顶流豪宅杭州壹号院，今天爆了个“大冷”。
一套位于18幢1202室，总面积181.59㎡的法拍房源，以700万元成交，折合单价仅3.85万元/㎡。
尽管相比500万的起拍价，溢价率达到了40%，但距离1300万元的市场评估价，落差还是相当大的。
为何在次新房市场上价格坚挺的杭州壹号院，这次不灵了？
如果说奥体是杭州的"宇宙中心"，那么杭州壹号院则占据了"宇宙中心"的c位。
杭州壹号院位于奥体板块核心地段，紧挨地铁6号线、7号线奥体中心站，集合了莲花碗、杭州之门、体育游泳馆、国际博览中心、skp等顶级配套。
当大家都守在电视机前看亚运开幕式时，杭州壹号院的业主们已经可以直接在家看现场直播了。
如此核心的地段自然是错过就难再有，自2018年开盘后中签率就一路走低，2021年最后一次加推中签率低至3.3%，甚至锁定了8张a类人才票。
杭州壹号院中签率
据悉，杭州壹号院由一、二、三期组成，其中一期、二期均为住宅和公寓，于前两年陆续交付；三期规划为商业写字楼和大平层，于今年7月底交付。
此次拍卖的这套房源就位于三期，属于商业大平层。位置也很好，一路之隔就是奥体中心网球中心（小莲花），距离地铁奥体中心站也不过200米。
此次拍卖的房源位置
值得一提的是，这套房源并不是因原房东法律纠纷被强制拍卖，而是商拍。拍卖详情显示，该房源从未入住，保持刚交付的状态。不过景观差些，并不能看到大小莲花，也没有江景。
这也是三期自今年7月交付后，第一套流入拍卖市场的房源。一位豪宅经纪人透露，三期目前多是一手买卖，在此之前还没有成交的案例。
豪宅拍卖常有，但杭州壹号院却鲜少流入拍卖市场。
检索阿里法拍，杭州壹号院交付至今，共有8套房源摆货上架，但大多是小面积、低总价的loft公寓，只有2套大面积住宅房源上架拍卖。
其中一套193.9㎡的住宅，在去年6月经过105轮报价后，以2337.5万元成交，折合单价约10.6万元/㎡。
而另一套267㎡的住宅，起拍价高达3150万元，单价达11.8万元/平米，最终疑似因引发小区业主抗议，被房东撤回了。
相比于普通住宅，此次拍卖的这套商业大平层价格并不算很高，成交价只有700万元。拍卖详情显示，当初的购入价高达1200万元，亏了将近500万元。
但对比三期挂牌房源，可以说是亏本抢跑了。
一位豪宅经纪人透露，目前三期同面积同户型房源，挂牌价最低仅为800多万，而且还是20楼高区位置，“直接是亏本卖了”。
其他挂牌房源价格也不高，在1000万元左右，“现在三期挂牌量在50套左右，又都是公寓，流通性比不上住宅，不少业主也就是保本或者小赚一点。”
但饶是如此，三期大平层还是卖不动，直到今天才有了第一套成交。
为何走出独立行情的杭州壹号院，大平层产品并不吃香呢？
这还要从商业大平层高昂的税费说起。
据悉，非住宅二手交易涉及的税种繁多，包含增值税及附加税、土地增值税、个税，税率分别为5.3%、5%、1%，此外还有0.05%的印花税和3%契税，交易完成后还要向中介支付一笔服务费。
层层税费叠加，总价千万的房源最后需要额外缴纳的税费往往高达百万。
而这套以700万元拍卖成功的房源，估算下来光是税费就高达114万元 。
一位豪宅经纪人直言：“这套房源超过600万元就不建议拍了，因为税费太高，现在挂牌房源里位置更好的挂牌价才800多万。”
杭州壹号院18幢户型分布图
此外，从对方提供的户型图来看，三期18幢180㎡左右的房源只做出了2房，对比动辄4房，甚至6房的大平层而言，实用性大打折扣。而且由于全部朝南，完全看不到江景，景观并不算好。
而同样交付不久，处于奥体核心位置，却有一线江景加持的观雲钱塘城最近也有了第一套成交。
据对方透露，最近观雲钱塘成交了一套15楼边套320㎡的房源，总价约4100万元。若是位置次一些的低楼层，目前挂牌价在3500万元左右。
“观雲钱塘聚集的是富人效应，现在已经在高位了，投资空间小，自住很多，而且相比于壹号院三期，景观也更好，哪怕是百万税费，也总有富人愿意买单。”
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