(本文转载自公众号层楼,作者江公子,凤凰网房产已获授权)
01
“就这两天，又成交了两三套。”
交付不过3个月，陆续成交60余套。如此速度，赶得上正当红的亚运村了。
3月底开始交付，4月5日首套房源产证办出，4月19日首批房源网签。迄今，锦尚和品府网签房源，已多达55套。
据中介透露，实际成交已有61套。而这一数值，还在不断攀升。
前两天我去看房，长岳街、王马路两侧，满满当当全停着车，园区内看房的人也不少，既有独自来看房的，也有拖家带口的，好不热闹。
锦尚和品府交易量大，是可预见的。
作为举城皆知的“三芒星地块”，整个小区由31幢高层组成，可售房源高达1869套。
哪怕按20%的投资比例计算，也有将近400套。而锦尚和品府投资客的占比，怕不止于此。毕竟，三次开盘，中签率最高不过13%。
这也是为何，刚交付不久，就传出“挂牌房源超300套”的消息。
02
成交量虽大，可一半以上全是B区成交，比A区、C区加一块还要多。
据杭州贝壳研究院数据，4月至6月期间，网签的53套房源里，B区有37套之多；A区次之，成交了10套；C区最少，仅有6套。
之所以三个区成交量分化明显，原因也很简单。
A区楼幢虽然不少，可有5幢是公租房，且西侧沿着绍兴路；C区呢，楼幢数量最少，仅有7幢，同样西侧靠近绍兴路。
绍兴路作为市中心一条重要的主干道，来往车流量不少。哪怕非早晚高峰期，只要窗户打开，车流声瞬间充斥屋内。
滨江旗下的房子，又不允许包阳台，这一点劝退了不少人。
不光房子里能听到，走在园区里也能明显感受到车流的声音。我去看房那天，头顶时不时还有飞机飞过，感受更是不佳。
如此一比较，B区不仅远离主干道，且地块也是三个区里最为方正的，再加上会所又设置在B区。
看过房的自然更愿意买在B区。毕竟，接手锦尚和品府二手房的买家，大多是文晖附近的改善家庭，花上七八百万，甚至一千多万，对居住环境多少有些追求。
03
跟亚运村一样，虽然都叫锦尚和品府，但不同区块、不同户型价格分化十分显著。
比如，B区块不仅成交量最大、价格卖得也最贵。
“相同户型，B区要比其他两个区价格贵上五六十万。”
以139㎡四房为例，A区、C区最低820万，或是830万带车位都有房东在卖，撇开50万的车位买入价，折合单价才5万6；若是沿着绍兴路的低楼层，820万带车位也有房东在出，裸价低至5万5。
这个价格，差不多贴近保本线出货。房东要赚，也就赚这几年的利息钱。若是当年买入时利息成本高的，甚至利息钱都保不住。
而同样的139㎡，若是B区，且楼层还不错，带车位房东报价880万。
比如，166-189㎡的大户型，单价要比112-189㎡的小户型卖的高。
目前已知的，像是B区楼王幢，上个月卖掉一套188㎡，总价高达1400万，折合单价高达7万4。当时新房买入价不过1000万出头，账面收益高达300多万；
还有166-167㎡的大四房，B区1200-1300万之间也有成交。
若是划定一条价格“鄙视链”，那么B区166-189㎡＞A区、C区的166-170㎡＞B区的139㎡＞A区、C区的139㎡。
哪怕是相同户型，不同格局受欢迎程度也不同。
以188-189㎡为例，四开间朝南的中间套，要比三房朝南的边套更受大众喜爱；
137-139㎡呢，两房南、两房北的户型，要被三房朝南的更好卖。
当然，卖得最多的，还是137-139㎡的四房。
据杭州贝壳研究院数据，先前网签的53套房源里，数量最多的是138-139㎡，多达25套；其次是112-119㎡，有15套；166-170㎡，成交了12套；最大的188-189㎡，仅有1套。
04
虽然锦尚和品府流速快，但也不用担心捡不到漏。
一来，现有挂牌房源量并不少。贝壳找房上，公开挂牌出售的房源，就有169套。其中，三房户型60套、四房户型103套、五房户型7套。
若是加上后台未显示房源，可售房源量在200套上下。
这还仅是交付初期，参照往年经验，如此大体量的锦尚和品府，未来待售房源量还会更多，且不乏楼幢、楼层、户型都好的房源。
二来，热门次新房往往要在交付后3个月到半年，二手房价方能稳定，像锦尚和品府如此大体量的次新房，房价维稳周期会更长。
毕竟，文晖接下去可选择的次新房，不仅锦尚和品府一家。
明年，文樾上院、馥源庭都将交付。尤其是馥源庭的大户型，文晖不少实力强劲的改善家庭，都在等着它的交付。
其实，锦尚和品府交付后能有如此不俗的表现，其实也是吸附了周边次新房的意向客户。
因为它的交付，隔壁位置更优、学区更好的中海望庐，已长达3个月零成交；普遍满二无大税的朗诗乐府、朗诗熙华府，近3个月仅有2-3套网签。
不论未来怎样，锦尚和品府的热销印证了一点：杭州市中心的改善需求，依然旺盛。
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