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明明是豪宅区次新 因为“真石漆”连中介都不愿带看？

(本文转载自公众号层楼,作者江公子,凤凰网房产已获授权)

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“铝板新外衣，穿上有底气，邻居一份力，明年见红利！”

最近，如果你驱车经过飞虹路时，会看到这样一条横幅。挂横幅的，正是御虹府小区。

照理，这个节点会在小区门口拉横幅，要么是为庆贺划入名校，要么是为高考学子加油。御虹府倒是别树一帜，挂横幅动员邻居们更换外立面。

交付前 ，准业主们众筹升级外立面；没想到交付了，还得为外立面奋战。

难怪网友们感慨：杭州人对铝板外立面的钟情程度，全国罕见。

这不，御虹府之前，申花另一次新房小区，房东们也在为更换外立面而努力。效果还不错，就在上周表决结果出炉，投票权人数同意率93.56%。

交付多年的老旧商品房更换外立面还能理解，毕竟年头久了，外立面多少需要维修，且斥资不菲。

可不论是御虹府，还是申花次新房，交付最多不过两三年，“新”得不能再新，为何业主们照样急哄哄要更换外立面？

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对此，御虹府业委会公众号给出的答复是：

虽然小区交付仅两年多时间，可楼体外墙涂料层老化问题逐渐暴露，每栋建筑均出现不同程度的起鼓、开裂现象。

外墙的涂料层，随时可能坠落，这样的“高空炸弹”一旦落下，后果不堪设想。且已有不少邻居家，出现外墙渗水、墙皮剥落等情况。

更换外立面，既是维护业主安全，也能为房价上一份增值保险。

毕竟，区域内的其他次新房，用的大多是铝板外立面，好些还是三面铝板。唯独御虹府，用的是“不上台面”的真石漆。

自开盘起，没少因为真石漆外立面，被同行乃至邻居们“鄙视”。纵然中签率低至10%又如何，在二手市场上，御虹府的二手房价的的确确比不得同期交付的其他次新房。

起步的103㎡，今年4月成交了一套2楼，裸房单价不到4万7。御虹府新房限价4万5，2楼虽然便宜，可这一成交价，买家获利有限。

近期成交相对比较高的，是一套中上楼层的123㎡，裸房单价6万1。其他成交价，多在5万5-6万之间。

房东们虽然能赚钱，但比起奥体其他次新房，收益少了一大截。

就连板块内相熟的经纪人都说，如果是自用，建议再看看其他的房子。

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然而，更换外立面不比其他，现实中操作难度一点不低。

首先，需要业主们高票同意。新城国际花园提出更换外立面，是在2019年，当时同意的业主仅300多户，占总户数的4成；直到2022年10月，业主大会表决时，改造方案的支持率才超过85%。

当然，想要得到业主高票同意不是最难的。只要有恒心，发起人多打几个电话、多上几次门，大多数业主都会投赞同票。

难就难在：资金能否筹齐？如此巨额资金，由谁监管？

新城国际花园一共9幢高层、746户业主，更换外立面的工程总价是2085万。其中一半多为业主自筹，即1000来万，平摊下来，每户业主出资1.39-2.85万不等。

剩余部分，由物业维修基金支付。可直到开工前，业主众筹资金到账约900万，到款率82%。

御虹府东西区块加一块，有12幢高层，体量上并不比新城国际花园小。换言之，更换外立面所需资金同样不菲，如此巨额资金，业主们最终能众筹到多少？

御虹府入市时，杭州楼市正红火，涌入的投资客不少。这两年虽然陆续交易了100来套，但纯投资客户并未完全出清。最终能筹得多少，还是未知数。

何况，如此巨款由谁来监管呢？

为了更好的把控资金，新城国际花园自筹部分资金，由社区、业委会、银行三方联合设立监管账户。

每一笔款项，施工方都需要申报，经小区聘用的第三方专业监理公司确认情况属实后，再由业主管理小组、业委会、社区审核签字后，最后递交银行放款。

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更换外立面，还涉及工程施工与维保。

根据现行要求，外立面质保期为8年。质保期内，外立面如若有破损，由原施工单位进行修补，相应费用也由其支出。

即使原施工单位破产，还有其缴纳的质保金用于维修。

可一旦更换外立面，原施工单位是否愿意承接该项工程？如若不愿意，后期质保又该由谁维护？

申花次新房在征集意见过程中，原施工单位明确不承接，需业主自行寻找施工单位。

找新的施工单位并不难，只要钱给够。可后续的维护呢？新施工单位缴纳多少的质保金？企业的资质如何？还有后续如若涉及与原施工单位的权责纠纷，该如何界定？

理论上这些都不难，但真等到问题发生时，光是扯皮、责任界定，就需耗费不少精力。

毕竟，外立面一旦需要维修、更换，所需资金动辄上万、甚至上百万。

它们不像新城时代花园，早就过了质保期。后续外立面有任何问题，直接找新的施工单位即可。

再者，施工期间如何保证居民日常安全？

御虹府交付至今不到3年，正是业主大举入主的时间点，此时就更换外立面，多少影响业主的日常生活，还影响意向客户看房时的观感。

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假设，御虹府成功更换了外立面，真的就能如业主们预期的那样，明年见红利吗？

扎根奥体多年的经纪人刘姐说，如果御虹府真的成功换成了铝板外立面，客户在接受度上确实会提高。

可要说房价能涨多少，最终还得看大环境。

“虽然这里也叫奥体，但御虹府所在的位置，算是奥体2.0板块。”

刘姐说，光是学区这一点，就跟1.0板块内的次新房不一样。前者隶属江南小学，后者则是世纪实验小学、学军文渊中学。

对买家来说，既然认定了奥体，宁可多花一点去买配套更优的次新房。

而且，御虹府起步103㎡、最大139㎡，定位就是奥体的刚需跟刚改，会选择它的客户，多半是冲着它的性价比来的。

因为升级了外立面，房价就大幅跳涨，买家能不能接受还是问题。

毕竟，买房需要考虑的因素有许多，外立面仅是其中之一。

更何况，更换外立面之路，本就任重而道远。

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