(本文转载自公众号层楼,作者苏苏,凤凰网房产已获授权)
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悬而未决的开发商自持，又有了一种新出路。
上周四（5月22日），杭州市安居集团宣布完成对万科·河语光年府2号楼的收购，预计年底投入使用。
2017年，杭州土拍引入“竞自持”机制，随后的4年多时间里，全市共有204宗地块出现了自持，总面积约300万㎡。
其中，自持比例超过30%的项目就将近40个，极端例子是100%自持。
但8年时间过去，只有少数开发商组建长租公寓品牌。很多自持房源至今空置，开发商无力运营却又无其它方式变现。
当初拿下自持，许多开发商都推演过用REITs（不动产投资信托基金）等方式最终退出，但目前罕有成功例子。
另一边，杭州保障房尤其是公租房，一向紧俏，摇号摇上两三年也大有人在。
当“自持转保”的口子打开，相当于给当年不惜一切代价拿地的开发商，引进了一种全新的退出机制。
同时，杭州保障房的供应也打开了新路径。
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为什么有的开发商愿意把自持卖给政府，而不是继续持有？
因为许多自持在如今环境下，变成了包袱。
毕竟，配建的公租房有时都比自持是更“活”的资产。在2015-2016年时，一些开发商都回购过配建的公租房。
比如凯德湖墅、首开望宸、莱蒙水榭春天。或因为公租房面积过少，或因为销售预期高，都以补缴土地出让金的方式回购园区内的公租房，并且一售而罄。
但自持资产一直缺乏退出机制的创新。
在常规情况下，自持融资难且成本贵。租赁住房REITs的门槛又很高，行业覆盖率不到1%，无法从根本上解决资金问题。
在杭州，只有南星桥、望江、江河汇和奥体等少数豪宅中的自持，租金回报率相对可观。
一些大开发商本身资金状况良好，只要自持这本账算得过来，就愿意将其作为一种稳健的资产组合，并不急于低价变卖。
但非核心地段自持的租金回报率远低于预期。
很多开发商缺乏运营长租公寓的能力，连最基础的租金收益都拿不到。
巨量资产沉淀，经济账上本来就不合算，而且也不是每家开发商都能做百年企业。过去几年，部分手拿高自持的房企早已暴雷。
比如，融信在大江东的空港澜天自持比例就高达67%，一度有传言欲以非常“脑洞大开”的方式盘活其自持部分。
去年，祥生把崇贤的京杭府自持部分送上了拍卖，但最终以流拍告终。
03
另一方面，对杭州来说，收购自持也打开了保障房建设的新思路。
收购现成自持房源，比新建一个项目要快得多。
更早时候，余杭黄湖和临安青山湖，已先后宣布回购商品房用作保障房。收购开发商难以盘活的自持房源，会比收购普通商品房的成本更低。
这一次安居集团的收购工作，去年年底正式公开征集。据说，当时，就有不少开发商踊跃报名，最终河语光年府脱颖而出。
从实地情况来看，河语光年府2号楼确实非常适合作为试点。
自持仅占3%，套数也相对少，只有75套，而且全部是50-60㎡的两室，适合出租。
这栋楼还是毛坯，能有效控制收购成本。
它不光独立成栋，而且有两个单元门禁出入口，一个走底商不需要进入小区，另一个则是小区内部常规单元门厅。
这意味着，存在一定分区管理的可能性。
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开发商甩掉了烫手山芋，政府完成了保障房指标，但“自持转保”必然会造就更多的混居小区。
业主们的焦虑也是真实存在的，担心资产贬值和居住体验下降。
乐观点来看，75套保障房，对近千套的河语光年府来说，未必会造成很大的影响。
南星桥顶豪仁恒滨江园照样配建了公租房，并不耽误二手房价站稳杭州第一梯队。御品、黄龙云起、书香印翠等高总价商品房里，同样也有公租房。
但偏偏杭州商品房配建公租房以及竞自持的时代，恰好也是楼市最疯魔的时期。
最火热的行情里，拿地最上头的开发商，遇上了投资客比例最高、最在意房价涨跌的业主。
在动辄数百万的房产投资面前，任何可能影响房价的因素都会触动业主最敏感的神经。
公租房租客的需求和处境，同样值得关注。在杭州高房价下，公租房或许是租客们唯一能负担的体面住所。
租金虽低于市场价，但租客同样为小区物业费、公共资源付费。
业主的抗拒背后，是对资产缩水的恐惧，租客的委屈里，藏着对平等尊严的渴望。像两条平行线，各自有理，却难以交汇。
双方隔着的，是一堵名为“立场”的墙。
这不是简单的谁对谁错，而是需要建立一套更明确的制度来保障各方权益。
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