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高层社区三十年之后都是贫民窟？

这几天翻看了短视频平台的房产话题，综合热度排第一的竟然是这个[高层社区三十年之后都是贫民窟]。

先不说一线及重点二线城市绝大多数都是高层及超高层建筑，以及不住高层住哪里的现实情况，这类短视频下方绝大部分评论都是同意、点赞、支持、博主人间清醒。

精减了一下大家评论的观点：

① 建筑老化、墙皮脱落；

② 排水（爆管）、防水（漏水）、电线（火灾安全隐患）、装修、电梯（安全）各种老化问题；

③ 拆迁成本过高，只能自生自灭（城市更新的可能性很小）；

④ 高度依赖物业，但目前绝大多数高龄小区物业服务都很拉跨（物业费及服务问题）；

⑤ 理论设计年限和实际建筑质量的差异（建筑质量问题）；

绝大多数评论确实都不看好以后高层建筑的情况，特别是最早一批20年房龄的建筑，目前的业主或者居住者，体验好的几乎没有，各种吐槽成千上万。

先把这个话题放一边，分享一个上周末去我朋友家的案例。

我朋友居住的楼栋是一个小户型楼栋，4T24户，南北尽头两个电梯间，一个电梯间2部电梯。

这个小区严格上不算老小区，目前房龄不到15年，看一下大堂及侯梯位置其实不算老旧，但最大的问题出现了：4部电梯仅一部可用。

不说等待时间的问题，单这一部电梯乘梯体验很不好，梯速不稳定，异响特别严重。

就是电梯上升的时候，在电梯里能够听到牵引绳绷紧，吃力承重噔噔蹬的声音， 加上半天缓缓打开的电梯门，心都能提到嗓子眼。

而在这个小区旁边的小区更是在2021年发生过一起严重的电梯安全事故，一位老人不幸离世。

所以乘梯的时候内心无比忐忑。

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大家可以在评论区分享一下自己的[电梯惊魂]案例，我检索了一下电梯事故以及[高层社区三十年之后都是贫民窟]话题下的评论，发现最大的问题还是电梯问题。

我国高层住宅建筑的设计年限一般都是50年，因为施工质量不同，物业及维护情况不同，现状感受也大不相同。

影响居住的常见问题如下：

1、建筑老化、外墙脱落、墙体裂缝；

2、电路老化、安全隐患；

3、水压、二次供水问题，水管老化、爆管、排水堵塞问题；

4、燃气、暖气及安全问题；

5、顶楼防水问题、二楼排水问题、一楼排水问题；

6、电梯问题

7、物业问题、维护、服务、收费各项矛盾；

以上所有问题中只有一个”致命“问题：电梯问题。

第一、外墙、建筑、电路、水路、供水、燃气、暖气、放水、排水问题，一般表现出来都不是集体问题，而是不同户、不同楼层、不同楼栋的问题。

第二、以上都不足够”劝退“人，换句话说”代价“相对好接受，只有电梯安全可以劝退人。

影响我们电梯安全的包含[电梯]、[维保]，[使用]、[物业费]、[维修基金]五个部分。

▍电梯

电梯部分包含电梯本身及安装，电梯这个行业，品牌逻辑还是比较适用的。比较简单粗暴的观点就是纯进口＞部分进口＞国产一梯队＞二梯队＞三梯队。

当然这几年随着国产电梯的不断发展，如果正常维保的话，国产二梯队电梯也是完全够用的，一般风险在于：

① 三四线小城市，房价比较便宜，选用的电梯就一般；

② 小开发商选用垃圾电梯；

③ 因为行业内卷及开发商集采各项问题，名牌电梯定向减配；

因为新房业主整体对电梯不敏感，所以一二线城市多问题③三四线城市多问题①。

客观来说，相对于当下的房价，电梯真的没那么贵，管理部门有必要把电梯标准再提高的。

▍维保

维保包括年检 日常维保。

一般都会在显然位置张贴特种设备使用标志，一年检一次，上方会有年检时间，这个是电梯运行的基础安全保障。

如果电梯年检都不过，就等于开车没有驾照，如果很长时间没有年检，等于开车不扶方向盘。

电梯的日常维保和汽车的日常维保逻辑有点相似，是4S店后边的原厂维护保养好？还是专业汽修店保养好？还是路边小店保养好？

同汽车的原厂维护保养一样，电梯原厂的维保最好，因为流程标准最严格，但也最贵。

从电梯从业者了解，目前国内绝大多数的电梯维保都是有猫腻的，原厂最高标准的维保很少，往往写字楼和高端豪宅才会采用。

这个时候问题来了，电梯维保的上限比较高，下限也比较低，维保的频率、公司的选择包括价格差异非常非常大，比如该15天维保一次，物业选择30天维保一次，比如零件更换，原厂零件还是次选零件，还是先装作没看见，甚至还有走流程假装在维保，各种情况都有。

