楼市救赎的曙光也穿不进深海的底部。
10月24日,正当市场仍沉浸在新政出台带来的救市喜悦之中时,三家地产公司却集体发布退市公告,宣布其在联交所的上市地位将被取消,而10月28日也将是他们在资本市场的最后一天。
据公告内容,即将被退市的三家地产公司分别为,大发地产集团有限公司、佳源国际控股有限公司、大唐集团控股有限公司(大唐地产)。
至于被退市的理由,也是相当一致。三家房企皆因未能按时刊发2022年度业绩,公司股票自2023年4月3日起暂停买卖,至今已快接近18个月。根据上市规则,任何证券若连续停牌达到18个月,联交所将有权将其摘牌。
截至目前,三家房企在2022年至2024年期间,包括中期及全年在内的4份财报皆未能按时披露。
对此,市场并不意外,甚至可以说这是投资者们用脚投票出来的结果。
谁在裸泳
在地产狂奔的顶点上市,但也抗不住资本的退潮。
2016年3月8日,佳源国际港股上市后,便一路狂奔。2017年至2019年期间,销售增速分别实现123.1%、94.6%、43%。在2019年,其更是超目标完成了288.68亿元的销售佳绩。
在业绩高速增长之下,2019年业绩会上,佳源国际直接喊话,立下了“三到五年内要把合约销售金额突破1000亿”的“小目标”。
同样意气风发的,还有比佳源国际晚上市两年的大发地产。作为原规模仅有43亿元的房企,在正式上市的2018年,大发地产销售规模直接实现了200%的增长。
2018年至2020年期间,大发地产同比收入分别增加30.1%、24.4%,24%;与此同时,净利润同比分别增加240%、22.8%、19%。截至2021年上半年,其业绩表现也十分突出,营收同比增长51%,净利润大增154%。
上市几乎是所有企业的目标,更何况是早在2017年销售额就突破百亿的大唐地产。为了上市,大唐地产也是一而再,再而三地多次递交招股书。功夫不负有心人,大唐地产终于在第三次成功搭上港交所的车,于2020年12月11日正式上市,
大势所好,谁也不落。2020年,大唐地产实现营业收入约105.88亿元,同比增长30.60%;实现净利润约9.50亿元,同比增长51.40%。2021年,营业额同比增长约6.3%,毛利率约为24.0%,净利润同比增长约8%。
然而,彼时风光再无限好,如今夕阳西下,却是满目凄凉景。
2022年是众多爆雷房企噩梦的开始,其中也包括了本次即将被退市的主人公--佳源国际、大发地产以及大唐地产。
口号喊得多响亮,打脸的速度就有多快。从业绩看,佳源国际仅完成了2020年86%的销售目标,更别提能完成2021年405亿元的年度目标。到了2022年,佳源国际仅披露了中报,上半年营收和归母净利润分别同比下滑21.4%和83.52%。
同样下滑的还有大唐地产。据2022年半年报显示,其去年上半年营业收入同比下滑29.27%;毛利同比下滑49.5%;归母净利润同比下滑79.12%;实现毛利率22.11%,同比减少了8.86个百分点。盈利能力恶化。
到了大发地产这边,却直接没有利润可言。2021年大发地产亏损4.8亿元,2022年上半年再亏12.6亿元,2022年度业绩未刊发。
虽说,未能刊发2022年度业绩是导致三家房企集体退市的直接原因,但究其根源,那不堪入目的账本才是真正的元凶。
难堪的账目
失去上市公司的地位,对于债务缠身的房企而言,未必是件坏事,起码省去了上市维护费。
先从最早被清盘的佳源国际说起。佳源国际是继恒大中国、德信中国后,第3家被清盘的房企。
什么情况下法院会发布强制清盘令?那就是在法院认为公司的财务状况确实无法继续经营时。而当清盘令被颁布,这就标志着该公司已陷入绝境,基本无其他退路可选。
早在2023年5月,佳源国际就发布公告称,公司已经被香港高级法院颁令清盘,要求公司解散而且清算财产用于偿债。而这次清盘,是因为一笔1450万美元的债务逾期无力偿付,从而被境外投资人申请了清盘。
从佳源国际最后发布的2022年中报看。截至2022年中,佳源国际总负债655.36亿元,净资产266.09亿元,资产负债率高达71.12%,主要是以流动负债为主。
截至同一报告期,佳源国际流动负债有504.34亿元,非流动负债151.02亿元,而彼时的它,账上现金及现金等价物仅有55.21亿元。当时,一年内到期的短期债务就有131.63亿元。
在此次退市公告中,香港联合交易所就直接指出,“上市委员会认为本公司资不抵债”,不适合继续公开交易。
命运总是相似的。继佳源国际控股后,大发地产成为了第4家被清盘的房企。
就在一个星期前,10月16日,大发地产公告称,公司及公司间接全资子公司垠壹香港有限公司在HCCW 110/2024及HCCW111/2024被香港高等法院颁令清盘
而此次就不单单是一笔违约债。据统计,大发地产存续四笔票据均未偿付,分别为1.38亿美元12.5%优先票据,到期日为2022年6月30日;1亿美元13.50%优先票据,到期日为2023年4月28日;3.6亿美元12.375%优先票据,到期日为2022年7月30日;2.8亿美元9.95%优先票据到期日为2022年1月18日。
尽管大发地产在被颁布清盘令之前,就尝试和债权人商讨重组方案,但最终以失败退场。
轮到大唐地产,虽还未到清盘的地步,但早在2021年末,大唐地产就曾发生评级风波,其曾先后撤销了标普、穆迪对其评级的下调。
彼时标普认为,大唐集团控股将面临多重经营挑战,包括销售前景弱化以及利润率下滑,特别是在南宁本土市场。标普认为,大唐集团上述2022年6月到期的3亿美元境外债券,再融资的能力将面临高度不确定性,若其利用内部资源偿还债务,这可能令大唐集团的流动性承压。
在爆雷前,大唐地产多个项目就出现了交付延期、项目停工、资金冻结、被执行人等问题。由此也能想象到其资金的紧缺程度。
然而,佳源国际、大发地产以及大唐地产只是2023年4月停牌潮中的一员。据观点新媒体不完全统计,在同一时间内,因业绩延发而暂停交易的房企及物管企业就多达24家
历史只会一遍一遍地重复上演。此次房企的退市也预示着,房地产行业已经开始新一轮的洗牌。