本文作者系浙江大学房地产研究中心贾生华，凤凰网房产已获授权
前 言
伴随着改革开放的历史大潮，我国住房制度改革也走过了近40年的历程。作为中国改革开放的重要组成部分，住房制度改革深刻影响了当代中国社会经济的发展轨迹，决定了许多城市、企业、机构、家庭、个人的命运。在纪念中国改革开放40年之际，作为中国住房制度改革的参与者，我们由衷地向这场伟大的改革致敬，相信它将载入中华民族伟大复兴的历史画卷。
为了回顾和总结房地产发展经验，引领新时代浙江房地产行业健康发展，浙江日报社主办，联合浙江房地产业协会、浙江大学房地产研究中心等单位，开展了“致敬住房制度改革二十周年系列活动”。本报告作为本次活动的一个内容，由浙江日报新闻发展有限公司委托浙江大学房地产研究中心完成。
总结历史经验教训，探求未来发展方略，是对住房制度改革最好的纪念。本报告在浙江大学房地产研究中心以往研究和积累基础上，对1998年以来浙江住房制度改革、城市化进程、房地产市场发育、城镇住房保障等方面进行了梳理，谨此献给住房制度改革的所有参与者。一孔之见，挂一漏万，敬请谅解，欢迎批评指正。
第四部分：企业生生不息
在改革开放的历史大潮中，千千万万的浙江中小企业走南闯北，前仆后继，生生不息，形成了五彩缤纷的“浙商”风景线。鲁冠球、宗庆后、李书福、马云等优秀企业家群星闪耀，成为影响世界的著名人物。
浙江房地产企业是浙商群体的重要组成部分，从1990年代开始，就活跃在大江南北许多城市里。到2000年，在停止福利性实物分房、加快公房出售和上市交易、发展房地产金融等改革措施推动下，浙江房地产市场出现了“供需两旺”的繁荣景象，全省有房地产开发企业1700多家，还有许多开发企业随着浙商群体活跃在全国各地，被称为房地产的“浙江现象”。
为了总结行业发展经验，促进企业健康成长，浙江省房地产业协会唐世定会长主持，组织浙江省建设厅房地产业处、浙江大学房地产研究中心等单位，在2002年合作开展了“浙江房地产业成长模式与演进趋势研究”，全面系统分析了浙江房地产业的发展历程，评估了行业现状和存在的主要问题，提出了完善法制、政策和舆论环境、加快国有房地产公司改制、促进民营房地产企业管理提升和品牌建设等对策建议，受到政府相关部门和房地产行业相关参与主体的积极响应，促进了浙江省房地行业理论提升、观念更新和模式创新。
2003年开始，浙江省房地产业协会与浙江大学房地产研究中心合作，研究发布年度“浙江省房地产年度发展报告”，至今已经过了十五个年头。报告除了分析每年房地产在政策、资金、投资、开发、销售、价格、土地等方面的统计数据，还针对市场形势和动态，提出政策调控、投资开发、经营管理等方面的对策建议，供政府和企业决策参考。
“浙江现象”的背后也意味着一大批有竞争力的优秀本土企业的崛起，他们是浙江省房地产业发展的中流砥柱。2003年，浙江省建设厅、浙江省房地产业协会、浙江大学房地产研究中心、杭州市房屋建设开发总公司、浙江国信房地产集团等单位合作开展了“浙江省房地产开发企业核心竞争力研究”。课题组通过对浙江省11个城市30余家房地产企业的走访和问卷调查，运用因子分析总结了浙江省房地产企业的能力架构，发现组织管理能力、人力资源激励能力、营销能力、财务资源获取和运用能力、社会关系能力、企业家能力、管理团队建设能力、企业文化塑造能力、客户掌握能力、体制适应能力和成本控制能力等11种能力，共同构成房地产企业核心竞争力体系，为企业根据自身实际完善和提升核心竞争力提供了依据和方法。
20多年来，在宋卫平、戚金兴等优秀企业家群体带领下，一批有竞争力的优秀开发商在浙江大地上辛勤耕耘，在产品品质、创新能力、经营战略、社会责任等方面不断追求，为城市发展、经济繁荣、家庭富裕、社会和谐和国家进步做出了历史性的巨大贡献。在本次“致敬住房制度改革二十周年”系列活动中，宋卫平、戚金兴、王鹤鸣、吴忠泉、冯建德、夏赛丽、潘政权、沈玉兴、虞云新、林昌斌等十位企业家荣获“浙江房地产十大功勋企业家”称号，我们向他们表示祝贺，也向他们所代表的房地产企业家群体致以崇高的敬意。
追求高品质是浙江房地产企业的基本特征。绿城房产以“真诚、善意、精致、完美”的基本价值观，坚持“创造城市的美丽”，成为中国高品质房产品的典型代表，在市场上得到购房者的追捧，在行业内得到竞争对手的尊重。滨江房产秉承“创造生活，建筑家”的专业理念，形成了“品牌为基础、战略为导向、品质为中心、精干高效为手段”的核心竞争力，企业盈利能力全国领先。在优秀企业的带动下，浙江房地产企业普遍重视产品品质，赢得了市场青睐和行业认可。从2007年起，浙江省先后有38个项目获得全国广厦奖，获奖项目遍及杭州、宁波、温州、嘉兴、绍兴、衢州、舟山、台州、丽水9个城市。一批优秀住宅小区列入“国家康居示范工程”，许多住宅小区积极对照国家标准开发建设，通过了国家A级住宅性能认定，带动了城镇住宅综合品质的不断提升。
