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拿地7年，西湖区“鸽王”要开盘，放风价超过凤起潮鸣！

市中心一迟迟未开的鸽子盘，如今竟然想卖8万/㎡ ？

近日，有传言称位于文教板块的锦绣公馆似乎有了开盘动静，不过似乎是准备踩着主城区要突破限价的时间点，以更高价格售卖。

凑巧的是，朋友圈有锦绣公馆工作人员发布了一则调查问卷，其中正有关于住宅的意向总价和单价的问题！似乎确实在隐隐传达着涨价卖的意图......

锦绣公馆调查问卷截图

难道，他们有“内幕”，提前知道主城会放开限价？那就算放开限价，真的能实现卖8万 吗？

为了解传言是否为真，小凤凰联系到了锦绣公馆的一名销售小李，对于锦绣公馆开盘时间，他说：“现在还没有开盘消息，一直等限价放开呢。”

而当问及销售价格时，小李则称是公司想要卖到8万多，但是目前还只是想法，后续情况暂不清楚，并表示有消息会第一时间通知购房者。

虽然小李言辞模糊，但我们依旧可以得到一个信息就是：

目前来看，锦绣公馆上层确实在静待限价放开，并且打算把价格提高到8万 。

那么这个新房价格真的现实吗？普通高层卖8万 是什么概念？

自从杭州限价以来，最高均价是南星桥的仁恒滨江园6.98万元/㎡，最后一期7.08万元/㎡。放眼近10年，老十门核心区的凤起潮鸣也才达到7.98万元/㎡，要是锦绣公馆真的卖到8万 ，就打破了凤起潮鸣的最高价记录。

而从板块限价和涨幅来看也是很“虚”的。众所周知，文教板块目前的新房限价是5.86万元/㎡，单单与8万元/㎡相比，相差了2.14万元/㎡，上浮了36.5%，相较于市场限价涨幅来看是非常不现实的。

像申花高层从4.8万涨到5.5万，上涨约15%。按此涨幅换算，就算正常提高限价也应该是到约6.7万元/㎡左右。

锦绣公馆实拍

如果是锚定周边次新二手房价格的话，锦绣公馆的价值倒是与8万 相符。

因为周边近年来交付的仅有中海·黄龙云起和书香印翠，目前其二手房价格大约都在7-11万元/㎡。

熟悉文教的中介小A说：“黄龙云起月初成交了一套170方的，房东挂牌1750万，最后1700万带车位卖掉的。之前一套139方的洋房，带车位，以1135万成交。而且139㎡的洋房和高层价格都差不多的。”

按此计算，170㎡成交单价约10万元/㎡，而139㎡单价约8.2万元/㎡，与挂牌价的差距不大。

书香印翠的二手房价就会稍低一些，目前成交单价大多为7万 /㎡。

中海·黄龙云起

但周边二手房价格再怎么高，锦绣公馆也只是新房，无法按照二手房定价，只能为以后的锦绣公馆业主提供个二手市场价格线。

因此，小凤凰认为，就目前来看，锦绣公馆想卖8万 基本就是痴人说梦。

一方面，正常限价上涨应是有规律可循，而并非“疯涨”；

另一方面，很难等到主城区放开限价，尤其目前市场仍以维稳为主，不会让新房以如此悬殊的价格上涨。

不过小A表示：“锦绣公馆涨价卖也很好卖，因为市中心地段好，周边有很多老房东要置换的，而且还是一手现房。”

确实，尽管锦绣公馆想涨价卖有点脱离现实，但不得不承认它确实是很多人的“白月光”，也有不少购房者期待着它的开盘，因为亮点真的太多了。

首先就是无法复刻的市中心稀缺地段带来的各类优质配套。锦绣公馆西侧约百米就是文一街小学师苑校区，周边1公里范围内还有行知小学、翠苑中学、育新高级中学、杭州十三中教育集团、浙工商教工路校区、杭电文一校区等学校，学知氛围浓厚。

虽然新房不明确学区，但是锦绣公馆若能实现文一 十三中学区组合，对其而言就是一手王炸好牌。

锦绣公馆位置

同时，项目直线距离地铁10号线翠柏路站仅约400米，一站直达大悦城，七站直达城北万象城，并且它直线距离西湖风景区也仅约3公里，整体生活配套醇熟。

最重要的是，锦绣公馆自身出众的品质。

项目由5幢高层、3幢酒店式公寓、1幢自持房源和商业街组成。其大面积仿石材金色铝板加上大面积玻璃幕墙组成的立面，在周边一众较为老旧小区中非常突出，极具辨识度。

锦绣公馆外立面

目前园区内的乔木、草皮等都已种植完毕，儿童游乐设施也布置到位，整体颜值较高，呈现一个纯现房的状态。

也就是说，未来开盘可以即买即入住，投资客甚至可以即买即卖！省下很多时间和金钱成本，对于市场而言也是莫大的吸引力。

不过，它打造的是建面约139-179㎡的全四房户型，装标包括大金空调、百朗新风、德国威能地暖、杜拉维特马桶等等，都是属于豪宅配置，比较适合改善家庭。

若正常开盘了，倒是确实值得一冲。

锦绣公馆想要涨价卖的想法也能理解，捂盘多年的高品质纯现房 市中心的黄金地段，给它足够的自信。那么究竟怎样才能实现新房的涨价呢？

最快的方法自然是板块取消限价，就像今年1月的大江之星和理想臻品合院纷纷突破限价领证，尤其是理想臻品合院取出了均价12万 /㎡，最高约15.88万元/㎡的售卖价，简直震撼。详情可见→独家生图！最高备案单价15万 元/㎡的房子长啥样？

理想臻品合院实景

另一个方法是整个板块的涨价or为了板块涨价做预热。

就像2023年6月，位于文晖的“鸽王”馥源庭领证，就突破了当时文晖限价——5.17万元/㎡，以5.4万元/㎡的精装限价首开。它涨价有一方面原因就是为了引出后续文晖地块限价调整。

馥源庭实拍

放眼全杭州，近几年限价上涨的板块也不在少数。比如滨江浦沿以及运河新城就从3.8万涨到了如今的4万；钱二紧邻红普南路站的四七堡地块，限价5.2万，比周边地块高了1000元/㎡......

又或者，是官方为了去板块库存，从而提高新房价格，紧紧抓住消费者“买涨不买跌”的心态，从而掩护存量去化。

但就以上方法来看，貌似都不太适用于锦绣公馆，或许最多会像馥源庭一般，小有涨幅......那么你觉得锦绣公馆最终会以什么价格售卖？

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