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主城不限价撕开一角 滨江区超10宗宅地待推 - 凤凰网房产杭州
自5月取消限购后,“限价放开”就成了热议话题。特别是主城四区,在外围基本松绑的情况下,迟迟未有实质动作(部分地块限价上调)。但终于,这张限价大幕被撕开了一角 -来自凤凰新闻客户端
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主城不限价撕开一角 滨江区超10宗宅地待推

凤凰网房产杭州站
2024-07-10 09:47

(本文转载自公众号层楼,作者麦格,凤凰网房产已获授权)

01

自5月取消限购后,“限价放开”就成了热议话题。

特别是主城四区,在外围基本松绑的情况下,迟迟未有实质动作(部分地块限价上调)。但终于,这张限价大幕被撕开了一角

本月30日,滨江区将迎来1宗白马湖宅地的出让,为主城首宗取消新房限价地块。

不经意间,它已释放出2个信号。

第一,主城大概率会采取“降容积率涨限价 边缘直接取消”相结合方式,逐步扩容“不限价版图”。

其次,据长河单元最新控规,白马湖一带,储备宅地超10宗

断供10年再迎丰富供应,对比区政府、西兴、浦沿的“捉襟见肘”,白马湖或将成为滨江区主战场

02

这宗宅地位于白马湖国际会展中心西侧,白马湖路和长江路交叉口西南角。

实际上,由一南一北两宗地组成。

北地块呈长方形,出让面积20641㎡,容积率2.0,建筑面积41282㎡,限高54米,预计是15-18层的高层。

南地块呈L形,出让面积32287㎡,容积率1.6,建筑面积51659.2㎡,限高36米。

因容积率较低,加上东南侧临白马湖,可能会是12层小高层 洋房的组合。激进点,硬排一部分叠墅也有可能。

地块起价194601万元,起始楼面价20938元/㎡。

另外,地块北侧挨着在建地铁18号线白马湖站。西边不到400米,是隶属杭二中白马湖教育集团的杭州创意城小学。直线距湘湖,仅约2公里。

不过,地块离滨江区核心较远(滨江天街近5公里远),周边现状生活配套比较一般。

03

作为不限价地块,大家最关心的肯定是“将来能卖什么价?”

就目前来看,周边还真没有合适的参照对象。首先,近几年板块内没有新房在售。

上一次有宅地推出,还得追溯到2014年的中南白马湖壹号。目前小区高层二手房挂价3-4万,近2个月网签价稳定在3万3左右。

但白马湖壹号的位置相对偏,位于冠山隧道南,贴着时代高架,综合条件较弱。

至于地块周边二手房,不是安置房老小区,就是交付时间更久的商品房。如2010年交付的风景蝶院,挂价3万上下,也不具备参考性。

那么,对比周边板块新房限价呢?

地块往北约2公里,是保利天汇和晓月映翠,限价51500元/㎡;往西约2公里,是龙湖刚刚拿下的浦沿宅地,限价3万9。

从地段看,白马湖应该介于浦沿和天汇之间。

但考虑到低密和景观因素,新推宅地有一定溢价。典型如绿城竞得的西兴宅地(位置非核心),容积率1.8,限价却是江南岸最高的53850元/㎡。

综合来看,定价预计超4万。容积率1.6的南地块,可能4万5上下。相应地,成交地价或逼近3万。

而且,户型大概率偏大,如140㎡起步。

这个价格和总价段,基本会劝退投资,但吸引一波自住改善,应该没什么问题。毕竟,这一带断供已久,积压了不少需求。

04

白马湖的登场,将改变滨江区楼市的供应格局。

目前,滨江区政府板块,仅滨江兴耀·潮起一盘在售。首开88套房源限售后,还剩300多套房源。

但这个盘热度太高,与普通人几乎没关系。

往南的西兴单元腹地,靠近西兴老街和风情高架这里,就是上月底绿城刚拿下的宅地。西侧挨着北塘河小学(江南实验),限价53850元/㎡。

但规模较小,出让面积21901㎡,体量不到4万㎡,

相对供应较多的,是浦沿。

目前整个板块基本无新房在售,上市最快的是前文提到的龙湖地块。出让面积32262㎡,容积率2.2,可建面积约7万㎡

据读地手册,浦沿还有4宗涉宅地躺在货架上。

但除了1宗宅地位置相对核心,位于老鸽盘世茂栖棠誉湾西侧。另3宗都位于浦炬街(4号线三期南延地铁口)和浦沿路交叉口,靠近闻堰

最大的供应阵地,可能还得看白马湖。

除了7月30日出让的宅地,还有3宗相邻涉宅地位于白马湖北岸。从地图看,每宗都有一定湖景资源,容积率估计不会高,预计偏向低密产品。

此外,还有近10宗涉宅地,分布在冠山路、江虹路、南环路和时代高架的围合区域内

即便去掉一些可能存在的特殊用地(如保障房),规模也相当可观。

05

白马湖宅地的出现,也基本确定了主城限价策略:

双管齐下,缓步推进。

第一种,即此前多次提及的“降容积率涨限价”。如绿城西兴宅地,中天海威丁桥宅地(容积率1.4,限价34370元/㎡)。

这其实也是某种意义上的放开限价,因为倒挂空间基本被消灭了。

第二种,直接取消限价。从首宗选择白马湖的决策看,大概率是“边缘包围中心”的计划。

这些板块,或没有明确倒挂,或本来就已若有若无。取消限价,市场反应可控。

可以预见,主城不限价版图,会逐步扩容。

核心城区取消限价,短期之内应该还看不到。因为杭州楼市需要持续关注度,才能保持市场热度。

而热门倒挂红盘,就是制造爆点的最佳选择。

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标签: 房产 楼市 【责编】 张文静(PO408)
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