(本文转载自公众号层楼,作者苏苏,凤凰网房产已获授权)
01
“为什么玉鸟集这么火，房价却涨不动？”良渚居民小齐发出了灵魂拷问。
小齐是标准的文艺青年，周末有空就会一头扎进玉鸟集。喝咖啡，吃食堂，逛书店，看展览，常常一逛就是一整天。
在她的朋友圈里，玉鸟集逛不腻、看不完，良渚永远文艺摩登。
2021年，小齐买进了融信澜天的次新房，89方毛坯花了350万，恰好是良渚二手房价的巅峰。
“只要不提房价，我们就是好朋友。”现在，小区同户型、同等楼层已经跌到了220万左右，单价2万5任选。
最近，附近和昌府的一套二手房报价，更是让小齐破了大防。
中介朋友圈显示，一套114方四房，一梯一户，报价238万送车位。
和昌府交付刚刚满5年，扣掉价值10万左右的车位，房价挂牌已经跌到了2万元/㎡。
小齐至今还记得，当年良渚新房摇号的火爆场面，几乎每出一个楼盘都是万人摇。要不是新房太难摇，小齐也不至于去高价买次新房。
“虽说21年买哪里，现在都会跌，但是良渚行情的反差也太大了吧？”
02
良渚曾经是杭州新房最难买的区域，没有之一。
全杭州32次万人摇，良渚独占7次，比未科、勾庄、三墩北等热门板块都要多。
但也这意味着，背后夹杂着大量投资需求。随便找一个摇号时代的良渚次新房，挂牌量起码百套打底。
比如，未来城二期282套，和光尘樾180套，融信澜天164套，未来城三期140套……
这几年，良渚房东们被迫卷入“价格战”，售价、租金都不如当年预期。现在去淘一套良渚次新房，那可真是太便宜了。
以小齐买进的融信澜天为例，近期网签均价仅2.2万元/㎡。83方三房一卫户型，最低挂牌价才180万。
小区里有一套在售的毛坯89㎡，2021年跳涨355万没出手，现在已经一路降到了214万。
未来城二期的85㎡一卫户型，最低挂牌已跌破200万。未来城三期的89㎡两卫低楼层，也可以用200万买到了。
毕竟良渚早年的一批万人摇，摇号单价是真的便宜。房东的安全垫也高，不少房源即使降到了今天的价格，也勉强能保住本金。
只是在高点没有套现，房东现在还想卖个好价格就难了。
03
相比早年的低价万人摇，发行价相对较高的次新房还在坚守。
当年4次万人摇的和光尘樾，新房售价约2.6万元/㎡。有限价基准在，房东们便不愿意轻易降价。
和光尘樾也是近一个月，良渚除了回迁房杜甫新苑之外，成交最活跃的小区。
杭房数据显示，目前小区挂牌均价3.04万元/㎡。网签均价2.71万元/㎡，楼层稍好一些的房源，成交价基本在2.6-2.8万元/㎡区间徘徊。
“不少房东挂牌价已经略低于新房发行价了，再想让房东降价有难度。”良渚中介李哥告诉我，“陆续满二以后，和光尘樾的竞争力比之前强了不少。”
同在价格试探中的还有4月刚刚交付的星图光年轩，新房限价29100元/㎡。
虽然由于大证问题，前台还没有挂牌，但据中介介绍，现在后台已经有10多套，基本都是成本价。
一套129㎡边套，报价400万，单价3.1万元/㎡。还有一套105㎡高楼层，发行价324万，房东目前以320万挂牌出售。
中介李哥和同事们预测，接下来良渚几个产品力卷王交付，估计也就是贴着新房售价卖。
04
良渚楼市的起伏，是杭州远郊板块的典型缩影：倒挂红利消退，加之供应过剩，导致了热度的消退。
当年良渚能够诞生大量万人摇，核心原因就是一二手之间的巨额倒挂。而大量投资客持有的次新房入市，导致二手房挂牌量激增。
这两年，随着新房价格的上涨，和二手房价格的回调，倒挂早已抹平。
再加上周边的勾庄、三墩、云谷等板块供应不断。
云谷的云耀之城、熙海棠，勾庄的玉湖之星、锦海棠，白洋的和萃揽悦园，各个都是品质卷王。新房产品提升了，摇号难度还降低了，进一步导致自住购房者被新房吸走。
叠加大行情原因，良渚二手房一时之间很难翻腾起来。
不过，对像小齐这样，真正喜欢良渚氛围的人来说，反倒是好事。不用挤破头抢房，还能用相对低的成本享受慢生活。
毕竟，良渚的魅力不在于房价涨跌，而在于“诗与烟火”的日常感。
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