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单价仅是住宅的5折，这届中产看起了大平层

最近，想在文晖附近改善的老冯犯了难，800-900万的预算竟然买不到房子了。

新房几乎不要想，加上“附加项目”后没有1200万下不来，再说还得拼运气摇号。

二手房呢？拿和品举例，老冯手里的钱只够买139㎡，主卧尺度还凑合，但有个次卧面积小得只能做书房，家里两个孩子长大后肯定不够住。再说现在住的就是128㎡的四房，改不改善没区别了。

和品实景图

他更喜欢170㎡的四房三卫户型，每个房间都很宽敞，而且是双套房，夫妻俩住一间，老人住一间，但算上税费也要1200万 。

正当他一筹莫展时，中介给出了新方案：“冯哥，大平层考虑吗？性价比很高的。”

老冯更惊讶了，在他的认知里，大平层可是富人的专属，中产哪够的上？

但现实是，部分大平层的单价变得越来越亲民，原先高不可攀的“顶尖资产”正在向中产靠近。

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中介推荐的大平层是新天地商圈的凤咏朝阳，室内面积以300㎡为主，最近推出了几套特价房，总价最低的一套只要800万，折算成单价还不到2.7万元/㎡。同板块的岸芷丁香放风价5.5万元/㎡ ，这样一对比，几乎是新房住宅的4.9折。

而且凤咏朝阳的区位和配套都不错，附近有地铁、城北体育公园、嘉里城、武林之星等配套；小区内部配会所，装修标准也不低。

武林新城 祝立铭/摄

老冯有点心动，但老婆和爸妈跨不过“商业”这个坎儿，思来想去还是去二手房市场碰运气了。

不过，就在老冯一家纠结的同时，早就有一批改善奔向大平层的怀抱了。经纪人H先生说，他的客户在城西有一套房龄15年左右、140㎡的三房，还持有一套对口保俶塔申花学校的小面积“落位房”，随着二宝长大，旧房子空间变得很局促。

趁着去年小阳春，客户以700万处理掉老房子，添了点钱置换到了清来嘉座，330㎡5房4卫全精装交付，两个孩子 父母过来住都完全不拥挤，楼下还是遛娃圣地运河亚运公园。

运河亚运公园 祝立铭/摄

重要的是，这套房子的单价才3.3万元/㎡，相当于用限价时代石桥华丰的价格住到了申花。

而今年这样的例子更多了，从世纪城到未来科技城，从三堡到申花，几乎每个板块都有客户卖掉了手里的住宅转投大平层的怀抱。

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是什么让高高在上的大平层变得如此价格“亲民”？

首先是供需，从2020年大平层“元年”开始算起，5年内的新建大平层成交量分别为599套、1757套、1471套、1596套和965套，趋势震荡向下。

同时，五年内的库存变化从580 套暴涨到2024年底的8715套，去化周期高达45.2个月，也就是3.8年，这还不算隐性库存和源源不断的新增商业地块。（以上数据来源：大平层研究院）

供过于求，导致了价格的“卷”。去年政策全面放开，也加剧了大平层的压力，原本可以承接高端限价盘的外溢，现在有部分客户又重新回到住宅市场。

别说产品力高低，现阶段的购房者中，像老冯一家一样觉得住宅才是“家”的不在少数。

运宸中心

内部在卷，外部在抢客户，涌现的“地王”推高了住宅房价，大平层就逐渐往性价比的方向走了。

运河新城的滨运锦上湾·湾流均价2.2万元/㎡，相当于运河新城核心区的52折；城北万象城旁的运宸中心均价2万元/㎡ ，相当于勾庄二手大户型的6折。

奥体瑰郦中心均价3.35万元/㎡，而世纪城的大面积次新房成交价超6.5万元/㎡，相当于51折。

奥体核心区的IOC潮虹均价5.3万元/㎡，距离其400米的奥邸国际刚刚成交一套15万元/㎡的二手房，而1.5km外的奥印鸣翠府（望阙南）高层放风价10万元/㎡ ，相当于5.3折以下。

加上现在的新房改善户型普遍做得很大，同样的价格，到底是300㎡还是150㎡，真正想改善的人总会好好评估一下。

兆丰ESSENCE配套的“同理轩”美术馆

况且，大平层带来的居住感受可是普通住宅享受不到的。一方面，户数少，配套的人均占有量就会增高。住宅动辄200多户，而许多大平层才不到100户。

另一方面，大平层的配套确实很“顶”，比如兆丰ESSENCE就自带1600㎡的美术馆和1700㎡的会所，室内配有大面积玉石和嘉格纳（或同级别）厨电。

瑰郦中心自带兰博基尼酒店，业主用1000万的总价，就能享受高端酒店式的服务。

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不过，也并不是所有大平层都中产友好，或者说，对于大部分改善而言，大平层仍然是奢侈品。

市场上总价1000万左右的大平层多是300㎡的“基础”面积，但随着商业地块最小分割面积的变化，这几年500㎡、700㎡，甚至800㎡的超平层层出不穷，即便单价再实惠，一算总价就让人两眼一黑——单价2万元/㎡的800㎡总价依然要1600万。

大平层略微降低姿态，是让中高产用更低的单价买更多的空间，而并不普惠一般中产。

全盘800㎡的湾流

入住后的隐形成本依然不可忽视。大平层配套全、服务好，因此物业费普遍高出于同档次住宅。

据了解，杭州高端住宅物业费集中在6.5—8元/㎡/月，而大平层在9—12元/㎡/月，个别靠近15元/㎡/月，一套300㎡的房子，单月物业费就要至少3000元，加上水电、能耗、木饰面和石材的保养费用，根本不是普通人家能承受得起的。

即便大平层单价放得再猛，转投大平层怀抱的中产再多，对于大多数人而言，住宅仍然是最稳妥的选择。

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