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杭州买房首付只要15%！二手房连续三个月逆袭新房，楼市又要爆？

刚刚，杭州再出重磅新政！正式官宣首套房最低首付比例调整为不低于15%，二套住房首付比例调整为不低于25%......

而在这之前的「5.9」新政后，新房市场就已经爆火，成交量比上个月多了约1000套，但是二手房和新房之间的成交“逆差”还没有逆转。

本月二手房成交量为7846套，比新房多了1000套 （截至17:30）。而回望3-5月这三个月以来，都呈现了这一“逆差”状态：

3月，杭州二手房成交8554套，新房仅成交了6723套；

4月，杭州二手房成交8402套，新房成交4996套。

5月，也有超千套的差距。

截图自手边买房（截图时间为5月31日下午17:30）

不过，比起细究数据差额，杭州二手房热度的具体呈现更值得我们关注：

比如老破小迎风起势，有“旧改”、“原拆原建”预期的小区都在加速出货；

比如整个杭州的二手房热度都有明显上升，约2万的日带看量成为常态；

甚至，“房价联盟”也重出江湖......

由此看来，2024年5月的杭州二手房市场，也算是稳住了。

01

刚需房为成交主力军

有“旧改”、“原拆原建”预期的老破小加速出货

从手边买房30天内成交榜单来看，今年5月，刚需房&老破小仍是主力选手，占据了榜单大部分席位，尤其是200万左右的小区。

比如翠苑、朝晖、闸弄口等都是最近杭州二手房的热门选手。

像朝晖，在4月成交量超过70套，创下了3年来的成交量新高，而在5月刚过半时成交量就突破了40套，而到了现在，成交量已有63套 ，直逼70套，与4月的表现不相上下。

朝晖七区实拍

此前小凤凰去实探的时候发现，即便是工作日上午，也有不少中介在带客户看房。彼时朝晖中介小A还表示：“朝晖现在热度很高，之前有个外地客户就是在朝晖不同区买了低价房，大概买了8-10套，买来就准备出租的。”

并且，在大批外地客户“扫荡”下，朝晖的低价房源已经少了很多，还想买百万出头的房源就比较难了。

翠苑的表现也不赖，单单一个二区就成交了17套，成交均价2.69万元/㎡。

或许这与它的隐藏彩蛋脱不开联系——4月11日，翠苑北二区（4-7幢）就发送了自主更新申请，到5月8日，210户居民中已经有197户明确同意“原拆原建”自主更新，据说联系设计院出方案也在同步进行。

翠苑内部

同时，像闸弄口、等小区的二手房都因为老旧小区改造以及原拆原建传闻而有所上涨，对于这些房东而言也是个出货的好时机。

02

学区房仍是关注重点

不少小区平均2-3天成交一套

学区房一直以来都是杭州家长们的关注重点，即便是行情冷淡期，其热度都不会太差。

比如河滨之城在这个5月，就凭借着15套的成交量闯入榜单TOP10。

据悉，河滨之城配套的竞舟二小，学区为黄色预警，在报名前买房落户，基本就有机会入读。同时，因为行知二小为红色预警，落户年限不够就上不了，因此急需学区的家庭会稳妥起见，选择河滨之城。

从成交房源来看，河滨之城仍以约89㎡房源出货为主，也有少量118㎡房源成交，成交单价大约在5-7万元/㎡，最高成交单价为约7.4万元/㎡，最低单价为约4.25万元/㎡，比较悬殊。不过预算550万元左右的家庭还是可以到河滨之城淘一淘。

摄：小凤凰

此外，申花的广宇西城年华在5月也“低调”地快速出货了，成交了8套，成交均价约4-7万元/㎡。

实际上，西城年华在3-4月时就狠狠秀了一把，3月成交21套，4月成交12套，最高成交单价更是接近10万元/㎡，达到足足约9.5万元/㎡。

当然，西城年华流速快的背后，离不开其优质的学区配套，支撑它的正是这两三年保俶塔申花优秀的中考成绩，得到了广大家长的认可......

