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挂牌3天就成交！奥体旁地铁盘降价“逃生”，亏了70万

“3.14”新政的药效毋庸置疑，近9天内有8天二手房成交量突破260套，本周已连续两日突破300套，近15日带看量达24.36万次，较新政前增长了7-8万次。

市场火热，二手房的成交流速也在变快，最近有不少当天调价当天出售的消息。房子卖出固然是好事，但不少房东在以价格空间换交易时间。

在新政前夕，小凤凰就刷到了一篇“亏本卖房帖”，一位融信展望轩的业主亏本大放送，买进390万，现售365万，据悉挂牌三天就成功出售。

图源：某社交平台

但同时，这套房源也带“崩”了同小区其它房源。据悉，还有一套同户型的中间楼层在售，售价373万，对此，有网友表示：“这个价格卖不掉的，14楼都降到365万了。”

要知道，去年年底小凤凰在市北跑盘时，新房价格基本维持在4万元/㎡左右，二手房即便不赚钱，在账面上也起码看不出亏损。

但是如今却有不少房东表示亏本甩卖，这究竟是真是假？市北的二手房也扛不住了吗？

融信展望，位于建设一路和竞学路交叉口，西侧临河，东侧是规划中的邻里中心，直线距离地铁2号线建设一路站约600米，与市心小学几乎一路之隔，整体地段位置都算优越。

小区位置

项目于2020年7月首开，2021年2月收官，期间有4次中签率都低于20%，最低达到约11.19%，险些触发限售。

只是这个开盘均价37500元/㎡的小区，并没有迎来“摇到即赚到”，反而是各种“卷价格”，基本亏本才能出售。

融信展望实拍

贝壳找房数据显示，融信展望目前共有72套房源挂牌，最便宜的一套房源，103.79㎡，挂牌总价315万，折合单价约3.03万元/㎡。此外，单价低于3.75万元/㎡的房源也有近10套。

截图自：贝壳找房

当然也有“心气高”的房东，139.94㎡房源，挂牌770万，折合单价约5.5万元/㎡，也是小区目前挂牌房源中单价最高、总价最高的。

截图自：贝壳找房

但真实价格终究需要落到成交价上，而不是“虚无缥缈”的挂牌价。

据悉，融信展望自交付以来，已经成交了超过13套房源，巅峰单价也产自于去年10月成交的首套二手房，位于19楼，103.79㎡，以400万成交，折合单价约3.85万元/㎡。

随着时间的推移，如今的约103㎡房源成交价早已下跌，除了开篇所说的365万成交的以外，在今年1月至今，还网签了5套约103㎡房源，2楼单价最低，仅约3.27万/㎡，总价不过338.35万。

像开篇帖子中的房源，同样约103㎡，在发帖过了大概3天就以总价365万成交了，折合单价约3.54万元/㎡。这套房虽然还未网签，但是成交价得到了中介的证实。

融信展望实拍

而像楼层比较优越的10楼、16楼，单价也在3.6-3.7万元/㎡，都没有超过之前约3.75万元/㎡的开盘均价。

3月7日，还成交了一套1楼的139.94㎡房源，单价堪堪3万元/㎡出头，总价仅需420万。即便一楼本就便宜，但是曾经的一房一价数据显示，1楼的139.94㎡房源单价也需要约3.1万元/㎡，只是相比起来，亏损额的大小区别罢了。

市北中介小A表示：“融信展望，投资客很多的，很多业主当初连车位都没买，现在诚心在卖的确实都是亏本价。”

这些房东究竟亏损了多少？

就拿3月7日成交的16楼的103.79㎡房源来算，成交价是375万，通过透明售房网一房一价数据得知，该房源的买入总价为约393万元，光是账面就已经亏损了约18万元。

截图自：透明售房网一房一价

而2月27日网签的7号楼12层房源，建面133.58㎡，总价450万，在开盘时的总价大约为515万元，相差了约65万！这还是没有算上各种利息等持有成本的差价。

截图自：透明售房网一房一价

甚至，上文所说卖出最高单价的首套房源，比起开盘价也只是账面多了约3万元，但实际算上持有成本以及损失的既定利息，也是亏本出货。

似乎，从最开始就已经注定了价格下行的结局。

不过，融信展望也有很多房东正如其他小区选择的那般，既然卖不出好价格，就直接出租。贝壳租房数据显示，目前小区共有29套房源挂牌租赁，整租价格从5700-11000元/月不等，年租金就是约6.84-13.2万元。

截图自：贝壳租房

这个年租金分别与约375万和450万的成交价相比，年收益率只达到约1.8%和2.9%，甚至这还只是理想状态，再讲讲价可能还达不到。

而出租多、抛售多的小区大多有个共同点——投资客居多，融信展望也是如此。

从小凤凰现场实探来看，从去年6月交付至今，小区入住率并不高，居住痕迹较少，来往见到的住户也是屈指可数。

并且，集中在小区北侧的底商大多是关门状态，仅超市和便利店营业，门口的工作人员表示：“这些商铺都已经卖出了，不过都在出租，感兴趣的话可以打上面的电话。”

展望底商实拍

交付如此之久，底商却依旧荒凉，与附近小区楼下如火如荼的底商倒是形成了鲜明对比。

那么为什么融信展望的二手房会落得如此地步？

小凤凰认为原因有三：

首先是整体行情原因。目前整个杭州二手房市场，“以价换量”仍是主旋律，即便是奥体、钱江世纪城等热门板块的二手房价格也无法和巅峰时期相比，“破发”范围也早已扩大，逐步从远郊向曾经的热门地段，甚至主城区蔓延。

其次，是整个板块存量问题。市北拥有较多的存量用房，包括新房和二手房。手边买房数据显示，市北的二手房存量已约3000套，而这还没有加上之后交付会入市的大批房源，在品质、价格、地段方面都会互卷，板块内破发的小区也会随之增多。

展望周边小区众多

比如位于展望西北角的保利潮起云上府，交付以来成交房源中，最高单价也只有约4.23万元/㎡，最低单价则只有约3.08万元/㎡，只有少数房源幸运避开了“破发”。不过得益于小区内约98㎡房源多，能够吸引不少刚需置业家庭，因此二手房人气颇高。

要说板块内还算稳健的，或许滨江拥涛府榜上有名。在今年已经成交了7套二手房，并且单价大多在4万元/㎡ ，最高达到约4.38万元/㎡。中介小A也表示“拥涛府价格算板块内比较稳定的，其他小区破发还蛮多的。”

凤凰网房产制图

最后，是自身问题。融信展望自身房源未满两年，需要大额税费，比如365万总价，需要缴纳约25万税费，就会“劝退”大把置业家庭，这也是市北很多次新房面临的同一问题。

再之，融信展望品质并不算出众，绿化覆盖率虽高但并不精致，住户包阳台更是大大拉低了立面颜值，人车不分流存在些许安全隐患等等。

包阳台后的立面

在这类行情趋势下，二手房与新房的倒挂也已经逐步缩减，甚至消失，或许会有更多购房者愿意选择品质更好的新房，也会有不少家庭愿意来二手市场“捡捡漏”，这对于刚需而言何尝不是一件好事？

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