今年以来，申花的“顶流”番位轮流坐庄。从开年的馥香园，到小阳春的杭曜置地中心、星瓒颂锦府，让人目不暇接。
最近，核心区又多了一个新宠，地上在杭州主城的第一个交付项目——庆樾上府。四月底交房，本周一便有了第一套成交，速度不可谓不快。
只是，成交单价并不符合大众对“申花核心”楼盘的认知，相比周边的次新房低了近1万元/㎡……
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这是一套位于8楼的144.75㎡房源，房东挂牌958万，最终以932万元成交，折合单价6.44万元/㎡。
据一房一价，该房源的买入价为750多万，房东的账面盈利超过180万元，和馥香园首批成交的中小户型差不多。
不过，很多人认为这个价格并不合理，同板块里，古翠隐秀的144㎡的四房边套，成交价在7.3万元/㎡以上；金茂府有科技系统的加持，价格一直坚挺，125㎡低楼层约7.5万元/㎡，高楼层直逼8万元/㎡；申花北的星瓒颂锦府和杭曜置地一区140㎡左右的四房户型都能卖到6.2万元/㎡ 。
杭州金茂府
二手房市场上，一贯新欢胜故人，怎么庆樾上府还没过“新手保护期”，价格就不尽人意了呢？
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“二手房跟新房不一样，房主的心态很能影响价格。”申花中介A先生说。
他维护的10多套房源里，业主的情况千奇百怪。有的投资客忙着回笼资金，有的觉得140㎡太小了，快点卖掉好在附近换一处更大的，有的已经不在杭州发展，想快速处理掉资产，有的在自住和卖掉之间反复横跳……
像“首套成交”的这位业主，就是属于急售这种情况的，挂牌价格低于同小区均价，砍价也比较爽快。
这套房子的位置并不算优秀。位于靠近余杭塘路的一排，余杭塘河的河景有遮挡，且主干道上来回车流密集，东侧又是一个学校，日常会比较嘈杂，不比后排那些安静、景观好、能直观看河的楼幢。当然还有税费的因素在。
东侧的学校和古翠隐秀
开发商的名气也会购房者的选择，相比绿城、滨江、万科、金茂这些深耕杭州已久的大开发商，许多购房者对于来自地上集团并不熟悉。
这家成立了31年的企业在临安造了很多豪宅，而且以现金流充沛、财务安全垫厚实著称，但作为主城区的新面孔，购房者仍会迟疑。
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其实，抛开这些或主观、或可观的原因，庆樾上府并不差，开发商主动提升了品质，由单面铝板升级成三面银白色铝板，在阳光下看着非常有质感。
园林、会所虽不比这个阶段豪宅，也达到了合格水平以上，地下会所体量不小，还配备恒温泳池和台球室。
庆樾上府实景
因为彼时政策的关系带有公租房，但住宅部分面积段包含140、145（四叶草格局四房）、208㎡（五房），都是两梯两户设计，每一户带一个不小的入户前厅，弥补了纯粹性的遗憾；物业团队也聘请了绿城服务。
中介表示，不少客户对小区的品质还是很满意的，有人本想卖掉，但看着还可以，打算自住了。
而且除了第一套成交外，小区已经挂出了快50套房源，挂价并不低，中介主推的140-144㎡户型，中间楼层挂牌价普遍在1000-1050万元/㎡之间，而带有河景的、中高楼层挂牌价能到1100万元以上，208㎡户型更夸张，基本没有低于1400万元的，最贵的一套挂牌价约1850元/㎡，单价直奔9万元/㎡。
庆樾上府园区
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中介告诉我，目前庆樾上府是申花最有性价比的次新，预算1000万以内可以“放心冲”，但是业主们的心会不会越来越高，还不好说。“我上午给一个房东打电话商量调价的事，没说完呢，对方不耐烦了把电话挂了。”中介说，这种“心凶”的情况今年频频发生在申花。
既是“地王”和“小阳春”给予的情绪价值，也是几个新交付楼盘的火爆表现。
庆樾上府会所
馥香园刚交付时均价7.3万元/㎡，3月就涨到了7.7万元/㎡，甚至成交了一套总价超2500万的280㎡，单价约9.2万元/㎡。
星瓒颂锦府两套139㎡同户型房子在20多天里相继成交，第二套涨了近50万。
金茂府、古翠隐秀、锦绣之城、滨融府等老牌豪宅价格也很坚挺，春节后比春节前套均涨了20万以上。
馥香园（摄/祝立铭）
但申花房东能“笑”多久还是未知数。无论是宏观数据，还是个人体感，都能感知到市场在降温。
4月的二手房量对比3月降了25%，跌价房源和涨价房源的比例从8比1涨到了13比1，15天带看量也从34万 跌到了30万 。
而4月份重点板块的二手房价出现回调，以申花为例，开年以7.8万元/㎡成交的144㎡户型，差不多的楼层和位置，上个月只要7.2—7.3万元/㎡；九龙仓天荟刚成交了一套“凤凰层”，单价比3月同楼层的低了1500元；馥香园最好的245㎡户型也出现“捡漏”价——楼王位的低楼层单价跌破6.9万元/㎡，而这个户型之前的价格异常坚挺，低于7万5房东都不会谈。
即便不是普遍现象，但在行情迷茫之际，一点点下跌的可能都会让一些人风声鹤唳，何况是市场在数据层面已经出现了走弱苗头。
而首套单价6.5万的庆樾上府，不知道代表的究竟是个例，还是行情的缩影。
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