老城区的次新豪宅永远不缺关注度,更何况还是自带顶级学区的。
限价取消后的杭州“第一涨”锦绣公馆,交付官宣了“行知小学 十三中”的学区组合后,二手房也被套上了一层buff。
现在挂出的房源里,绝大部分单价都在10万元/㎡左右,不仅超过申花,在整个黄龙文教片区也是独一档的。
如果真能以挂牌价成交,房东不到半年时间轻松获利200多万,可谓是后限价时代的“短线之王”。但是随着市场的变化,现实可能会大大背离预期。
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锦绣公馆位于教工路和翠柏东路的交叉口,是2017年那批“现房销售”的楼盘之一。
由4幢商业和5幢住宅楼组成,住宅组团在靠近保业路一侧,和商业之间隔着一条保亭巷。住宅有139、165、179㎡三个面积段,共156套,在同批项目中算是改善纯粹度比较高的。
锦绣公馆
在市场爆火、新房房荒的阶段,锦绣公馆的市场关注度极高,可惜项目当时一直处于“捂盘”期,商业部分早早拿出来售卖,但住宅在去年底限价解除后才姗姗来迟。
不仅一举刷新当时杭州高层住宅的最高单价,还实现了单价三连跳——首开79405元/㎡、二开82500元/㎡、收官85000元/㎡。
但跳涨没引发追涨,反而中签率一路走高,从首开12.36%一把梭哈,到三开44.5%线下买房。
截至发稿前,透明售房网显示锦绣公馆有16套在售,但据附近中介消息,大部分房源已下定只是未网签,实际上只剩下了个位数。
02
尽管新房的去化速度不及楼盘知名度,但房东们的心理预期一点都不低。
项目5月份出大证,到现在挂出了4套住宅。
次新市场唯一一套179㎡,位于2幢10楼,房东挂牌价1850万元,带车位单价10.1万元/㎡。两套中间楼层的165㎡,折合单价均靠近10万元/㎡。
单价最低,也是最“急售”的是一套2幢次顶楼的139㎡,贝壳挂牌价为1300万元,房东心理底线价为1200万元,加上车位实际单价8.27万元/㎡。
我查了一下,这套房子的买进价高达1167万,如果按照5成纯商贷、期限30年来算,光是这几个月的利息成本就约有25万,房东基本贴着亏本线卖。
但饶是如此,锦绣公馆仍是反响平平,贝壳上最近30天的带看量仅45次,只有馥香园(30天带看1378次)的零头。
至于原因,和竞品相比没有太明显的优势。如果只看中“行知 13中”的学区,完全可以买一套小面积落户房。像紧挨着行知学院校区的花园北村,就挂出了不少50㎡以下的房源,总价280-320万元,7月份卖得很好,低价房基本被“一扫而空”。
如果看中居住品质,受到社区体量、用地性质和产品规划的影响,也无法与申花今年交付的几个大户型社区抗衡——馥香园的170㎡成交价基本在1300-1400万元左右,1900万甚至能买到245㎡。
望翠蓝庭实景图
还有一个强有力的次新竞品——望翠蓝庭,小区预计8月底才能取大证,不仅交付品质十分惊艳,还有学区预期,虽然究竟是行知小学还是九莲小学还不知晓,但有许多中介已默默为它打上了“行知”的标签。而房东普遍的挂牌价也在9万元/㎡,和锦绣公馆没有太大差距。
因此许多购房者不着急现在下定,等望翠蓝庭的学区官宣后再下手也不迟。
03
除了商住、体量小、产品规划早等不可控因素外,锦绣公馆的亮点还是不少的,比如外立面的设计,四面仿石香槟金铝板 玻璃幕墙的组合,比大多数限价时代的红盘更精致用心。
园区不大,胜在“五脏俱全”,花园、水系、童玩区该有的都有,还配备带恒温泳池的小型会所,自住很友好。也是因为这个原因,愿意出来挂牌的房源只有那么几套。
锦绣公馆
但再稀缺的房子,没有相匹配的价格,也会失去流动性。10万元/㎡的单价放在不限价的市场上也是第一梯队,更何况产品力已经相比2020年前后的楼盘进化了不止一个档次。
8.7万元/㎡的奥映鸣翠做成了豪到新境界的“奢石博物馆”,滨江的湖墅地王放风价9万元/㎡,虽然还没剧透,但3.5米的层高 8米架空层足够有想象力了。
在新房与竞品次新的双重夹击下,锦绣公馆的价格离“首套成交”,或许还有一段路要走。