很长一段时间里,杭州知名“老孟母盘”都会因为价格变动,而引发诸多的关注和讨论。尤其是像文鼎苑、蓝孔雀、河滨之城等声名在外的项目。
学区房的风吹草动,紧紧地悬在很多家长的心头,而现在,它们不得不面对一个现实——学区光环已经落幕。
01
近日,阿里法拍上,蓝孔雀一套房源经历了二度流拍,转入了“变卖”程序。
房源位于孔雀蓝郡公寓7幢2单元404室,建筑面积87.36㎡,评估价格为588.7万元,当前拍卖价格为376万元,相当于仅有评估价的6.4折。
图片来自阿里法拍
尽管总价并不高,但目前还没有出价。这也意味着,这套房源,暂时还没有买家“钟意”。
或许,大家对于“变卖”还比较陌生,小凤凰这里给大家简单解释下。
在司法拍卖中,竞拍分为三个阶段:分别是一拍、二拍、变卖。第一次流拍,资产将“降价”进入二拍,而二拍后无人竞价,则会进入资产变卖。所以,变卖也是资产在拍卖流程的最后一环。
变卖阶段的竞拍时间可以长达60天,但是变卖期间一旦有人出价,竞价时间就会缩短为24小时,类似竞拍时间。
如果依然流拍,那么该资产将退回给以物抵债的债权人。
这也意味着,这一套房源的拍卖已经进入最后时间,但似乎市场并不买账。
从阿里法拍页面可以看到,这套房源装修完好,也没有什么大硬伤,唯一的问题,可能楼层稍微矮了一点,但房源均价已经只要4.3万元/㎡了。
图片来自阿里法拍 蓝孔雀
从近几个月小区的二手房成交价格来看,这个价格,是低于今年上半年的成交均价的。
只是,赤裸裸的现状是,即便的价格低了,却还是没人愿意接手。
图片来自阿里法拍 蓝孔雀
02
文鼎苑的情况也不容乐观。
前段时间,文鼎苑一套建筑面积为153㎡的顶跃房源以601.4万元价格成交,引发了市场一片哗然。
文鼎苑的人工湖
该房源起拍价585万元,折合起拍单价仅3.8万元/㎡,本以为会是有很多人争夺,没想到最后折合的成交单价仅为3.9万/㎡。
光听数字没有实感,但对比一下,差距就出来了。
事实上,2021年的文鼎苑,时不时就出单价10w 的房源,甚至最高的一套,曾经到过12万元/㎡。后来,房源价格一路缩水。直到现在,甚至不过4万,说腰斩都轻了。
近日,阿里法拍又挂出了一套文鼎苑的法拍房,建筑面积约126㎡,起拍总价508万,折合均价也只要约4万元/㎡。从法拍页面来看,房源装修完好,属于可以拎包入住的款。
价格下来的同时,文鼎苑的成交倒是挺不错。数据显示,从今年4月以来,文鼎苑已经成交了24套房源。其中,4月成交了8套,签约均价5.1万/㎡,5月成交了6套,签约均价为5.41万/㎡。6月成交了3套,签约均价为5.41万/㎡,7月成交了7套,签约均价为5.03万/㎡。(数据来自杭房数据)
比法拍的成交价相比,二手房的成交价要高出不少。
03
事实上,学区房的降温,几乎席卷了杭州所有曾经被学区光环覆盖了的小区。
城西的河滨之城,以前也是家长们心中的“香饽饽”,最近挂出了一套建筑面积约88.63㎡的法拍房,起拍总价302万,折合均价3.4万元/㎡。
还有学军小学本部的一众学区房,当年都是大家口中的硬通货,尤其是那些“老破小”,建筑面积越小越吃香,动辄就是10w ,但现在根本不可能再出现这样的“高光”。
以对口的文二新村为例,最新的签约数据显示,7月签约均价为6.72万/㎡,6月为5.91万/㎡,成交价格与高峰期相比,也是直降一半。
不过,也并非所有学区房都在“遇冷”,不少带有好的公办学区的次新二手房,其实价格反而比较坚挺。
今年3月,广宇·西城年华热度也在持续上升,甚至曾经一度超过了文鼎苑的热度。主要原因也是学区影响。它的对口学校为九年一贯制的保俶塔申花实验学校。
西城年华小区
近几个月,运河新城热度颇高,也受到了学区利好的影响。卖鱼桥小学文润校区的对口初中正式确定为杭州市育才大城北学校,让河语光年府等一系列次新二手,也迎来了“春天”。
卖小文润
这些次新二手的崛起,也印证了一个道理:当下,住房更加回归居住需求,当学区只是“锦上添花”,未来,学区房想要因为“学区”一步登天,应该是难了。