杭州接连几天的好天气，似乎也让杭州次新小区的成交去化加热、加速了。
其中，西湖区那个著名的3000户“巨无霸”——云启之江，关注度尤其高。项目去年年底交付，3月中旬陆续办出不动产权证，据了解办证后没几天小区就迎来了首套成交，至今更是已有6套二手房成功易主。
在当前的市场环境下，这个速度不算慢，那么，它们的成交价格如何呢？
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最先成交的，大多是103㎡小户型。这个面积段对于首次置业的刚需家庭而言总价门槛相对可控，确实比较友好。
据悉，最早成交的一套是位于20楼的103方，成交总价为440万元，并且带一个车位。若按照云启之江开盘时的车位价剔除，这套房子的裸房成交大约在410万-415万元左右，折合单价约4万元/㎡。
紧接着，另一套高楼层的103方房源（不带车位）也迅速成交，成交价约405万元。之后，一套9楼的103方房源，则以425万元的价格成交。
云启之江（小凤凰摄于2025年年底）
从这几套成交来看，云启之江的起步户型在二手房市场上的价格区间，大致在4万元/㎡上下浮动。如果对比项目开盘时约3.75万元/㎡的新房限价，纸面上仍有溢价空间。
但如果把房东两三年的持有成本、资金利息以及交易税费算进去，对于率先出货的这批房东而言，可能也只是堪堪保本，甚至亏掉部分利息。
不过，对于这个刚交付不久的超级大盘来说，能迅速成交，本身就已经在市场上站稳了第一步。
02
随着103方户型打开局面，更大面积的房源也陆续迎来了买家。
在约139方这个偏刚改的面积段上，目前已知至少成交了两套。有意思的是，这两套139方的房源楼层相差不大，但成交总价相差了20万元以上。其中，3月27日成交的那套，听说是当天挂牌，当晚就被“秒”了。
此外，小区里最大面积的199方户型也迎来了“破冰”成交，据传是云和组团一套14楼房源，以830万元带车位的价格成交，中介表示：“房东端不含利息的成本在807万，算起来，房东应该亏掉了一些利息。”
云启之江（小凤凰实拍）
而从目前的挂牌情况来看，云启之江在贝壳找房平台上的房源数量并不多，仅43套，挂牌均价在约3.87万元到5.11万元不等，总价区间则从415万元到950万元，无论是刚需还是改善型买家，都有一定的选择余地。或许正是这不算夸张的挂牌价，吸引更多诚心买家去到线下看房、并最终促成成交。
而目前的价格虽然算不上稳赚，但云启之江起码用较快的成交流速证明了自己在当下的市场里依然有竞争力。
03
云启之江之所以能在交付后迅速跑出成交量，背后有几重因素叠加。
首先，之江核心区已经很久没有新盘交付了。近年来板块内入市的项目屈指可数，而云启之江作为最新交付的二手房，自然成了区域内房龄最新、产品力最突出的选择。这种“市场红利期”对于次新房来说尤为关键——想买之江核心区的次新，云启之江几乎是绕不开的名字。
从位置上看，项目紧邻地铁6号线枫桦西路站和彩虹快速路，出行便利；周边有浙大一院之江院区、西投银泰城、之江文化中心、之江银泰等醇熟配套。可以说，云启之江占据了之江板块比较核心的资源。
小凤凰摄于2025年底
同时，云启之江在园区景观、建筑品质、室内装修配置等方面也保持了较高的水准。在板块核心和产品力兼备的前提下，只要价格合适，对自住客来说确实是一个值得考虑的选择。
不仅如此，对比一下目前之江的新房市场也能看出一些端倪。板块内华润打造的沄璟文华，高层部分已经进入尾盘状态，在售房源以215㎡的大户型为主，总价要1000万元上下。对于想在之江核心区追求品质新房、但预算又够不上千万级的购房者来说，云启之江差不多成了唯一解。
板块核心、产品力过硬、再加上总价门槛相对友好，几重因素叠加，也就不难理解为什么云启之江能在交付后迅速跑出成交量。
04
当然，进入3月以来，杭州的次新房市场整体都出现了一波成交小高峰，云启之江并非个例。
在运河新城板块，宸岸印月也迎来了成交加速，在3月接连成交了5套。而在西湖区的云谷板块，熙海棠同样在近期完成了首套二手房的成交。这些次新小区的共同特点是：交付时间不长、产品品质在线、且所处板块都有一定的发展预期。
总的来看，云启之江这波成交，是杭州次新房市场一个比较典型的缩影。在经历了过去几年的市场调整后，无论是房东的预期还是购房者的心态，都变得更加务实。对于真正有自住需求的买房人来说，眼下或许正是一个可以慢慢挑、细细选的窗口期。
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