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成交冲高回落：4月上海一二手房市场出现新调整

迎来短暂成交高峰后，上海房地产市场开始进入调整期。

上海中原地产最新发布的数据显示，4月份上海新建商品住宅成交面积为57万平方米，较3月下降34.7%。二手房方面，4月上海二手住宅成交约1.57万套。同期，上海的二手总网签量约为1.8万套，其中住宅成交约为1.5万套，相较于3月也降幅明显。

今年4月，上海共有27盘参与认购，与上月相比（30盘）略有减少，其中，凯德茂名公馆以397%的认购率触发积分；融创外滩壹号院、徐汇滨江板块的香港置地启元开盘即售罄。

尽管有近500套豪宅成交打底，但4月成交量仍处于开年以来低位。对于这一情况，上海中原地产分析师卢文曦认为，尽管4月份上海有数个豪宅开盘，出现了难得一见的“日光”情况，但豪宅的热销并不能代表整体楼市，豪宅市场是独立于住宅市场的子市场，全球大城市都会有这样独特的豪宅销售现象，对于整体楼市而言并不具代表性，楼市复苏还需要刚需项目的热销从而带动整体市场。

“目前，上海市场仍缺少大体量的‘红盘’托底，依靠豪宅支撑的局面显然不可持续。”卢文曦表示。

从成交整体数据来看，上海新房市场分化也在加剧，一边是豪宅日光不断，另一边是刚需盘去化艰难，开发商即便启用了“中介分销”也未见明显起色。

为了缓解当前情况，“五一”假期上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议发起商品住房“以旧换新”活动，首批参加倡议的房地产开发企业20余家、房地产经纪机构近10家；首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。

业内人士表示，“以旧换新”有利于畅通换房链条，提高楼市活跃度，促进置换需求释放。

新房市场冷热不均，二手房也陷入了平淡局面。

从网签数据看，4月份上海二手房网签成交约1.57万套，相较于3月下滑了约12%。从房地产中机构门店反馈情况来看，看房人数也有所减少，上海某头部房地产中介机构数据显示，4月第一周门店的带看量为10万人次左右；4月的最后一周，7天带看量回落到7.9万人次。

当前楼市中，买卖双方的心理博弈也愈发明显。

中原地产新华路门店负责人张宏超表示，购房者普遍认为市场尚未触及底部，房价仍有下降空间，多持观望态度，期待能够进一步砍价；房东则认为价格已经到了最低点，不再愿意进一步降价。买卖双方的心理拉锯战成为了当前楼市调整期的一个缩影，市场情绪再次陷入僵持。

记者采访上海多个区域的房地产中介机构门店后发现，部分小区的成交价还在持续下行，“以价换量”仍是主基调；对此，安居客房产研究院院长张波告诉记者，如果后期没有利好楼市政策，购房热情仍有所减弱，也预示着5月份的成交量有可能进一步走低。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，目前二手房出现了失控、恐慌式降价现象，这也导致更多的人挂牌售卖，挂牌量屡创新高，这与过去楼市上升期“单边买进”导致价格上涨失控如出一辙，只是方向相反而已。

李宇嘉同时表示，二手房越卖挂牌量越多，迫切需要“去库存”，将300天左右的“卖房周期”降下来才能消除恐慌式降价，也才能稳定商品房价格。

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