年世界人居环境改善方面的最高奖项——“联合国人居奖”，旨在“表彰其通过大规模的住房及基础设施投资，使城市环境得到了根本改善”。
2001年，钱江新城的建设拉开了杭州城市“沿江开发、跨江发展”的序幕。作为杭州构筑国际大都市领头雁工程的钱江新城，其开发建设的成功与否，将直接关系到杭州“构筑大都市，建设新天堂”的战略目标能否顺利实施。对于这样一项规模宏大、影响深远的战略性城市开发工程，其涉及的土地面积、投资金额、时间跨度、项目管理、利益协调等方面的复杂性都是前所未有的。为了深入研究国内外CBD发展的规律，借鉴国内外经验教训，钱江新城管委会牵头，委托浙江大学房地产研究中心组织各方面专家，合作开展了“钱江新城开发建设整体方案与投资战略研究”。课题组运用城市规划、城市经济学、土地经济学、大型项目管理、社会经济预测等科学原理和方法，借鉴国内外城市CBD发展的经验教训，提出了钱江新城分阶段发展战略规划，并重点对钱江新城形成期的城市功能发育、土地增值分析、资金平衡分析等进行了定量分析，为钱江新城开发建设发挥了战略性决策支持作用。
得益于房地产市场的持续繁荣，杭州市政府“经营城市”的理念取得巨大成功，成为中国典范。2009年，王国平的《城市论》（1-3卷）由人民出版社出版发行。王国平写到：回杭州担任市委书记，已经十个年头了。作为特大型城市的管理者，天天都在品尝酸甜苦辣，体验喜怒哀乐。每当夜深人静的时候，毛泽东主席于1949年3月5日，在河北平山的一个小山村——西柏坡的一段讲话，就会在耳边响起：“必须用极大的努力去学会管理城市和建设城市。”我，一名后来的共产党人，能够用自己的辛苦和智慧，回答好这一历史性的重大课题吗？“城市论”就是我的一份极不成熟的答卷，并想以此来纪念60年前那篇著名的讲话。
整个2000年代，城市化大潮席卷浙江大地，房地产开发和城市建设如火如荼，每个城市都发挥优势，突出特色，实现了“旧貌换新颜”。
在海岛城市舟山，土地资源是制约城市发展的主要瓶颈。1991年8月，浙江省国信企业（集团）公司、浙江省水利厅、普陀区国有资产投资经营有限公司共同投资组建了东港开发公司，负责实施省内唯一不占用耕地的省级经济开发区——普陀东港经济开发区的海涂围垦和城市开发建设，把普陀区城区面积拓展了12平方公里。2006年，普陀区委托浙江大学房地产研究中心开展“浙江省舟山东港开发有限公司战略规划研究”，提出东港公司以 “沧海变桑塔，东港建新城” 作为使命愿景，战略定位为“东港新城的发展运营商”。课题成果认为，东港新城地处普陀旅游金三角的中心，又即将成为普陀区新的行政中心，结合东港、普陀、临城、定海等区域特点和互动关系分析，东港新城应该打造成为“舟山旅游集散地，普陀佛国新地标”。经过十多年的开发建设，目前东港新城已经成为普陀现代化新城区，与沈家门渔港交相辉映，翻开了普陀城市发展新篇章。
上有天堂，下有苏杭，钱塘自古繁华。随着房地产市场发展，杭州城市建设和管理日新月异，杭州城市知名度、幸福感在国内领先。2009年，时任杭州市长蔡奇主持了一项“市长课题”，组织浙江大学、经济学人智库、杭州市建委等单位合作，研究如何进一步建设“与世界名城相媲美的生活品质之城”。课题研究通过对在杭州生活的本地市民、外省人士、海归人士、外籍人士、留学生等各类人群的4000多分调查问卷，比照温哥华、维也纳、大连、苏州等国内外宜居城市经验，提出宜居城市的评价要素包括自然环境与地理区位、人文环境与城市文明、安全健康与生活便利、经济发展与开放程度、社会和谐与可持续性等五大方面，认为宜居城市的评价要从“宜居性”和“宜居度”两个角度出发，全面评价宜居城市建设的客观表现和居民的主观满意度。通过评价和比较杭州城市宜居性和宜居度指标，建议杭州从综合治理交通问题、大力整治生态环境、着力提升国际化水平、加大教育资源投入和加强城市文明建设等方面入手，建设国际宜居城市，打造一个与国际名城相媲美的生活品质之城。
杭州对宜居城市的研究和探索，明确了什么是宜居城市、如何评价宜居城市、怎么建设宜居城市等三个核心问题，十年来深刻影响了杭州城市发展战略和策略，其成效在2016年G20峰会期间得到广泛称赞。
面向未来，浙江省进入了后工业化和现代化发展阶段，新型城镇化战略和乡村振兴战略将引领城乡协调发展。在新的起点上，房地产业的基础地位不会变化，但作用方式将会调整和升级。住房制度改革进一步深化，房地产市场“长效机制”建设加快，我们期待更加美好的明天。
在城市竞争过程中，城市政府经营城市的任务艰巨。过去30年，房地产成为经营城市的主战场。未来30年，房地产依然是经营城市的重要内容。不同的是，要更多从城市资源、人口、环境、人文、产业、交通、管理等多方面综合平衡，把城市看作一个多元复合的、高集聚度的、大型复杂生态系统，努力提高城市综合品质，实现可持续发展。
作者简介：
浙江大学房地产研究中心 贾生华
浙江大学管理学院教授、博士生导师，企业投资研究所所长，浙江大学房地产研究中心主任。主要研究房地产市场、房地产政策和房地产投资等领域。1999年-2009年兼任浙江大学管理学院副院长、浙江大学MBA中心主任等职务。曾任浙江大学社会科学学部党工委书记、副主任。
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