顺应市场需求变化，重视科技应用和产品创新，成为引领行业进步的基本力量。金都集团作为老牌民营房地产企业，坚持“专业构筑品质生活、科技引领人居未来”的发展战略，相继荣获建设部五项金奖，在住宅科技应用方面发挥了重要引领作用。2005年金都房产首创“人居科技馆”，不仅向购房者普及人居科技知识，也在推动行业科技成果应用方面发挥了积极作用，受到建设部的嘉奖。近年来，随着互联网普及和智能化技术应用，许多房地产公司在住宅设计和开发建设中加大科技含量，应用智能芯片、微信应用、云端储存以及智慧设备等，实现“互联网+工业级制造”的彻底智慧化人居产品，取得显著成效。针对老年社会的到来，蓝城集团积极探索中国特色的养老住区发展模式，打造了乌镇雅园、桃李春风等标杆示范项目，引领了养老地产的发展方向。
良好的人居品质除了依托高质量的住宅开发建设，还要依靠物业管理和服务。浙江房地产企业十分重视物业服务，多数开发商都不惜代价，持续投入，把优质物业服务作为自己品牌延伸的重要组成部分。例如，早在2005年，绿城房产就提出，要从“品质房产”的营造者，转向“品质生活”的创造者和服务者。“绿城园区生活服务体系”根据对客户生活的全面关注，形成住宅小区的全生命周期服务体系。2007年，该体系作为惟一的企业项目，荣膺“中国城市管理进步奖”，为中国物业服务行业做出了贡献。
2013-2014年度“广厦奖”首次将物业服务企业纳入参评范围，浙江省有7个项目和物业公司入围“广厦奖”，是全国获奖数目做多的省份之一。在2016年初中物协发布的2015中国物业管理综合实力百强榜中，绿城、南都、银亿、亚太酒店、浙大新宇、永城、开元、金都和滨江等9家浙江物业管理企业进入了全国百强。根据中国指数研究院进行的中国城市居民居住满意度调查，绿城集团一直名列前茅，得到了住户的肯定和认同。绿城物业集团2014年荣获“中国物业服务百强满意度领先企业”第一名，连续四年荣获“中国物业服务百强企业服务规模TOP10”第二名，发展水平居全国领先地位，并与2016年7月登陆香港证券交易所。2018年2月初，南都物业在上海证券交易所挂牌，成为国内首家物业服务上市公司。
在浓厚的理想主义氛围中，浙江房地产企业在项目开发中十分注重城市发展、历史传承、人文关怀和社会责任。20多年来，浙江省众多房地产企业通过用心规划设计、精心开发建设、诚心合作共赢，不断履行社会责任，创造城市的美丽，许多项目都成为地标建筑和城市风景，为城市发展做出了重要贡献。在本次“致敬住房制度改革二十周年”活动中，浙江万科、浙江建工、浙江佳源、蓝城集团、银亿股份、湖州城投、浙江华都、杭州龙湖、中交千岛、舟山恒尊等十家企业获得“浙江十大城市运营商”称号，他们的声誉将会与他们凝固在城市的作品一起，载入城市发展的史册。以湖州城投为例，作为湖州市属大型国有企业，着力发挥投融资主体、重大项目建设主体和城市建设运营主体作用，专业从事城市基础设施投资建设、运营管理、商品房开发、民生保障、金融投资等业务，在湖州“一核三区”建设推进中，出色完成200项市重大工程的投资建设任务，努力保障好路桥、公益场馆、水务、燃气、农贸市场、保障房等基础设施的安全运行，为改善城市环境、提升城市功能做出了重要贡献。
经过市场的洗礼，浙江房地产企业实力不断增强，在全国房地产行业占有重要地位。根据中国指数研究院等单位发布的排行榜单，2011-2014年浙江房地产企业入围全国百强家数分别为5家、7家、12家和16家。其中，绿城集团连续14年荣膺“中国房地产百强企业综合实力TOP10”；滨江集团、银亿股份、佳源房产、金昌房产等企业连续10多年入围中国房地产开发百强企业。2006年绿城房产在香港上市，2007年广宇集团在深圳上市，2008年滨江集团在深圳上市，目前已经有20多家浙江房地产企业进军资本市场，为企业完善治理机制和可持续发展创造了有利条件。房地产企业的成长和进步不断积累，凝聚成为品牌价值。以绿城房产为例，至2017年已经连续14年荣膺“中国房地产公司品牌价值TOP10”，品牌价值达到290亿元。
