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浙江房地产20年发展报告之五：家庭买不买房

本文作者系浙江大学房地产研究中心贾生华，凤凰网房产已获授权

前 言

伴随着改革开放的历史大潮，我国住房制度改革也走过了近40年的历程。作为中国改革开放的重要组成部分，住房制度改革深刻影响了当代中国社会经济的发展轨迹，决定了许多城市、企业、机构、家庭、个人的命运。在纪念中国改革开放40年之际，作为中国住房制度改革的参与者，我们由衷地向这场伟大的改革致敬，相信它将载入中华民族伟大复兴的历史画卷。

为了回顾和总结房地产发展经验，引领新时代浙江房地产行业健康发展，浙江日报社主办，联合浙江房地产业协会、浙江大学房地产研究中心等单位，开展了“致敬住房制度改革二十周年系列活动”。本报告作为本次活动的一个内容，由浙江日报新闻发展有限公司委托浙江大学房地产研究中心完成。

总结历史经验教训，探求未来发展方略，是对住房制度改革最好的纪念。本报告在浙江大学房地产研究中心以往研究和积累基础上，对1998年以来浙江住房制度改革、城市化进程、房地产市场发育、城镇住房保障等方面进行了梳理，谨此献给住房制度改革的所有参与者。一孔之见，挂一漏万，敬请谅解，欢迎批评指正。

浙江房地产20年发展报告之一：改革走在前列

浙江房地产20年发展报告之二：市场勇立潮头

浙江房地产20年发展报告之三：保障多房并举

浙江房地产20年发展报告之四：企业生生不息

第五部分：家庭买不买房

家庭是住房制度改革的主要参与主体和受益群体。改革开放初期，浙江城镇居民住房十分困难，1980年人均住房使用面积只有9.4平方米。1990年代以来，住房建设突飞猛进，浙江省城镇人均住房面积长期位居全国第一，住房品质不断提高，居住环境日新月异，成为区域经济现代化的重要成果。

2016年9月，浙江省人民政府办公厅印发《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》，提出“10月1日起，全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付，鼓励在建住宅积极实施全装修”，标志着浙江省住宅建设标准进入了新的发展阶段。

对老百姓来说，除了住房条件改善带来的获得感，更加纠结的是房价上涨产生的“财富效应”。从1995年到2017年，浙江省商品房销售均价增长8.9倍，高于同期城镇人均可支配收入7.2倍的增幅。面对不断上涨的房价，在“买不买房”的反复纠结中，在什么地方拥有几套房子？最终成为家庭财富积累水平的决定性因素。事实表明，过去20年来，购房是家庭最有效的投资方式。

在杭州市区，房价上涨的财富效应更加显著。据统计，2014年新建商品住宅销售均价约15450元/平方米，2017年上涨到了24400元/㎡。如果2014年在杭州以平均价格购买一套100平方米的住宅，三年后大约可以增值90万元，相当于2017年杭州市城镇人均可支配收入56276元的16倍。房价大幅上涨“教训了”坚持不买房的家庭，鼓励了以“炒房团”为代表的投资客，买房问题成了社会广泛关注的热点话题。

在有房家庭享受房价上涨带来财富效应的同时，需要购房的“刚需家庭”却越来越感到力不从心。根据浙江大学房地产研究中心对浙江省11个城市住房市场运行状况的跟踪研究，如果三口之家购买90平方米的住宅，房价收入比远远高于4-6倍的国际合理标准。以杭州为例，2017年和2018年6月的房价收入比分别达到16.2和16.3，新进杭州的青年家庭，如果仅仅依靠自己收入积累，只能“望房兴叹”。一些家庭举全家几代人之力购房，或者为了购房每月按揭还款压力巨大，都将严重影响家庭正常消费，降低整体生活品质。

2017年以来，“限价”措施管住了新建商品住宅价格，出现了新房与二手房“价格倒挂”现象，形成了“套利”机会，激发许多“沉寂的购房资格”加入了“抢房”和“摇一摇”大军。对于需要买房的家庭来说，除了资金不足的困难，还要面对“运气不佳”的“折磨”。

当然，无论对于坐拥多套住房的“富豪家庭”，还是对于千辛万苦贷款买房的“房奴家庭”，或者高杠杆投资购房者来说，高企的房价和严厉调控的利剑也使他们焦虑不安。

房价房租比是指单位房价与单位月租金的比值，它反映一个城市住房销售市场和住房租赁市场的经济关系。在成熟的房地产市场，房价房租比的合理范围在200-300之间，对应的住宅投资租金回报率在4%-6%之间。在我国现阶段，由于城市家庭投资渠道较为缺乏，加上房价长期上涨带来资本增值收益，城市居民更倾向于购买住房，而不愿意长期租赁住房，从而导致房价房租比高于成熟房地产市场水平。根据浙江大学房地产研究中心研究结果，我国城市的房价房租比在400-500之间认为是正常水平，房价房租比超过500表明高城市住房价格被市场高估，投资风险较大。根据房价房租比指标观察，目前浙江省11个城市住宅租金回报率都很低，存在房价偏高和“泡沫化”问题，不能忽视住房资产出现缩水的风险发生。

回顾20年来家庭参与房地产市场的历程，前10年住房条件显著改善，住房价值快速积累，是获得感十分显著和普惠制的“幸福时光”。后10年政策调控不断，市场虽有波动，但房价持续大幅上涨，住宅市场的投资属性日益显著，许多家庭出现了纠结、困惑、迷茫甚至绝望。

站在新时代的起点回望过去，不管你是庆幸还是后悔，都要笑着面向未来。现在再问买不买房，仍然无法得到简单答案。不同的家庭身份、财产和收入状况，决定你的选择空间，需要按照“因人而异，因时而变，因地制宜、从长计议”的思路具体分析和决策。分几大类来看，首套自住，有合适的尽快买吧；功能改善，合意就买；资产配置，优化结构；炒房投资，风险自担。

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