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低于评估价285万！市场惊现6万+的壹号院

三个月前，杭州壹号院（备案名：臻奥院）333㎡顶跃以超过评估价312万的价格成交。

上周六，还是壹号院，一套位于一区的法拍住宅却低于评估价285万，单价更是低至“6”开头。

同样是壹号院的法拍，为什么前后行情差异这么大？

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上架标的位于杭州壹号院一区的3幢2单元301，建筑面积135.79㎡，户型4室2厅2卫1厨房1阳台，起拍价860万，评估价1215万元。

从法拍页面来看，房源基本保持了交付时的样子，整体比较清爽，没什么居住痕迹。

图源：阿里法拍

整个竞价过程并不算激烈，早上7点前开始第一轮竞价，到10:23落锤，总共竞拍了35轮，延时23次，买家出价也比较克制，每轮次只加10-20万元。

最终的成交价定格在930万元，折合单价仅6.88万元/㎡。

这个价格的壹号院是什么概念？对比法拍房。在此之前，壹号院的住宅3度登上法拍市场。

333㎡的视野 图源：阿里法拍

2022年6月，一套位于4楼的193.9㎡，拍了105轮，以总价2037.5万元成交，单价10.5万元/㎡。

去年10月，一套位于13幢28楼的170㎡，拍了97轮，以总价1525.2万元成交，单价不到9万元/㎡——被多家媒体称为“爆冷价”。

今年4月，333㎡的“院士楼”8楼，在103轮竞价后以超过评估价312万成交，不算三个车位，单价11.3万元/㎡。而本次拍卖，无论是竞拍热度（轮次）还是单价，均落后了一大截。

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或许会说，豪宅的大户型和小户型之间本来就没有可比性，那对比二手房，这套房源的价格也是偏低的。

数据显示，6月杭州壹号院总共成交了12套房源，均价7.4万元/㎡，其中5套位于一期。

一套5楼的135㎡以总价1165万元/㎡带1个车位成交，按照车位50万元/个计算，单价8.25万元/㎡；另一套2楼的133㎡以总价1060万 1车位成交，单价7.6万元/㎡。壹号院一期的相似面积房源，普遍挂牌价在8.5-10万元/㎡。

杭州壹号院（李超/摄）

可以说是爆了个“小冷”。

不过“爆冷”也是有原因的，我们分析，主要因素应该归结于房源本身。

评估报告显示，该房源被查封，在去年9月被抵押给了杭州联合农商银行长河支行，且欠下了2.2万元的物业费。

据了解，若法院裁定说明书里没有明文提到“过户自动解除抵押”，那么就要等到原房主还清债权人欠款时，方可解除抵押。这就是为何，有债务纠纷的房子，在法拍市场上拍不出高价的原因。

而另外的原因，在于这套房源并不算稀缺。像壹号院这类豪宅，遵循着面积越大、层高越高、景观视野越好就越贵的规律，二期的170㎡以上大户型和三期的200㎡ 轻松卖到8.5万-10万元/㎡，个别优质房源甚至能到11万 。

而135㎡这类楼层偏低、没什么景观资源的户型，普遍只能卖到7-8万元/㎡ 。

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所以，对于壹号院这类房源多、面积跨度巨大的豪宅而言，一套价格的高低决定不了整盘的走势，而同一个小区，单价能差出好几万的情况也屡见不鲜。

比较典型的就是亚运村，同是桂冠东方，“三角区”的小户型近月成交价大概在4.5-5万元/㎡，而上个月四区有一套202㎡以1220万元成交，单价突破6万元/㎡。

日耀之城靠近铁路的几幢，单价5万元/㎡，滨水区的一套249㎡则能卖到近2000万，折合单价7.8万元/㎡。

越是大盘，景观、光照、视野和户型等综合因素对房源的影响越多，越容易出现“同小区单价千差万别”的情况，更何况是房源状态更加复杂的法拍市场了。

6.8万元/㎡的壹号院不过是个例，并不会影响整个壹号院的“高高在上”。

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