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滨江、绿城加仓，地价再创新高！但“地王”们变慢了

今日的土拍是萧山专场，两宗地块分别来自市北西和闻堰北，均突破了板块地价天花板，杭州又出现了“一日双地王”的火热行情！

经过81轮竞价，绿城以总价31.13亿元竞得市北单元XS070101-26地块，楼面价35066元/㎡，溢价率59.39%。

经过115轮竞价，滨江以总价13.6亿元竞得湘湖单元（闻堰北片区）XS160101-01地块，楼面价19306元/㎡，溢价率74.4%。

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两宗地块都不在核心板块，但早有爆火的迹象。据了解，市北地块吸引了13家房企报名，闻堰北地块有12家房企报名。

今天的土拍节奏比较快，市北地块9点开拍，仅用了16分钟就超过了2017年融信杭州世纪地块的地价（30816元/㎡），竞拍持续了约50分钟，最终定格在35066元/㎡。

市北单元XS070101-26地块属于市北西，与钱江世纪城仅一河之隔，东北角上是世纪之光小区，距离规划中的地铁丰二站也不远。更重要的是，传闻中要落地的市北天街，就在地块南侧。

由于距离滨江、钱江世纪城都比较近，南片还是信息港，附近不仅有产业加持，城市面貌也不错。

市北西上次土拍是本月初，兴耀以28713元/㎡楼面价竞得市北单元XS070103-41-01地块。不过3个月时间，地价涨了22%！

市北地块（图源：萧山读地手册）

另一宗地块位于断供多年的闻堰北，地块的竞拍势头不如市北那么猛，但价格也轻易捅破板块天花板，最终以楼面价19306元/㎡成交。

地块的优势和劣势都很明显。目前闻堰-浦沿一带的低密类新房还是比较稀缺的，地块在板块内短期没有竞品。虽然位于萧山区但北侧一路之隔就是滨江浦沿，容积率仅1.1，且距离四号线浦炬街站（在建）仅200米，是一宗难得的地铁口低密地。根据土地出让条件，大概率会设计成4层或6层的叠墅，或4层叠墅 纯洋房。

劣势在于地块东侧、南侧靠山，依山而划，整体形状非常不规则，非常考验开发商的景观规划和产品排布能力。

地块位置示意

我们曾判断，4-5月对于杭州下半年的行情起至关重要的作用。不限价的“地王”们纷纷登场，它们开出的价格，以及市场的反馈，将直接影响接下来的土拍。

今天的土拍用两宗地王撑住了市场的热度，但市场上依然出现了显得变化——高价地的入市节奏变慢了。

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3月初，我们发布了一篇关于“杭州开发商卷速度”的稿件，后台留言反响热烈。

开发商的前置动作越来越快了，但是入市的节奏越来越慢了，似乎观点相悖。

二者其实并不矛盾，前置的动作更多是平整土地，开工打桩；而出规划、出案名、开盘的时间相比限价时更久了。

杭州市规划和自然资源局数据显示，2024年杭州共有79宗地块发布方案公示，从拿地到公示的平均周期仅29.6天，不到一个月。从拿地到项目方案公示时间短于11天的项目就有11个，除了湖栖云庐外，都是限价盘。

数据来源：杭州市规划和自然资源局

而限价解除后，开发商的入场时间看似迅速——比如今年2月28日上午，绿城竞得了双桥和世纪城南亮总地块，前者下午就挖掘机进场，后者中午就落成指挥办公室。

两宗地的公示时间大约在拿地后的20多天——这个速度不慢，但和限价时代的争分夺秒相比，出规划的节奏已经稍有放缓。

不过，这两宗地块都属于有良好销售预期的“速销”类项目，对于楼面价高出一头的“地王”，此刻是真正的“慢工出细活”。

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我们统计，从去年限价全面放开至今年3月底，杭州至少有19个板块出现新“地王”，像安琪儿最高地价呈现三连跳，但它们的公示节奏却明显变慢了。

19宗地块里，公示规划的有13宗，从拿地到公示的平均时间变成了约42天，其中在一个月内出规划的是岸芷丁香、时舟里、春棠雅韵府、安璞逸庭。

滨江时舟里 效果图

待机时间最长的中海西兴项目，拿地至今已过110天，仍未出规划，可以确定的是将引入“玖序”系，高层单价有望突破10万 。

据悉华润置地的安琪儿项目，也将在本周公示规划，拿地至今已经超过50天，对比去年“8天公示，半个月清盘”的望云，显得尤为谨慎。

不仅公示慢，案名发布和首开节奏也在放缓。

去年10月29日，滨江拿下的蜀山XS150201-73地块32幢叠墅，但至今未发布案名、确认入市时间。（或许是没找到，欢迎在评论区补充）

而19宗“地王”里，唯一入市的仅有英冠·春棠雅韵府，项目规划了21幢3F排屋，9幢7F洋房。项目首开需要摇号，二开热度也不低，目前3开正在登记。

春棠雅韵府 实景

云城核心区的华润·望云润玺院、未科南的滨江·时舟里预计在4月末开盘；而五月将亮相的有之江核心区的华润·沄璟文华轩、东新的绿城·岸芷丁香，以及钱二东的招商·杭序府。

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为什么“地王”们的速度变慢了？归根结底是市场逻辑变了。

限价时代，项目的利润空间写在表面上，房企不得不向内求索，通过简化内部决策流程、前置规划排布等方式，用时间换利润空间。

但限价取消后，不少地块的价格出现补涨，面临一大问题是，市场能否接受房价的大幅增长。奥体从4.8万元/㎡涨到10万元/㎡ ，申花从5.5万元/㎡涨到9万元/㎡ ，还有7-8万元/㎡的城东，6万元/㎡的东新，5万元/㎡的之江……

沄璟文华轩临时展示 实景

想让购房者接受，就只能通过产品创新提升溢价能力，“套模板”、“标准化”的路走不通，需要投入更多时间摸排客群定位、调研市场偏好、优化设计方案，导致规划周期延长，市中心某“地王”的方案已经易稿多轮，尚未定稿。

同时还有市场风向影响，比如锦绣公馆三开涨到9万元/㎡，市场接受度就不如前两次那么高了。申花文教区的第一梯队二手房成交价在7-8万元/㎡，那么想卖10万元/㎡ 的“地王”就会比较有压力，转而继续打磨产品，“慢工出细活”。

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