(本文转载自公众号杭州楼市动态,作者浩老板,凤凰网房产已获授权)
钱二的潮语鸣翠首开了。先说一下潮语鸣翠在钱二的一些特殊性。
比如潮语鸣翠的高层就是有史以来钱江新城二期单价最便宜:36846元/方。
比如潮语鸣翠的洋房是钱江新城二期首个洋房,虽不是纯洋房住区,但也不再是千篇一律的高层。
相当是钱江新城二期拿地-首开间隔最久的项目,还有它是首个以全景示范区展示的项目。
当然前提一定要说明白,这些看法不构成买入推荐,这也不是一篇广告文。
潮语鸣翠的最便宜怎么是怎么来的,两个原因:
一来潮语鸣翠限价51000元/方,钱二自西向东,限价也往下,东至和睦港,也就到了最便宜的地方。
这个限价合理么?肯定是不合理的。不看沿江与否、不管学区范围,甚至街道都不做区分就相同定价,是要吐槽一句。
其次它是高层 洋房的搭配。很多人一看价格,会不自觉有惊喜,因为潮语鸣翠首开的高层15号楼均价就47000元/方,难不成是低于限价打折来卖?
其实不然,杭州的限价地依旧执行限均价,洋房拉高,高层自然拉低,此消彼长。所以不存在打折情况,只是利于限价规定,小小变了个魔术。
毫无疑问,47000元/方的潮语鸣翠要比51000元/方的更有性价比。但你要问,47000元/方的潮语鸣翠值得买吗?这个另外的话题,只聊事实,不聊看法。
最后则是定价低。打折本就是常事,47000元/方的均价,最低楼层定到36846元/方也很正常。
潮语鸣翠比较值得关注的一点,它是目前为止钱江新城二期唯一的洋房。
很多人是钟爱洋房的,杭州今年首个限售项目就是霞映锦绣里。
尽管比高层贵,但是不常见。像申花另外一个洋房珹上润府都临近交付,业主的预期很高。也没有其他原因,就是洋房难得。
潮语鸣翠的241一梯两户的格局,北书房也做了弧形落地窗,与芝澜月华相仿。五房、大阳台会吸引到一些很虔诚的自住客户。
很多人一听虔诚的自住客户是个贬义词,其实然。自住率高,出货少,价格就容易稳得住。
以后钱二会不会有很多洋房,甚至是叠墅,这个要看政策。
无非两个情况,双限政策下,把容积率降下来,降至2.0以内,就具备了做低密的条件,也与过往三年钱二十来个高区做个补足。
要么就是放开限价,那即使是2.5容积率,开发商依旧是愿意做高低配,拉高货值。
从当前来看,倒是把容积率降下来更主流一些。
那说回到潮语鸣翠的洋房,除了做出洋房能让高层更便宜以外,它是容积率2.2下,又沿着和睦港,才能做出比较和谐的高低配。
当前来说,在数千套各式各样的待交付商品房中,有一定特色。
撇开地段来说,近一点的钱塘云庄,高层不景气,但合院却大有盈利。远一点的文教那片,常有新闻报黄龙云起又涨价了,而很多高层就没有往日荣光。
还是稀缺二字,但稀缺要与价值挂上钩,还要看板块的前景。
潮语鸣翠拿地时间是在2023年9月,首开时间到了2024年7月末,相当于也是钱江新城二期拿地-首开最晚的一个项目。
从时间轴来看,栖江观翠也有这么晚,但情况还是有不同。当时是建设方案就出的晚,潮语鸣翠是老早出的方案,但是一直没有首开。
为何这么晚,外人来看无外乎两点:
其一潮语鸣翠的示范区做得最完整,而且也是最为华丽。
怎么去大费周章的介绍,我们就不多着笔墨。但它确实在限价行情下,给到改善客群难得一见的体面感。
它既不会很难摇,让你没有社保就不敢报名,也不是有恃无恐,仗着地段与限价不匹配,就闭着眼睛卖。
潮语鸣翠从地下车库、会所泳池、架空层、外立面,事无巨细都临摹在购房者的眼上。
其二就是蓄客需要时间。
不说潮语鸣翠的限价如何。安琪儿滨江翡翠嘉运府的限价是被低估了的,因而它的首开就拼社保,人潮汹涌的现场。滨江加推倒是不急,但是上城区可又是推了一宗宅地,还是滨江拿下。据说户型规划到了198-280方,蒸蒸日上的户型,真的是大户型当道。
潮起自不用说,没人会觉得那是一个正常限价,就是滨江区胡乱限价的典型。有了对比,那潮语鸣翠在限价红盘前就黯然失色了。
现在的客户也是云游四方,不会墨守成规在一个地方苦守。
总而言之滨江用高层 洋房的高低配设计,用高层便宜的定价,用华丽的公区,用最好的开盘时机,去弥补它土地出让限价高的事实。
那么它值不值得买,我觉得等到报名数据结束后再聊也为时不晚。