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滨江集团2023年度媒体会|戚金兴的下一个7年

一线城市豪宅会所里配备的美国Precor跑步机，竟然出现在了平均海拔889米的胡家坪村民健身中心里。

这意味着什么？绝大多数村民没有概念，但生活的点滴变化是鲜活而具象的。

破损的危房整洁如新，逼仄的山路变得平坦宽阔，网球场、游步道、三座酒店吸引着山外的城里人，健身房、幼儿园、托老所、健康服务站也即将投入使用。外出打工的年轻人回到了大山的怀抱，老人们脸上的皱纹也不自觉地舒展……

走在村民中间，滨江集团董事长戚金兴脸上的笑容同样欣慰。距离第一次来到胡家坪已经过去两年半，期间，他和滨江集团投入了5.1亿，将昔日的高山村建设成了“乡村振兴 共同富裕”的全国标杆。

仿佛是为了纪念这个特殊的时刻，滨江集团一年一度的媒体恳谈会也设在了胡家坪。

长达3个多小时的会议，成了戚金兴的金句时刻，对行业后续有哪些判断？滨江集团如何“过冬”？“乡村振兴”会不会成为公司的长期动作？

他用一个个精准而深刻的回答，锚定了未来的方向，和滨江集团的下一个7年。

Part 1

“遥遥领先”地“过冬”

去年的此刻，戚金兴说滨江要学阿拉斯加的棕熊，趁着鱼汛期猛吃，以抵御不确定的寒冬。

戚金兴的判断是精准的，尽管金融与政策环境无比宽松，行情依然在经济周期中挣扎，回暖昙花一现。

尽管温差变动剧烈，“棕熊”依然饱餐了一顿——全年拿到32宗地块，新增货值超过1000亿元，截至12月25日，完成了1512亿元的销售目标，而人均效能依然保持在惊人的1.4亿元以上，几乎是同规模房企的5倍。

凭借强劲的销售额，滨江的“身位”继续向前，年度销售排行榜上位列11名，比去年还进步两名。在大本营杭州继续保持着统治力，连续4年霸榜销售金额、套数和面积的三项冠军。

滨江集团董事长戚金兴

曾经，中国房地产市场上出现过多个“统治”榜单的选手，但增长路径均依赖于城市化高速扩张的时代背景，以及金融杠杆。

和它们不同，滨江的“遥遥领先”遵循着安全的底线。

第一重底线是现金流。浩浩荡荡的“抓回款”行动已持续了两年，截至昨日，滨江集团的现金回笼已达725亿，相比去年增加了8%，创下了历史新高。

第二重底线，是融资余额和融资成本，今年集团的金融杠杆进一步下降，融资余额357亿，比去年低113亿元，平均融资成本4.2%，较去年下降0.4个百分点，甚至比部分国企和央企还要低。

不过，滨江和戚金兴期待的并非短暂的安全，而是在一个充满不确定的市场上，做真正的长期主义者。

Part 2

第四个“七年”

“卧倒”与“匍匐”战略

滨江集团像一支攻守兼备的精锐部队，不但走得稳，而且守得住；偶尔像侦察兵，提前察觉到潜伏的危机，迅速撤退；偶尔像冷静的狙击手，抓住稍纵即逝的机会，一击必中。

戚金兴认为，滨江的31年中，重点抓住了3个“7年”，每一个“7年”都做了“最正确的事”。

1992-1999年打基础，从一无所有，到在杭州东部小有名气，为即将到来的地产“黄金十年”做好了充分准备。

2002-2008年快速成长，从东部走向杭州，用一个个经典项目塑造影响力和口碑。从2005年的阳光海岸，2006年的武林壹号，到2007年的城市之星、湘湖壹号，这些经典在中国豪宅史上都留下了注脚，滨江的产品美誉度也从杭州扩展向四方，同时抓住了登陆A股的最后窗口期，让资本力量为公司发展插上翅膀。

滨江阳光海岸

正是这一时期的内力剧增，让滨江集团度过了接下来的“失落5年”。昔日的对手滑向着兼并、退场、转换赛道的命运，滨江集团凭借产品、口碑、团队力量迎来了中国房地产高速增长的最后机会。

滨江无论是市场影响力、美誉度，还是团队凝聚力、品牌效应，甚至社会认可度，都达到了空前的高度。

而接下来的“7年”和以往都不一样。市场规模从18万亿的顶峰逐步下降，城市化红利渐渐退潮，旧地图找不到新大陆，滨江集团的下一个“7年”奇迹在哪里？

在钱塘江边的戚金兴做了一个生动的比喻。房地产这块池塘，大鱼已经基本被捞空了，剩下的都是小鱼小虾。但是，老道的捕鱼人会挖淤泥，里面有甲鱼、和泥鳅，还有螺蛳和河蚌，能抓到这些东西，也能挺过未来的不确定。