▍使用

这个没什么多说的，暴力使用和日常使用区别很大，比如常规的毛坯房小区和精装修小区交付之后，电梯的损耗程度是完全不一样的。

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现在来了最重要的部分了：物业公司与维修基金

① 年检费用归物业公司承担；

② 维保费用归物业公司承担；

③ 电梯一般零件更换归物业公司承担；

④ 重大零件及电梯更换等可以使用维修基金；

所以最直接的利益关联就来了，电梯年检、维保、零件更换等方面省钱=物业公司挣钱，这导致维保公司选择、频率、实际执行、耗材零件更换都有猫腻。

物业公司想省钱、压价，维保公司竞价 灰色招标，产生一个畸形的电梯维保行业。中标维保公司成本收益的双重挤压，各种偷工减料、假装维保也很正常。总之受损的都是业主！总之行业下限很低很低！

这也是物业的重要性很好的体现，因为盈利模式、道德水准、管理团队直接和大家的安全息息相关。

这里插一句，物业费的多少和征收情况不仅影响着小区的物业服务，也影响着电梯维保。

还有一个关键点是[维修基金]。

首先，物业公司与[维修基金]直接挂钩。

中小物业公司套取维修基金几乎是物业的潜规则，别说业主没有审计能力了，在目前小区公共收入都说不清楚的年代，把这些细节理清楚就太难了。

[维修基金]与通货膨胀也是现实问题，一方面确实开发商交付的太烂，一方面物业公司有蛀虫，另一方面就是货币贬值问题，这导致十几年之后，要么就是维修基金莫名奇妙的用光了，要么就是压根不够。

先不说很多小区电梯的惊魂体验，惊魂体验的前提是电梯还在用，很多小区可能四部电梯只能用两部，两部电梯只能用一部。

没钱维保、没钱年检，没钱换重大配件，眼看着强行运行会有重大安全事故最终只能停梯！

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以我朋友家为例，聊聊一个不到15房龄的小区怎么劝退人的。

1、这个小区的开发商是本地一个小开发商，优势是位置不错，劣势是就这一个项目；

2、电梯就是一个三流品牌，目前已无此厂家；

3、物业公司是第三方物业公司，物业费是1.2元/㎡；

首先肯定就是电梯问题，垃圾电梯的使用寿命肯定短，关键厂家倒闭就如同汽车厂商倒闭一样，配件多少也有点问题。

目前这个小区因为各种问题物业费收缴不理想，然后物业这边运营也不理想，总之物业公司觉得物业费偏低，收缴不理想，服务自然下滑，业主觉得服务下滑，更不愿意缴纳物业费，最后恶性循环。

回到电梯问题。

1、物业公司感觉盈利不行，维保就更对付；

2、[维修基金]因为各种原因反正没有了；

3、电梯停了三部，按照现状推测，就算不换电梯，也要换重大零件；

4、[维修基金]没有钱，物业公司不愿意出这笔钱，陷入僵局；

5、要想彻底解决这个问题就需要集资掏钱；

在调研当中我还发现了一条人性链条：

1、有钱的、条件好的、换房了、搬走了，或者房子直接租出去了；

2、因为自己不住，反正影响的不是自己安全，不愿意掏钱！

3、对于租房的，这又不是我的房子，关我什么事？不行我搬走就行了！

4、留下来的自有住户，你猜我没换房，没搬走是因为什么？

5、物业公司：我自己这摊生意还这个烂样，你让我出钱？？

这也是恶性循环！直到有一天没有电梯可用，或者出现重大安全事故！

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以上综合下来才是我想表达的核心：相对于建筑老化本身，人性与制度的糅合衰退更快！

建筑商、物业公司、物业费、维修基金、居民、租户、人性糅合在一起，加速了高层社区的衰落。

现在各大城市老旧小区改造和城市更新搞的如火如荼，现在的老旧小区改造多是无电梯六层以下的老社区，以后当都是30 高层时代，这种改造难度会远超想象！

所以有几个建议：

1、提升建筑标准，最少也要提高高层住宅电梯的标准；

2、加强电梯维保的监管力度；

3、在维修基金基础上，加设[专项电梯基金]，保证未来有两次换梯的可能，其费用可以设置在开发商拿地时的费用；

4、加强[维修基金]监管与审计；

5、各个城市开启物业公司服务评测，很多小区物业公司VS业主已经形成死循环，而且是恶性循环，排名靠后的应该由政府及国企物业公司强行介入；

现在的一切，都是因为当初不愿意踏步，而现在的一小步，未来可能影响无数人。

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