(本文转载自公众号层楼,作者麦格,凤凰网房产已获授权)
01
楼市降温，已然是既成事实。
手边买房数据显示，截至5月14日19时，杭州二手房共成交2913套。虽有五一小长假的影响，但量能明显低于4月的9077套。
市场的这种转变，一线参与者感受尤为明显。
身边一个“新手中介”，今年2月开始上岗，经历了3月马不停歇地带看，现在几天都约不到一个意向客户，至今零成交。
3月在滨江区火速新开的某中介门店，原本信心满满，结果人手都还没招齐，就已进入“闲散模式”。
你可以说他们是菜鸟，业务能力不行。但即便是业绩杠杠的成熟大店，照样顶不住大势。世纪城某门店3月百万业绩，4月成交量就骤减到两三套。
市场好不好，房东也深有体会。
“虽然报价不如预期，但三四月还能接到不少电话；现在，有时一周都接不到一个电话。”房东小陈表示，降一点走不动，降太多又舍不得，不如不动等等看。
另一边，客户观望情绪也更浓了。手握屠龙刀，狠狠砍下去，怕房东不同意，又怕一下子就同意。
面对这充满分歧的局面，不少人选择直接躺平，等待新一轮行情。但也有一些中介和房东，主动求变，积极“自救”，加倍努力卖房。
02
“广撒网，多找房东挂牌房源。”
在中介小王看来，越是市场变冷的时候，越是要花时间积累资源。“今年只开了2单，但有5套我维护的房源被同事卖掉了，整体收入还行。”
按照常规的佣金分配模式，虽然成交人拿大头，但房源维护者也能分到不少。
也就是说，只要维护房源够多，不管谁卖掉都有钱赚。“现在只要没带看，就是各种努力找房源。”小王表示，多的时候一天要打30多个房东电话。
房源量只是第一步，更重要的是客户量。
现在行情冷下来了，等客上门很有限，必须主动出击。毕竟没底薪没社保，躺平的日子可不好过。
资深中介人脉资源好，肯定更容易找到客户。但多数中介，只要肯花时间积累，也有成功可能。
最重要的方式，就是借助于各种流量平台。
像抖音、小红书、公众号等，要多拍房源多推广。从这些渠道来的客户，相对更精准。
“每一套新收的房源，都会去拍视频。”小王说，做了不一定有效果，但不做肯定没效果。同时，要多站在客户角度考虑事情，给出诚心建议。
据说，滨江区有中介就是靠着这种坚持，5月逆势连开四单。
03
淡市想卖房，光靠中介不够，房东也要行动起来，老徐就是其中之一。
他名下有一套西湖区刚需毛坯房，之前一直托管中介出租，原计划今年3-4月趁势出手，却连看房都没几组。
于是，他做了一系列应对措施。先是拉起一个百人中介大群，发红包转发房源；再是请装修师傅，砸掉了出租房隔墙，恢复了原有格局。
短期效果挺不错，很快迎来持续带看。但遭遇行情冷却，没能成交。
现在老徐打算对房子重新装修。在他看来，买家主要是年轻人群体，不喜欢折腾，一个现成的温馨之家，更易引起兴趣。
装好后，还准备发到小红书和抖音。同时，价格适当让步，进一步提升性价比。
其实各大平台上，房东自荐卖房的不在少数。
“我家房子就是小红书 小中介卖出去的。”有网友甚至总结出了几条“卖房经验”：
首先，一定要提高曝光度，尽可能让更多的中介和客户，知道你在卖房。多平台委托是必要的，抖音小红书也是要发的。
其次，适当给予奖励。挂牌房源这么多，中介推荐不过来。拉群发点红包，或提高佣金，才有动力。
第三，提升房子卖相，让人看到就想住进去。
把屋内破旧的家具家电清理掉，做下深度保洁，刷新墙面，更换破损的必要物件，甚至重新装修。
最后，多谈多聊。现在是买方市场，房多客少，只要房东不愿意谈，中介马上就会推荐下一套房源。和客户见得多谈得多，成交概率会高很多。
总之，在价格合适的基础上，房子卖相好、曝光度高，才更容易成交。
04
中介和房东努力卖房，购房者该怎么做决定？
买家的观望和犹豫，说白了就是怕买贵了，怕被套。但客观来说，没人能在最低点上车，也没人能精准卖在最高点。
我们能做的，只是在趋势中尽量买到心仪房源。
比如身边一个自住朋友，最近果断下单了下沙某新盘尾房。各种优惠折扣算起来，比开盘总价便宜了百万左右。
“价格超预期，居住符合需求，干嘛还要等。”
的确，现在不少房子（尤其弱势板块刚改房），已经回调到比较低的价格，继续大跌的可能性不高。
这从近期杭州二手房成交榜，也能得到印证。
除了成交火爆的热点次新房（馥香园、杭与城、桂冠东方等），位居前列的大部分是临安、闲林、下沙和临平等一两万的刚需房。
况且，杭州楼市受政策影响比较大。
虽然近几年的经历告诉我们，每次利好政策出台，往往只能短期带动行情。但保不齐接下来，会继续推出大力度政策。
行情的转变，可能只在须臾之间。而且，外部大环境也在转好。
在这个手握主动权的时期，如果你是纯自住客，不妨遵从内心，从真实需求出发，该出手就出手。
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