二手房市场的行情变化，令人猝不及防。
手边买房显示，杭州5月二手房成交量为7465套，环比4月下降了约18%，而比交易量过万的3月，已经出现了两连降。
是不是觉得很恍惚？新房解除限价，卖得热火朝天，二手房却显得有点后劲不足。
其实不矛盾，因为两个市场已在加速脱钩。
01
放在近5年的同期看，今年5月近7500套的成交量可以排在第三，仅次于大热的2021年和“5.9”新政出台的去年。
要知道，2025年以来杭州还没有出台过特别重磅的政策，一切都是去年10月“解限”后的余温，热度能维持超过半年，已经胜过了绝大部分的城市。
但楼市不仅是政策市，还是“信心”市，无论从基本面数字还是个体反馈来看，接下来成交量再回暖或面临阻力。
成交量下滑的同时，成交均价也随之下跌，5月的数字是29488元/㎡，环比降幅约6%。
近30天的带看量为32.1万次，相比3月高峰时期减少了5-6万人次，而且在跑市场时，很多中介都反映，有些客户觉得二手房价会继续降，开始迟疑了。
“除非房东一次性把价格降到位，否则客户转身就走。”
02
5月二手房呈现出的另一种现象是，改善类次新房交易量开始“萎缩”了。
今年前几个月，我们观测到全市成交量前10名的小区里，均价4万元/㎡以上的次新改善盘能占据6-7席，6万多的和品、馥香园，5万多的星瓒颂锦府、桂冠东方、日耀之城常年在榜。
但上个月成交量前十名中，单价过4万元/㎡的只有杨柳郡一盘，其它都以1、2字头的刚需类小区为主。
图源手边买房
桃源小镇一个月成交了37套，成为5月的TOP1；下沙的保利东湾和观澜时代表现也不错，都创下了2023年6月以来的最高成交纪录；滟澜山时隔两年成交量再度突破单月20套。
而这些老盘“翻红”最主要的原因是，价格真的“降到位了”。
比如桃源小镇，从年初的2.7万元/㎡降到2.5万元/㎡，事实上还有几套2万元/㎡出头的房源已经达成意向成交了。
闲林、下沙沿江从2字头降至1字头。青山湖降得更“彻底”，星汇城一区的毛坯房源已有4位数成交的案例了。
闲林某小区
“楼盘户型小、总价低，附近的生活很成熟，还没有大税，小面积的总价控制在150万内，所以流通特别快。”某城西的中介告诉我，竹海水韵的80㎡两房，去年还接近200万，现在160万就能拿下黄金楼层。
上个月他接待了好几组大厂的年轻客户，基本不出一周就签了，房东想置换新盘，出价也很爽快。
03
相比突飞猛进的百万级刚需盘，次新红盘开始了“量价齐跌”。
馥香园5月只成交了12套，只有春节2月的一半，而对比3月的63套直接跌了80%。前几月，245㎡网签价都在基本在1800万元以上，而最近有一套高区同户型房源只要1700万，还送两个车位。
星瓒颂锦府3、4月分别成交了45、25套，上个月回落到18套，139㎡的高区本来要880万元 ，而就在上个周末，同样的户型以850万元成交。
簇簇新的庆樾上府，新手保护期也没持续太长时间。小区首套成交房源位于靠近主干道的隧道的楼幢，144.75㎡以总价932万成交。但还不到一周，同小区就挂出了一套位置更好、有河景资源房源，只要880万。
庆樾上府
世纪之光、河滨之城、东方郡这类有学区资源加持的小区也哑火，成交量均只有3月的一半。
这些次新哑火有市场热度下滑的原因，不少怕“不买就涨”的客户，在看到不少房源降价出售后反而变成了“等等党”，一来二去买方重新占据了心理高地。
而更重要的原因是，新房的分流。虽然新房在“暴涨”，但除了几个豪宅“地王”外，大部分改善类项目比较克制。单价上调的同时，总价和板块内的主流次新看齐。
钱二东的天澜海岸、天澜美境，170㎡ 的大户型单价在6.5万元/㎡左右，招商新盘杭序府的放风价也在6-6.5万元/㎡之间，再说后续还有江月望云、丽澜轩等多个次新盘排着队成交，不一定趁着现在下手二手房。
天澜海岸实景（祝立铭/摄）
岸芷丁香，单价5.6万元/㎡，比和品、申花北的几个二手房项目都要低，由于户型可控，总价基本在800-1000万，还没有大税，本来想买和品的人，都先去摇岸芷丁香了——买家想的是，反正东新、申花有近千套1000万左右的改善，新房能中最好，摇不中慢慢挑，一旦行情降下来了呢？
大城北一带更是挑花眼，白洋、勾庄、大运河新城新盘齐发，清一色的300-400万级，恰好和板块内主流二手房的总价重合，且产品力有质的提升。
此消彼长之间，还想高价出货的次新二手得要“掂量”一下了。如果不是户型很稀缺，或品质很过硬，终究要接受行情和新房的双重洗礼。
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