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惠誉：中国房市表现两极分化 风险依然高企

8月6日，据“惠誉中国”表示，惠誉评级已将其对2025年中国新房销售的预测降幅从之前的15%调整至7%，因为2025年上半年房地产市场的总体表现好于预期。不过，中期内房地产行业的风险依然高企，而不同层级城市间的销售两极分化将持续存在，甚至可能扩大。

惠誉当前预测，2025年新建住宅销售面积将减少5%，平均售价将下降2%。惠誉的最新预测基于官方数据，即2025年上半年销售面积同比减少了3.7%，平均售价下降了1.6%。惠誉此前认为，2025年销售面积将减少10%，平均售价将下降5%。

惠誉的最新预测仍表明，2025年下半年房地产市场表现将趋弱。今年上半年的销售额受益于政府支持性政策，包括放宽购房和房贷限制、降息以及鼓励地方政府利用专项债发行所得资金购买闲置土地和过剩住房等措施。然而，近期销售势头已减弱，6月销售额同比下降12.6%。国家统计局数据显示，6月70个大中城市房价环比下降0.3%，为八个月来最差表现。

最新数据显示，房地产行业的复苏仍不稳定，取决于经济环境、劳动力市场表现及家庭收入前景。惠誉预计，2025年下半年这些方面的不利因素将增加，随着美国近期加征关税影响出口，经济增速预计将放缓，或将导致行业复苏可持续性风险抬升。

惠誉认为，房地产行业在中期内将继续面临诸多结构性挑战，包括人口结构变化、住房可负担性较低以及全国许多地区库存高企等问题。这些问题预计将对低线城市的住房销售产生更大影响，延续甚至可能加剧2025年以来已经显现的市场表现分化局面。

国家统计局数据显示，2025年上半年三线及以下城市占新房销售面积同比下降的70%。这些低线城市的开发商不得不通过更大幅度的价格折扣来提振销量，从而加剧了价格压力。

相比之下，一线城市的豪宅及高端项目表现强劲，反映出高净值人群对优质地段资产的强劲需求。上海在一线城市中表现最为突出：2025年上半年，该市约25个新项目在24小时内售罄，其中大部分项目的平均售价超过每平方米10万元人民币。相比之下，一线城市非核心地段的新项目及二手房销售表现普遍不佳。

2025年上半年，惠誉授评的房企销售表现差异显著，但惠誉认为其中大部分房企至少能达到我们对其全年的销售预测。越秀地产股份有限公司（BBB-/稳定）和中国金茂控股集团有限公司（BBB-/负面）表现较好，2025年上半年销售额分别同比增长约11%和20%。

惠誉认为，2025年受评房企的销售额将受到高线城市项目驱动。能够在高线城市购得新地块的房企应能实现更快的销售周转，进而获得更多的现金流，并能更加灵活地处置不利地段的现有库存。

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