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甩卖变竞拍！5万1的观品 泄露了杭州“底楼打新”的秘技

(本文转载自公众号层楼,作者麦格/江公子,凤凰网房产已获授权)

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自古深情留不住，唯有套路得人心。

几天前，世纪城刚交付的网红盘观品，挂出一套面积约234㎡一楼房源，报价1200万（折合单价5万1），一时刷遍全网。

原以为这只是普通的投资客甩卖。结果，却是一场“房东套路中介、客户”的精彩大戏。

事情经过是这样的：上周末，这套挂价“惊悚”的房源，犹如超强病毒一样，迅速在各社交平台传播。

很快，在强大的广告效应下，几十组客户浩浩荡荡冲向观品。

按照最初剧本，这应该是一场“拼手速”的抢房大战。但没想到，却变成了现场“竞拍大会”。1200万不卖了，房东直接跳涨至1500万。

一时间，中介与客户们面面相觑，埋怨四起。

在眼下这种行情调整期，如此“吊起来卖”的打法，结果自然是不欢而散。

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但真不能怪买家蜂拥而上，毕竟人人都有一颗“捡漏”的心。

从一些维度看，这套房子“确实便宜”。

比如，君品前不久成交过一套一楼小户型，单价约5万5。在大户型更值钱的奥体，地段又更核心的观品一楼报价5万1，诱惑力真不小。

参照小区已成交房源，溢价率也“偏低”。

之前我结合多位业内人士的观点，认为观品二手价应基本持平澄品大户型，也就是正常楼层8-9万之间。

相比新房售价，预估平均溢价约70%。

而上周传言成交了一套2楼190㎡，新房价3万6，成交价6万出头，溢价也有约66.7%。

而这套一楼房源，新房单价3.47万，挂价5万1，溢价还不到50%。

按正常66%左右溢价率算，该房源比较合理的成交价，应该在5万6左右（即总价1300来万）。也就是说，5万1是低于市场预期的。

不过到底是一楼，虽然定价偏低，但也没低到夸张的地步。

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所以，冲进去的人多很正常，1500万卖不掉更正常。

毕竟按此总价折算，单价要6万4，去掉可能包含的车位，溢价照样轻松超过70%，比高楼层还夸张。

不过，据说房东在中介平台上的正式挂价，就是1500多万。

这个挂价，大致是不太有客户上门的。这时候如果你是房东，你会想什么方法破局？

一种策略是挂价50万、50万地一点点往下降，降到有客户出现。

另一种策略就是你看到的，一口气降300万，降出超低价的广告效应，一下子吸引来大批意向客户，再现场往上竞拍价高者得。

这种做法，有点像杭州许多商拍的房源，标个评估价三五折（甚至1元）的超低起拍价，吸引来一大批参与者。

因为往往有“托”来托底，捡漏基本不可能，反倒有可能一时冲动拍下高价。

这位房东，无非是把网上拍卖变成了现场拍卖。

商拍的这些老玩法，现在渐渐有点被大家知道，加上行情下行，今年以来基本玩不转了，罕有成功拍出超高价的例子。

至于这套观品，我觉得现场加价50到100万是有可能的，但房东的雄心显然不止于此。

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有人会问 ：真有那么多人愿意住1楼？

以这套观品房源为例，虽然算是入驻奥体核心大户型的最低门槛，但1楼采光差、私密性差，对着小区出入口等，也是客观事实。

但没有卖不掉的房子，只有卖不出去的价格。

我相信只要价格到位，能接受1楼的自住客也不少。1楼虽然日照不足，隐私很差，电梯厅的噪音干扰也特别多，但低门槛住奥体大房子，对钱不多的人还是很有诱惑 。

但一天就聚集几十组，似乎又太夸张了。显然，许多投资客也参与进来了。

有炒家算了一笔账，这套房源的银行评估价是1900万，如果真以1200万入手，就按评估价网签，基本可以不用付首付。

参照4.1%左右的按揭利率，月付减去月租金（2-3万），每年实际的持有成本并不高。

从金融角度看，是一笔很划算的买卖。

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现在理解了，为什么许多红盘选房时，一二楼最先被抢完吧？

当然不是号子靠前的人，刚好都是穷人。而是许多人都是抱着赚钱目标来的，经验丰富的都知道，一二楼是短线最佳标的。

交付后，明明是差不多的二手溢价率，但一二楼就会有“感觉像暴跌”的眼球效应。

另外，整个小区一二楼的房源毕竟套数很少，而中高楼层房源的套数却很多。所以，在同一价位段上，一二楼竞品很少，中高楼层房源却厮杀惨烈。

结果就是，同样赚差不多的收益率，一二楼总是卖得更快，流动性更好。

比如观品，全小区就4套一楼房源，真的是“稀缺中的稀缺”，房东甚至拥有某种定价权，基本没有邻居会有更低挂价。

当然，这种玩法只适用于高热度的超级红盘。

如果是粉盘或普通盘，那买一二楼可能只是找死，挂价降到尘埃里都没人多看一眼。

住奥体红盘一二楼，输了舒适却赢了面子。住普通盘一二楼，不仅牺牲了舒适，还不会有任何面子的补偿。

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