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“0首付”+“0月供”，不花钱的房子你要不要？

房子卖不动怎么办？上一个版本是打折 送东西，现在又有更狠的“狠活儿”了。

最近，分销们刷出了一张“免费送房”的海报，主角号称是主城地铁准现房，不需要首付和月供。

实话说，这类0首付或低首付的营销话术在两年前就出现了，但首付部分要么依靠经营贷，要么会均摊到月供上，终归都是文字噱头 金融游戏。

不过，分销告诉我，该项目不涉及任何第三方贷款，反而勾起了我的好奇心，难道真有这不花钱的好事儿？

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楼盘是位于仁和板块的启航城，由本土房企华元开发。

看房那天是工作日下午，售楼处里热闹得像双休日，打眼看过去，至少有30-40组人，一半是分销。

接待我的工作人员说，小区有近2000套房源，开盘2年多，陆陆续续卖得差不多了，就剩下最后60来套工抵房，为了促销才搞得这个活动。

启航城

“我们是真的0首付0月供，没有那些虚里冒套套路。”接待人员给了我两种方案——

第一种正常购房，享受总价8折的优惠。

第二种“0首付”，则需要按照备案价购买，开发商返现20% 包第一年月供。

工作人员推荐了一套中间楼层的97㎡，备案价197.2万元，如果按照方案一，一口价只需要157.76万。

按照15%的首付，30年纯商贷计算，首付23.4万，贷款134万，每个月月供5836元。

如果选择“0首付”，则需要按备案价购买，开发商返现40万，减去首付的30万，还剩下10万，刚好是第一年的月供费用，但第二年往后，每个月需还月供7176元。

综合来看，“0首付”虽然听上去诱人，但实际上购房者分摊到每个月的还款成本高了20%多。

启航城销控表

用轻松的第一年，换后面沉重的29年，究竟有多少人会这么选？

工作人员告诉我，活动开始才3、4天，房子已经卖掉了40多套，有一半以上选择的都是“0首付”。

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“0首付”在杭州已不是第一次出现，早在2年前，河上、东湖新城就有项目以此营销。

但实际上，首付款牵扯到第三方贷款机构，将产生一笔额外的利息，购房者还经常因个人征信或资质问题被拒贷。

启航城似乎不存在这类问题，不过，真的靠谱吗？有业内人士表示，这是行业下行期常见的“高评高贷”。

操作方式是，开发商与银行合作，按照备案价做一份合同，并以该价格向银行贷款，多贷出的钱，由开发商打给客户作为首付款。

启航城（左）现状

据了解，这种购房方式，已在郑州、南宁等去化不力的城市屡见不鲜，但其合法性也受到了质疑。

因为从销售角度看，“0首付”中间往往伴随着开发商垫资、融资、首付贷等操作，看起来没有手续费，但筹措资金的过程，会产生新成本和融资风险，尤其是某些非正规机构提供的融资利滚利，很容易掉进借贷陷阱。

往小了说，增加开发商、购房者个人的金融风险、信用风险，往大了说，可能会让银行和市场受到波及。

毕竟，入门门槛越低，还贷成本越高，而一旦大面积断供，其负面影响可能不亚于2008年美国的“雷曼时刻”。

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启航城之所以加入“0首付”，最主要的原因还是去化不利。

项目于2021年拿地，体量超30万方，自带酒店和综合体，住宅规模超2000套。

时间过去三年，项目销售进度肉眼可见地一般，最开始还能勉强摇号，而2022年6月后几乎次次流摇，透明售房网显示，截至8月19日，楼盘还剩157套可售。在杭州，2年去化90%，确实算不上好成绩。

而早在今年5月，首付15%政策刚出台的时候，启航城就以“房价15%的装修补贴”，变相做了一把零首付，但从剩余房源量来看，去化效果着实一般。

启航城沙盘

至于原因，一方面是地段，另一方面是产品。

仁和距离杭州市区太远，单程行车距离动辄20、30公里，小区的小环境也谈不上好，西侧、北侧都是工厂和园区，南侧的獐山小区即将拆迁，东侧是安置房和华元启歆府，均未交付。总之，就是“半工地”的状态。

另外，华元房产的产品口碑一直被诟病，此前，我们就报道过，买了华元溪上俪庭的业主直呼“肠子悔青”。

启航府说不上质量问题，甚至边套户型的格局还公认的不错，但装修风格和品牌配置都和当下这一批2万元/㎡的小区没法比。

要说优点，在仁和镇上来看，启航府日后算是区域中心级的大盘了，自身横跨10号线2期（建设中）的两个地铁站，南、北门到仁和、仁和北站的直线距离都在600米上下。

自带的商业综合体里，已引入盒马先生、星巴克、麦当劳、必胜客等知名餐饮，还有早教机构和电影院。对于仁和本地改善来说，算是一个比较合适的楼盘。

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眼下的杭州楼市，“撕裂”得更明显了，核心区楼盘社保拼到顶格，售楼处动辄限流，甚至开发商希望媒体“不要发声”，而边缘板块不惜祭出“0首付”这类奇淫巧技。

这种现象也可以理解，毕竟能在2、3年前的市郊板块拿地的，多数是小开发商。遇到楼市下行期，困难的不仅是销售，更是关乎开发商生死存亡的资金链。

而且，眼见产品快速迭代，2万元/㎡板块多见绿城、滨江、兴耀们的高性价比“卷王”，再拖下去，上一个时代的产品更没有竞争力了。

但无论销售如何困难，法律是底线。而作为购房者，需要辨明哪里有风险。

有时候免费的就是最贵的。

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