杭州好地源源不断，哪里来的？
大部分都是我们熟悉的操作——“商改住”。
就在一周前，滨江区发布了一则用地规划调整公示——
具体位置为东至南川路，南至滨安路，西至信诚路，北至公园绿地，就在省儿保南面。
地块调整前是一宗工业用地，调整后被拆分为3宗地块，包含2宗工业用地和1宗住宅用地。其中住宅用地占地面积5.18公顷，容积率2.2，建筑限高80米，需配建9班幼儿园。
这意味着就在滨江区省儿保南面，永久河单元将新增一宗住宅供应，地块位置相当好，具体价格和入市时间待定。
位置究竟有多好？
01
该地块位于6号线建业路站和诚业路站中间，两个地铁口步行都仅需500米左右，地块北侧临河，不远处就是省儿保，而且步行至滨江宝龙城也不过1公里的距离。
▲地块周边河景和不远处的省儿保
▲地块周边地铁站
生活配套基本没有硬件bug，对购房者来说，吸引力十分强大。
要说短板，应该就是地块距离钱塘江还有些路程，相比起滨江水电新村地块来说，在江景资源上稍逊一筹。另外地块周边产业园比较多，居住氛围稍微差一点。
▲地块现状
从小凤凰实地探访来看，目前该地块部分区域已经被围挡起来，内部长满了青草，但地块尚未做平整处理，按照这个进度，地块上架出让还需要一些时日。
从调整后的地块用地性质来看，地块周边的天巢科创园也需要拆迁，变成住宅用地，但是目前小凤凰发现，天巢科创园仍在正常营业中，虽然有一些店铺已经停业，但是是搬迁还是生意不行闭店无从得知。
▲地块周边现状
园内有一家品牌集合店还在正常营业，问及店员是否知晓地块属性改变事宜，店员表示暂时不清楚。
整个科创园逛下来，不知道是因为即将拆迁的原因还是本身人流量就不多，感觉稍显破败，与隔壁的智汇中心呈现了2个面貌。
▲智汇中心
智汇中心AB座引进了星巴克等餐饮店铺，写字楼底下车辆停放的也很多可见人气很不错。从调整后的地块属性来看，这2座写字楼将会保留下来，也将成为住宅项目后期的小型生活配套。
02
滨江核心区域，新房一直以来都是且买且珍稀的状态，该地块附近的新楼盘要追溯到2年前，一个是往北约800米的滨月云府，当时整个楼盘232套房源，户型199㎡起步，一把梭哈，整体中签率仅8.8%，有房无房通通要拼社保。
▲滨月云府效果图
另一个是往东约800米的平晖府，全盘户型177㎡起步，四次摇号三次中签率都在30%以内。
当时这两个楼盘的新房限价都是4.6万元/㎡，如今限价放开，该地块上市，价格肯定高于4.6万元/㎡的限价。
其实滨江区的“商改住”非常多，就连滨江区首个人才共有产权房项目——襄贤望府，在成为宅地之前，也是一块商业用地。
03
除了滨江区域，上周总共发布了3宗地块商改住，还有2块分别是城东新城地块和未来科技城地块。
此次调整的城东新城地块位于东站西广场片区，调整地块属性后，该地块的3.26万方用地面积和55.98米限高不变，容积率下调至2.2，建筑密度下调至30%，绿地率上调至35%，有做“高低配”的潜力。
尽管地块不在“安琪儿组团”范围之内，但未必比安琪儿项目卖得便宜，主要还是因为地块一线运河景的独特性质。
另一块未来科技城商改住地块北侧是字节跳动，西侧是在建的VIVO全球研发中心，东侧是未科阿里中心，也是钉钉总部，南面还有一大片市政公园，大草坪、游步道、河景都在窗外。
2公里范围内就是刚落地的杭州银泰中心、在建的华润绿汀路商业，以及国际体育中心等大型城市配套。
当住某个区域住宅用地几近枯竭时，往往会通过“商改住”的手段增加区域内的住宅面积，这样的操作，对于杭州楼市来说已经见怪不怪。
总体而言，对于居住氛围浓厚的区域来说，增加新房供应不失为一个好的手段，但是一味的将商用地块缩减，来增加新房的供应，往往会得不偿失，商业环境和居住氛围达到平衡才是真正的能量守恒，是保持一个板块一个区域永久动力的关键。
等这些地块入市时，凤凰网房产也将持续关注地块的出让结果。
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