(本文转载自公众号层楼,作者苏苏,凤凰网房产已获授权)
01
又是一次齐心协力的房价保卫战！
前些天，申花的九龙仓天珏宣布新物业选聘结果，金茂物业以超过88%的高票当选。
至此，九龙仓三兄弟，已经全部把原生物业淘汰。
按照当年摇号公布的信息，三兄弟最初本应配置九龙仓物业。九龙仓物业在内地的项目，前几年被分批出售给了龙湖，于是三兄弟后续便由龙湖物业提供服务。
“其实龙湖做得不差，但因为交付前后的维权，很多业主拒交物业费，陷入了恶性循环。”身边一位天荟业主朋友告诉我。
天荟是三兄弟中最早完成物业更换的，去年6月就投票选择了滨江物业，物业费和前期维持不变，住宅还是2.75元/㎡/月，外加0.6元/㎡/月的能耗费。
“服务事项和之前相差不大，但是大家不再和物业对着干了。滨江物业没有历史包袱，也就开启了良性循环。”
或许是从天荟更换物业吸取了灵感，后续天玺、天珏为了引进更好的物业公司，还稍稍提高了物业费的预算。
今年6月，天玺业主们在住宅物业费（含能耗）报价5.3元的绿城物业和5.2元的天阳物业之间，选择了更贵的前者。比之前龙湖物业4.3 0.6元的报价，多加了4毛钱。
物业更换并非易事，需要业主高度团结。
而三兄弟的业主之所以能快速达成共识，与板块的属性密切相关，业主们对资产保值和自住舒适度有着强烈诉求。
02
“交付不行，那我们就自己上！”
除了换物业，三兄弟还是杭州众筹改造的标杆。翻一翻这三个小区的业委会公众号，你就会发现，新的“升级”事项，永远在路上。
今年4月，天珏通过业主大会投票，决定对东大门进行改造，6月启动门头和中庭优化的招标。
天玺在去年年底的业主大会中，也同意了入口升级方案，预算45-50万。
天荟更是杭州最早开始众筹公区的小区，早在2023年年初就启动初步升级，早早走在了一众红盘的前面。
至今升级之路仍在继续，今年8月公示架空层改造，6月改造汽车坡道，5月翻新童玩区和绿化，此前还升级了塑胶跑道、监控系统等……
其实，三兄弟的业主们也不是没想过众筹升级外立面。
“如果是三面铝板加一面，成本还算可控，但四面涂料要改铝板，那就很贵了。”
相比之下，公区的升级的预算可控，不需要业主们一次性支出大金额，所以也更容易成功。
在改造过程中，业主们看到了小区的变化，后续也会更有动力参与到提升当中来。
“同样是申花板块，隔壁小区都是铝板 玻璃，我们如果连公区都输给人家，房价怎么卖得上去？”
九龙仓三兄弟并非个例，而是申花业主守护房价决心的缩影。
03
整个申花，堪称杭州众筹改造“最疯狂”的阵地。
能赶在交付前完成众筹改造的，努努力都够上。比如，河颂映象府。
7月，河颂映象府宣布外立面升级为四面全铝板 玻璃幕墙的规划方案，已经获得审批。
北面从涂料升级为铝板，南北两面要加铝线条提升流感，侧墙面的部分涂料也要换成铝板。
业主们的目标非常明确，要坐稳“申花宝格丽”的位置。
哪怕在二手市场上成绩不俗，也要努努力再升级一把。
杭房数据显示，今年以来，星瓒颂锦府、杭曜置地中心、馥香园、杭樾润府分别网签了180套、171套、128套、57套二手房。
馥香园此前众筹升级了电梯厅和单元大堂。
星瓒颂锦府业主集资300多万，完成单元门厅升级。
华润杭樾润府、杭曜置地中心也在推进外立面众筹。
这种“卷品质”的风气，离不开业主的高度共识。
限价时代，申花的新盘中签率长期低于10%，几乎每个盘都触发过社保排序。
投资客和自住客都深知，只有小区品质过硬，房价才能稳住。无论是换物业还是众筹改造，业主们的配合度远超其他板块。
04
为什么申花业主能这么齐心？
首先，投资客占比高，目标一致。
天荟中签率最低刷到过1.98%，天珏、馥香园、造纸厂三兄弟等，全部拼过社保，顶格 限售也有好几次。
在限价红利时代，申花这批楼盘的投资客比例可想而知。他们对资产保值极其敏感，愿意花钱提升硬件。
其次，次新房竞争大，不得不卷。
从去年到今年目前为止，申花7个次新房总计交付量超过5200套大关。最新数据，目前板块二手挂牌量高达4383套。
次新房的挂牌量激增，品质稍微差点的楼盘，就会沦为房价洼地。
第三，自住改善，也有品质焦虑。
限价下，开发商减配普遍，但板块客群又以市中心改善为主。自住的业主也希望通过众筹来弥补缺陷，提升居住体验，因此支持率更高。
第四，申花业主组织力强。微信群、业委会动员效率极高，甚至能逐户沟通，确保提案高票通过。
相比之下，杭州其他板块的小区往往因自住与投资诉求不同、部分业主不愿出钱等问题，导致众筹或换物业失败。
申花业主的“保卫房价”模式，甚至为杭州限价楼盘的未来，提供了一种思路：
在开发商交付品质参差不齐的当下，业主自治，或许能成为品质托底的新力量。
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