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豪宅成交价惨遭腰斩？！

有着“最美安置房”之称的海潮雅园，在近期的二手房成交中，又赚足了眼球，这次是因为几近腰斩的成交均价。

要知道，海潮雅园刚交付之时，价格一度飙到10万元/㎡以上，如今2年过去，巅峰回落，现在这个安置小区现状如何？

海潮雅园位于望江新城南星桥板块，小区共分为三期，一园、二园和三园，统一是清爽的白色石材 蓝色玻璃外立面，齐刷刷矗立在海潮路两侧，尤为挺拔，不仅一举打破了大家心中常规的“土黄色”安置房形象，即使是放在这个豪宅云集的地段，它的颜值也很出挑。

▲海潮雅园

虽然外立面与周遭豪宅不相上下，但是其他方面，与之相差甚远。

以海潮雅园二园为例，整个二园都是2梯4户的格局，起步户型约73㎡两房户型，最大的面积也仅有120㎡左右。整体来说户型偏小，亦缺乏豪宅属性。

除此之外，物业管理比较随意，小区居住人员相对复杂。

要想进到小区里面，只需要在门口保安处登记一下就可以直接进入，而且每个单元楼也没有门禁等安全设备。

从实地探访来看，整个二园的居住率并不算高，部分挂牌房源，被房东以各种形式出租或者经营。

▲海潮雅园二园

出租也就算了，更离谱的是有房东竟然做起了棋牌室，先不论是否合法经营，进出这里的人员想必是非常复杂。

由于小区全部是毛坯交付，所以耳边总能响起刺耳的装修声，这不仅意味着入住以后要时常忍受噪音，还要接受永远被木板包围脏脏的电梯。

不仅如此，安置小区的通病它也有。除了一园，二园和三园都是人车不分流的，整个园区划分了不少地面车位，溜达的时候还是要时刻保持警醒，尤其是溜娃的家庭。

▲海潮雅园二园中央园林景观

不过小区的优点也是有的，比如这里的楼间距很开阔，道路也很干净，植被虽然比不上周边豪宅小区的名贵，但是维护得还不错。

据链家中介小A表示，最近3个多月的时间，小区的成交量一直都很可观，拿上个月来说，小区成交基本一天一套的节奏，主要集中在73㎡和88㎡左右的小户型房源。

▲海潮雅园

为什么海潮雅园二手房成交如火如荼？这离不开以价换量。

据手边买房，纵向看小区成交均价，从最初的10万元/㎡到如今的4.5万元/㎡，这个价格跌落幅度高达55%。

成交起飞的转折点发生在今年3月，彼时，杭州主城二手房放开限购，相比2月，3月成交套数直接从2套增长至26套，同时也将小区的成交均价定格在了4.5-4.7万元/㎡。

而当时中介也透露，这个价格其实已经触底。

主要原因在于，当时二园和三园超出人均60㎡的面积部分，拆迁居民需要以约4.5万元/㎡的价格补齐，也就是说，4.5万元/㎡的成交价格，对于拆迁居民来说，也就是赚了60㎡的购置差价。

▲三室两厅88㎡户型的客厅

但是随着行情的好转，如今海潮雅园的业主对于价格的预期又高了起来。

据贝壳找房，整个海潮雅园挂牌量并不算多，主要集中在二园。

以一套位于8楼的73㎡两室一厅房源为例，目前挂牌总价405万元，均价在5.4万元/㎡，中介坦言，这套房源的总价应该可以谈到390万左右，而其实就算是390万的总价，均价也需要5.34万元/㎡，另外这套房源还需要额外缴纳一笔增值税，总费用算下来也要410万以上。

所以也正因此，迫使成交的买家不在少数。对于他们来说，比起蹲一个最低价，不如在还能接受的时候直接入手，这个逻辑与买黄金相似。

那么，都是哪些人在买呢？

买在这里的无非是两类购房者，一类是看中区位。

抛开安置房的痛点，海潮雅园的区位是真的好。

▲不远处的城隍阁

海潮雅园地处望江新城，离西湖、钱塘江都不远，旁边还有贴沙河景观，板块内未来有K11等高端综合体，站在海潮雅园二园楼上，往西还能看到城隍阁。

就是地铁稍微有点用不上，步行大约需要20分钟。

▲御潮府

目前海潮雅园周边聚集了御潮府、御品、上品、仁恒滨江园等千万级豪宅，整个板块的调性摆在那里。

而另一类买在这里的无非就是看中学区。海潮雅园的对口学校是九年一贯制的钱学森学校，由时代小学、建兰中学两大名校领办。

▲杭州市钱学森学校

从23年重高录取的情况来看，钱学森学校重高录取比例将近30%，表现亮眼，而且学校南宋风的设计风格也十分出挑，算的上是一个兼具实力和颜值的好学校。

更重要的是，学校目前户籍生全收，这让那些家有适龄上学的孩子家长有了一个不错的选择。

总体来讲，海潮雅园虽然比不上附近的豪宅小区，但是对于四五百万预算的购房者而言，不论是看中学区还是看中地段，这里的性价比都很高，而且比起周边的老破小、老破大来说，海潮雅园确实是不二之选，所以也难怪，价格回落之后的它，能在二手房市场表现亮眼。

但是，安置小区终究有其弊端，在购入之时，还是需要想清楚，是否可以接纳它的缺点，此外随着房龄的增长，安置小区的弊端会越来越明显，买卖也会越来越难。

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