(本文转载自公众号层楼,作者麦格,凤凰网房产已获授权)
01
作为“地产第一城”，杭州从来不缺投资客。
无论限价还是非限价时代，新房登记客户都主要来自温台金和外省籍。即便这几年持续调整的二手房，投资客也不少见，甚至不乏成功的超短线操作。
比如去年8-9月抄底亚运村，10-12月获利出逃的，就不在少数。
但在短短几个月内的行情高点买入，淡季出货还能赚钱的，就相当少见了。可最近，这样神奇的反向短线成功操作，真真切切出现了。
它就是以超高得房率著称的世纪城第一代神盘——美哉美城。
上周末，小区密集成交了多套房源。其中一套建面75㎡的一楼底跃户型，以总价668万包增值税成交，折合单价8万4多，明显超正常水平。
这套房子是今年3月大阳春买入、4月出证的，成交总价445万（简装），满五唯一只有契税。
有中介算了下，扣掉税费等摩擦成本，再扣掉号称最大头的百万豪装，不到5个月，净赚了大几十万。
这位房东被不少人称为：世纪城逆势操作“第一人”。
02
为什么他能逆势赚钱？
首先，虽是大阳春买入，但对比同期价格并不算高。
“今年3-4月底跃成交很活跃，卖了好几套，单价基本都在6万5以上。”奥体中介朋友表示，就连5月成交的一套75㎡底跃，单价也要6万3。
而这位房东买入的房源，折合单价不到6万。
也就是说，尽管是行情高点入手，但却有点捡漏的意味。而且房源满五唯一，除了可能有点中介费，跟买新房一样，只有契税没其他额外成本。
其次，这是一套特殊房源，实用面积远超建筑面积。
一楼室内面积约63㎡，一楼花园约34㎡；地下室分为两层，地下一层（隔层）约47㎡，地下二层约76㎡，外加一个约11㎡的下沉式花园。
合计实用面积约231㎡，按建筑面积75㎡算，得房率高达约220%。
因为超多的赠送面积，顶底跃这种特殊房源，一直有很强的溢价。像同板块的澄品洋房和天璞洋房顶底跃，成交价向来坚挺。
历史数据显示，成交价动辄8-10万 ，明显盖过普通高层。
最夸张的是天璞洋房，2022年“517新政”后，一套底跃据说成交价高达十几万。但因为总价高（一两千万起步），这类特殊房源比较挑客户，流速也较低。
而美哉美城面积小、总价低，成交量相对更活跃。
03
那房东是如何在8月淡季，成功溢价200多万卖房的？
关键在于用心装修。在中介看来，房东通过后期精致装修，进一步放大了底跃的溢价属性。
其实这套房刚上架的时候，不少中介都认为是“串串房”（装修代卖、没过户的），毕竟“低价收房”再包装成“高品质精装房”出售，是常见套路之一。
可只要去看过这套房，都能感受到装修很有质感。
一楼花园布置了一个木质廊架，通过一个旋转楼梯，直接相连下沉花园。一楼除了传统卧室，还设计了开放式餐厨。
地下一层设计成了孩童专属天地，布置了积木墙、画板墙、照片墙等诸多功能。部分地面还被装修成了可视玻璃地面，增加了不少乐趣。
地下二层是会客区和健身区，推门直连车库。此外，中央空调、新风和地暖三件套齐备。
号称百万豪装实际花了多少，只有房东自己知道。但从现场装修效果来看，确实可以看出设计上倾注了大量心思。
全新未入住贴心豪装，再经过中介的广而告之，只要遇到对眼的客户，高价成交也不意外。据说，这套房还一度出现客户现场竞价。
毕竟现在这个社会生活节奏太快，不是所有人都有时间盯装修。某种角度看，省时省力、满足情绪价值也是一种变相的赚钱。
况且，在遍地千万 豪宅的世纪城，600多万的总价也“不算贵”。
相当于用一套100-120㎡次新平层的代价，买到了一套200多㎡的带花园跃层，还是可以接受的。
04
但大家也不用羡慕，这背后其实很考验胆量和运气。
首先，行情不可预计。今年3月行情火热，确实容易让人上头。但从历史经验看，每年3月通常都是一年之中的行情高点，事实也的确如此。
以现在视角看，3月买二手投资肯定不可取。若不是买入价较低，这位房东可能也很难赚到钱。
换句话说，你是否有足够的心理预期，来应对可能的下跌？
其次，如此大费周章的装修，需要投入大量的精力和钱财，不是普通人能做到的。
据说，房东是设计师相关出身，这才能“事半功倍”。
第三，装修无标准。遇上中意客户，自然“千金难买心头好”。但若碰不到呢？持有成本可不容小觑。
承担如此大的风险来博短期回报率，可谓是富贵险中求，也在险中丢。个中的内心博弈，或许只有当事人才能明了。
事后看，这位房东冒着不可预计的风险，也就赚了个垫资费、监工费。
想要复制这样的赚钱之道，得选一套优质低价房，还得保证装修效果、希望行情不要太冷，且在短期内遇到合适买家，“一步不慎，就可能全盘皆输。”
说白了，这个钱就该他赚！
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