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勾庄拉开了“大逃杀”的序幕

这两天楼市，最大的新闻莫过于绿城亚运村项目桂冠东方交付，2800余套房源进入存量市场，给原本就厮杀激烈的泛奥体带来一些大大的震撼。

南有亚运村，北有大勾庄，后者的次新压力远比前者更大。

据我们统计，未来1年内板块中将有至少7盘交付，届时将有超8000套房源转为存量，按照盘均10-15%左右的换手率，就是有800-1200套房源挂牌。

什么概念？据贝壳找房，目前整个勾庄的二手房挂牌量不过1244套。

一年之内竞争者多了快一倍，勾庄二手房的“大逃杀”在所难免。

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“万人摇”、“准万人摇”、“五年限售”……2019-2021年间，勾庄的热度俨然能和申花、奥体掰手腕的一线板块。

不过，2022年之后，随着板块内上一波红盘交付，以及行情的下行，勾庄的二手房价也频频走低。

从稳赚、微赚、平进平出，如今2019年左右入市的那批房子，已经普遍亏掉了利息。

核心区的幸福里，2022年底交付时普遍能卖到3.5万元/㎡，个别好楼层能到3.8万元/㎡以上。这个月刚成交了两套小面积，单价约3.2万元/㎡。好在房东买入价低，还不至于亏本。

最高价曾到过4.8万元/㎡的杭宸，近30天成交均价仅3.3万元/㎡，“原始股东”稳赚不赔，但2020年那批以4万元/㎡单价追高的投资客们，要欲哭无泪了。

万科·杭宸

还有储运路地铁口的璀璨澜庭，刚卖掉一套中区97㎡，房东可以配合避税，报价299万，最终以286万成交，单价2.94万/㎡。同小区还有一套96㎡中间套，含大税276万成交。两套房源都亏掉了利息。

该小区的洋房和高层边套情况稍好，成交价基本在3.5万元/㎡以上，房主还能小赚一笔。

而本身品质一般，又不挨着核心区（万象城）的楼盘就惨了，非但利息保不住，本金也开始亏了。

最典型的，就是距离金德路地铁站约600米的沁澜。小区当年三度开盘，平均中签率仅3%，但交付快两年总共才成交18套二手房，5月这么好的行情下仍然“挂零”。

中介主推的两套房源，一套410万买入，375万挂出；另一套320万买入，280万挂出。但至今仍没成交。

02

从万人瞩目到普遍亏掉利息的板块，杭州远不止勾庄一个。相比那些降价出售都无人问津的项目，勾庄的楼盘还是幸运的，起码这几个月的二手房流速加快了。

“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。”勾庄中介小李说，他调出璀璨澜庭的成交记录，3月以来，小区已成交了3套房源，和去年下半年持平。

璀璨澜庭

房源成交周期虽然从157-218天不等，但此前房东挂价偏高，价格调整到位后，一般一个月内就能成交。

在杭宸，之前有不少房东紧咬着“3.5万元/㎡”不松口，但防线突破后，5月以来已经签约了10多套。

还有幸福里，自从价格向3万元/㎡靠拢，近30天带看了约1400次，在大良渚板块内遥遥领先，最近3个月已经成交了30套。

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去年初，我到勾庄踩盘时，房东的价格底线守得很牢，为何今年画风突变？

一方面，“314”、“59”两大宽松新政给了房东明确的窗口期，不少想置换到主城的业主开始腾挪转换。据了解，两次新政后勾庄板块的挂牌量激增，单是我探访的中介门店，一天就能接到40-50条挂牌委托。

房子多，竞争多，想要快速出货，必然会不讲武德地开打价格战。

另一方面，未来一年内交付的项目太多了，今年的绿城“海棠三子”、万科星遇光年，还有映月璟园，除了几乎全盘限售的映月璟园（仅104套不限售），届时将有超4000套房源进入存量市场。

今年交付的燕语海棠

而明年还有好运街的“滨江双子星”，巨无霸体量的越秀星缦云渚，加上现存的存量房，再想“逃出生天”就更难了。

况且，勾庄这几年的新盘多在年中交付，房东们在8-10月才能拿到“大证”。这就意味着今年6月交付的楼盘会在三四季度集中挂牌，和前两年交付房源“满二”的时间重合，与其等到那时候肉搏，不如趁着短暂的窗口期“提桶跑路”。

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和其它天量交付的板块不同，勾庄的新房一定程度上也变成了“截胡”的拦路虎，板块内的听翠轩、锦海棠新房可以随时认购。

中介小李告诉我，他们带看的几组客户，在几个代表小区里转了几圈，果断投入新房的怀抱。

“这也是没办法，就品质上来说，现在的新房已经吊打二手房了。”小李无奈地表示。的确相比前几年“闭眼卖”的真石漆减配盘，如今在售的听翠轩、锦海棠简直不是一个次元的物种。

锦海棠实景图

前者“卷”出了四面铝板，后者“卷”出了豪华大门和下沉式会所，后期物业更是滨江和绿城，即便总价比二手房贵了几十万，但对于现在这批自住客户来说，住的舒服比价格更重要。

但即便勾庄辉煌不在，我们也不能否定它的价值。

在价格调整的这几年里，两条地铁线早已开通，城北万象城开业，长成了区域核心的模样，299米的地标塔楼也成功结顶。其面向的玉湖公园旁，还将有杭州第二座K11（select），天元公学、树兰医院、生态岛等规划也在路上。

城北万象城（祝立铭/摄）

可以说，核心板块该有的配套这里都有，随着大批量小区交付，居住氛围也会日益变强。

不用“炒房”的思维衡量，这里就是绕城内的“宜居”之王。

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