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万物云杀入低价市场，物业行业进入存量时代

日前，在万物云睿见大会上，万物云董事长朱保全表示，基于万科物业的成本体系以及品牌认知，2.5元/平方米/月物业费是分水岭。

朱保全介绍，此前2.5元/平方米/月以下的物业服务，万科物业似乎也不太会做；如果做了，原来的业主也不同意，所以万科物业在发展过程中遇到价格限制的瓶颈，“当我们真正把市场打开的时候发现，如果价格往2.5元以上走，空间会越来越窄，而如果往下走，空间才会越来越大。”

“万科物业具不具备能力，是否能真正打开自己的价格区间？”朱保全称。

据蓝鲸新闻了解，万物云与朱保全有前述思考背后有两点运营。一方面，当前业主对物业费的敏感程度越来越高，部分城市也对物业费价格封顶，物业费未来很难上涨。

据万科物业市场管理合伙人邹明透露，目前万科物业所管理的3402个有价值街道内，77%的小区物业费在2元/平方米/月，他预计万科物业如能下探到2元以下市场，商机将增加110%。

为向下适配，万科物业在做“减法”，向业主推出“智选”产品，即与业务协商弹性定价。

据邹明介绍，以“项目物业服务全周期”为主轴，梳理了社区里的508项作业SLA（服务事项），再于其中分类筛选出158项必选服务、350项自选服务。

“158项是底线要求，既有法律法规规定的内容，也有万科物业作为专业物业公司自己确定的底线原则。”一位万物云负责人向蓝鲸新闻透露，物业费在2元/平方米/月左右，就可磨平底线要求的服务成本；如果价格再低，也会跟业主进一步协商，除法律法规规定动作外，“底线原则”也可删减。

物业服务成本中，占比最高的就是人力成本。为提高人效，万物云采用“人 机器 远程”作业模式，在日常服务中增加机器、AI工作比重。

万物云在当天推出了新品“社区大脑”灵石，508项作业内容均可转换为工单，再通过“飞鸽”系统转交现场或远程员工交付。

“我们在行业内首创了数字服务报告，承诺的每一项内容，都在这份报告中一一进行呈现。”邹明告诉蓝鲸新闻，报告会以月为单位自动生成，业主都可通过APP查看。

除此之外，万物云还将坚持蝶城模式。 " 蝶城 "指的是以街道为单位投资打造高浓度、高效率的服务网络，在一个半径3公里的城市区域内，构建20-30分钟服务可触达的服务圈，通过提升区域内管理场景的密度，提高人效。据万物云半年报显示，截至2024年6月30日，万物云蝶城底盘数量增长至642个。

此前，万科管理层就公开表示，"蝶城" 是万物云未来10年的核心战略。朱保全也在万物云睿见大会现场重提，1000座蝶城的规模目标。

万科物业向下生长背后，是物业行业从增量时代进入存量时代，物业企业开始通过价格获取存量市场。

某国资物业负责人告诉蓝鲸新闻，今年物业行业最重要的变化就是，从增量时代转向存量时代。进入存量时代后，物业行业将进入存量管理权换手时代。从物业企业的选择来看，更多在聚焦区域、业态深耕，退出不盈利项目，企业间的低价竞争也在加剧。

某民营物企负责人则告诉蓝鲸新闻，低价中标而忽略服务方的履约能力和社会信用，极有可能导致物业服务质量的下降。对新进场的服务方而言，要保质保量完成服务，就要直接承受亏损；但实际更多的情况是，只能压缩费用，减配人员，降低服务质量。同时，在他看来，未来物业行业将进入品牌、服务、品质红利期，好的服务者会更被业主认可。

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