图源：杭房数据

江南实验学校学区房热度也是数一数二，可以说是深受滨萧家长喜爱。比如与江南实验学校仅一路之隔的东方郡，在这个5月也成交了6套，同样以89㎡房源为主，单价多为4-5万元/㎡。

对此，负责这片区房源的中介小A表示：“东方郡户型比较杂，即使是89方也有很多区别，单价也会不一样，不过大概均价都在5万/㎡ 。”

同学区内，千万级别的晓风印月凭借高品质面向高改人群，迎春小区、湘云雅苑这类安置房则靠着200万 的总价破圈，整体都算比较受欢迎。

03

带看量或突破50万次

涨跌比来到1:10

能体现市场热度的除了交易量还有带看量，尤其随着气温的升高，让客户出门看房也成了一件难事。但杭州近15日带看量已经突破25万次，粗略计算一个月也能破50万。

其中，带看热榜TOP1的小区就是位于文晖板块的锦尚和品府：

手边买房数据显示，7天内和品带看949次，位居全杭首位，差不多是第二名的两倍，拥有断层式的差距。同时，自交付以来，几乎每周带看热榜TOP1都是和品。

和品实拍

“高强度”带看也伴随了成交。手边买房数据显示，30天内，和品已经成交了20套，平均1.5天成交1套，均价5.31万元/㎡。

截图自：手边买房

此外，5月杭州二手房的涨跌比也有了变化——此前涨跌比达到大约1:16，甚至1:20，如今涨跌比已经是约1：10，这也体现出部分房东对于后续市场比较乐观，比如奥体就有业主联合涨价重现“房价联盟”——

5月，奥体的时代奥城出现了“价值捍卫群”，群内进行了价格调整接龙，更有业主主动提出愿意最高价挂牌掩护邻居出货......

图源：网络

虽然该行为备受争议，但时代奥城的5月战报却很出彩。它在5月上半月就成交了8套，平均2天成交一套，在奥体一众热盘中也能脱颖而出；在后半月也陆陆续续有四、五套成交，成交均价大多数是在5-8万元/㎡。其中，最贵的一套是位于19楼的约179㎡房源，以1390万成交。（数据来源：成郊说房）

截图自：成郊说房

同时5月也成交了不少千万级别的豪宅，比如凤起潮鸣、滨江壹品、钱塘印象、翡翠海岸、留香园、大都会......10万元/㎡ 的成交单价层出不穷。

04

5月交易遵循正常趋势

以「稳」为主

总有人说，5月这么多新政，杭州二手房交易量还起不来，未来更不值得期待。

但实际上，这个成绩并不能说它差。

首先，虽然相比起金三银四的8557套和8402套，5月的套，还有细微差距。但是，回想一下前3年的5月成交量——2021年5月，成交8774套；2022年5月，成交5087套；2023年的5月，成交7620套，直到如今的约7800套，有起伏但是差距并不大，也可以认为是比较稳定的交易量。

小凤凰制图

并且，就前三年的交易来看，通常3月都是全年最高，4月开始就会有所下降，这也是正常趋势，去年的5月和11月峰值也是靠着两波新政拉高的。

再之，今年的杭州二手房，在3月就已经彻底放开限购，因此5月新政对其而言作用并不是很大。在3-4月的政策发酵下，交易量逐步趋于平稳甚至有所下降都是正常体现。

因此，5月的成绩不能说差只能说「稳」。

何况，早在4月最后一周，杭州贝壳研究院统计就发现带看量已经下降了21%，新增客源量也开始下行，当势头下降遇上五一假期，结果可想而知......

而6月，杭州将迎来交付大潮，约27个项目，超1.8万套住宅交付，其中也包含了亚运村、杭珹未来中心二期、滨康天曜城等等，天量房源将进入存量市场。

因此对于目前在场内的房东而言，现在是出手的窗口期，否则交付踩踏后，或许会更加艰难。

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