在于浙江房地产行业而言，2006年是一个重要时间节点。绿城房产上市不久，创始人宋卫平就提出，“现在绿城不过是个杭州冠军，下来要争取省冠军，将来还要参加全国比赛和国际比赛，必须了解竞争对手。”为此，由省房协牵头，绿城房产与浙江大学房地产研究中心合作开展了“房地产上市公司案例比较研究”。课题组以万科、金地、绿城、中国海外、合生创展、富力、雅居乐、华润置地、碧桂园、世茂房地产、新鸿基、恒基兆业共12家房地产企业为研究对象，采用访谈、实地调研、专家研讨、资料查阅等方式，从企业文化、发展战略、治理模式、财务运作、土地储备、市场运作等角度进行了系统的分析，标志着浙江房地产企业眼睛向外，系统学习外地开发企业经验教训的开始。
与此同时，随着2006年万科整合南都高调进入浙江市场，越来越多的全国性开发商义无反顾地进军杭州和浙江其它城市，打破了本土开发商占主导地位的行业格局，带来了许多新的经营管理理念和方法，标志着浙江房地产市场进入百舸争流的新阶段。
到2007年，浙江房地产市场与全国一样，进入了阶段性发展高潮，全省拥有3000余家房地产公司，其中既有绿城、滨江、金都等本土知名企业，也有万科、中海、保利等全国性开发企业，但大多数仍然是中小型民营房地产企业，行业内优胜劣汰和逐步整合将成为一种趋势。在激烈的市场竞争环境下，品牌在企业产品销售、产品溢价能力、合作伙伴选择等方面都开始发挥不可小觑的作用，消费者在选择产品时也对企业品牌建设提出了现实要求。在此背景下，浙江省房地产业协会、浙江大学房地产研究中心、金都房产集团有限公司联合开展了“房地产企业品牌价值形成机制及提升策略”研究，目的是针对房地产企业自身品牌建设和社会对房地产企业能够客观公正评价的实际需要，经过系统的科学研究，深刻理解房地产企业品牌的内涵和实质，揭示品牌价值的表现、要素和形成与提升机制。然后，设计出准确反映房地产企业品牌价值水平和等级的指标体系和方法，通过实证研究进行检验和修正，结合浙江省房地产企业实际情况，提出提升房地产企业品牌价值的对策建议。课题研究工作和研究成果对浙江省房地产企业品牌价值的提升发挥了积极作用。
为了树立行业典范，浙江日报社联合浙江房地产业协会、浙江大学房地产研究中心等单位，先后组织评选了“十一五”浙江房地产品牌30强和“十二五”浙江房地产品牌30强，助力行业品牌建设。在本次“致敬住房制度改革二十周年”评选活动中，入选“浙江房地产品牌十强”的企业，既有在杭州家喻户晓的绿城房产、滨江房产、杭房地产等老牌本土开发商，也有保利地产、融创中国等全国性知名开发商，还有祥生实业、德信控股、交投地产、横店地产、华鸿嘉信等浙江省内优秀房地产企业，他们以强大的市场影响力为浙江房地产迈向高品质新时期做出了贡献。
2008年下半年开始，在国际金融危机冲击下，房地产市场形势急转直下，一轮完整的房地产周期循环基本形成，为研究房地产周期波动和不同企业战略和经营模式的利弊优劣提供了难得机会和样本。鉴于此，浙江省房地产业协会和浙江大学房地产研究中心与滨江房产合作，在2009年开展了“房地产市场周期波动中企业发展战略与经营策略比较研究”。课题在2006年房地产上市公司案例研究基础上，扩大案例公司范围到16家，侧重对市场周期波动中不同企业的发展战略与经营策略进行比较研究，重点吸收借鉴海内外优秀房地产企业的成果经验，体现了浙江房地产企业直面竞争、走出浙江、开放性发展的姿态。
2010年中国房地产调控进一步升级，限购限贷为主的行政性管制不断强化，严重抑制了浙江房地产市场的活跃度。2015年房地产“去库存”政策来袭，浙江房地产市场也随之起舞。在政策和市场不确定性影响下，这一时期浙江房地产市场上本土开发商地位降低，全国主要开发商则大举进入。以2017年杭州土地出让为例，有十几家外来开发商首次拿地，非本土企业占据主导地位。随着融创、融信、旭辉、恒大、碧桂园等企业全面进军浙江三四线城市，浙江房地产业正在演绎更加精彩纷呈、群雄逐鹿的景象，成了全国房地产市场的兵家必争之地。
随着浙江城市化进入成熟阶段，在国际贸易战和国内去杠杆的双重压力下，浙江房地产企业正在进入新的发展阶段。在本次“致敬住房制度改革二十周年”活动中，一批中青年企业家已经走上前台，担当重任。绿城中国曹舟南、德信控股费中敏、浙江万科李嵬、融信中国余丽娟、浙江赞成罗晓伟、杭州金隅吴建新、杭州行致盛李晓桃、方远建设陈志军、三盛宏业陈立新、宏地置业戴志强等荣获“浙江房地产十大杰出人物”称号，相信在一代又一代企业家的努力下，浙江房地产的明天会更加美好。
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