戚金兴用8个字概括了未来的战略思路——主动卧倒，匍匐前进。

胡家坪村

“卧倒”绝非“躺平”，匍匐亦非停滞。在战斗中，卧倒能避免被流弹击中，等到友军来了，就能立刻起身冲锋。

匍匐前进的速度虽然很慢，但能保证一直在有利的局面下，等待时局的变化。其内核，突出一个“稳”。

战略上稳规模——全年保持1000亿元以上，做行业1%的浮标。稳名次——保持全国TOP20，争取进入TOP15。稳区域——杭州、省内、省外重点城市，保持6:3:1的拿地金额和比例。

战术上主动“降”数字，净资产有息负债降到50%以下；平均财务成本从今年的平均4.2%，降到4%，甚至4%以内。在保持流动性的前提下，直接融资的比例要从本期末的79.5亿降到40亿内。

戚金兴预判，无论市场环境多么严峻，滨江的安全底线都能确保债务的刚性兑付。

而为了进一步充实现金流，滨江集团早在今年2月就启动了“存量攻坚战”，10个月时间里已累计去化车位、商铺、缓销房源67亿元，而剩余的167亿货值，计划在未来3年中去化8成。

而在“匍匐前进”的过程里，滨江集团继续发挥现有的优势。选择优秀城市、优秀地段、优秀项目和优质合作伙伴。

向管理要效益，深化区域和人员的调整，保持人员精干。

戚金兴不悲观，现状和未来的大行业，长期主义的需求。

行业下行或稳，不能从全国来看，因为行业是分化的，城市是分化的。

Part 3

产品思维和乡村振兴

再回到开篇，为什么我们会被一台跑步机吸引？

是因为它近4万块的采购价，也是因为这一个细节，就能看到滨江对乡村振兴事业的热忱和专注。

滨江为胡家坪做的种种村民配套，已经不局限于有，而是出人意料地“优”。健康服务站里不仅有医生常驻，还能与邵逸夫医院联网，定期有专家上山为村民会诊。

文化礼堂不仅提供了巨大空间，还摆上了乒乓球桌和台球设备，甚至能容纳百名村民举办流水席。

村民礼堂

马卡龙色系的幼儿园宽敞明亮，尽管可能只招收8-10个学生，图书角、小教室、巨大的滑梯设施应有尽有，常驻教学的老师都已经就位了。

这一切，戚金兴几乎全程参与，亲力亲为。

而这种细致，何尝不是滨江的产品思维？在2018年滨江集团就制定了高端住宅标准白皮书，其中提到的12个创新点，现在看来依旧引领着市场。

同行照着“滨江标准”卷产品，滨江今年也做出了全面的提升。

原有的“三大金名片”——“室内装修”、“环境空间”、“服务物业”，变成了“小区装修”，“环境互动”和“全方位服务”。

星翠澜庭实景图

于是，今年我们看到了一个“卷”到极致的滨江，星翠澜庭在交付前特地提升了小区门头。

2万 的听荷芳翠轩，做出了超万方实景示范区，还植入了感官协同的“6感花园”。

同样是刚改价位的翠栖府，室内做了双背景墙；春曼雅庐则“卷”出了曼谷四季酒店同款的园林和比仁恒滨江园更加温润的木纹立面。

翠栖府样板房“双背景墙”实景

还有即将登场的四七堡项目，从剧透的效果图中，不难看出滨江对楼盘与城市空间之间关系的思考……

尽管已经实现了3个7年的跨越，滨江的产品主义内核依然稳固——

这是一种事事追求极致的锲而不舍，体现在企业经营、产品打造，更体现在社会责任感。

Part 4

时刻在胡家坪“头脑风暴”

座谈会的最后，戚金兴说：“想生活安逸就去山水宜人的西湖边，想努力向上就住到钱塘江畔看看潮起潮落，但想思路清晰一定要来胡家坪。”

清新的空气能让混沌的大脑重新清澈，戚金兴人在高山，却更能把握住未来的方向。

未来有种种不确定，但戚金兴认为，只要滨江集团随时“卧倒”，保持现有优势，便能克服一切的未知。

而对于乡村振兴，胡家坪只是一个美好的开局，未来5-7年，滨江集团的公益事业将扩散到王阜乡的14个大村，100多个自然村中。

“60岁之前，我的主要精力在企业上，60岁之后，企业经营和乡村振兴要两手抓。”

公益和地产，在滨江集团的天平两端微妙平衡，相辅相成。它们将是下一个7年的主旋律，深刻影响着这个行业以及这个社会。

而我们作为见证者，也有幸陪伴滨江度过下一个美好的7年。

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