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“踩踏”出货？这个区域约8000+房源交付，次新小区基本亏本卖房

临安有楼盘“维权”，却无意牵出这个板块最大的危机！

青山湖如今面临巨量交付，二手房挂牌承压，“投资客们”只得亏本出逃。

“炒房心态不平衡，既然投资就要接受涨跌！”近日，临安青山湖某品质楼盘交付，有业主吐槽小区当天交付就遭遇了“维权”。

而对于这样的“维权”，多数网友却出其不意站在了开发商那一边，这是怎么回事？

其实在同小区的不少业主看来，这些“闹事者”也有些无理取闹。

维权理由千千万，但归根结底还是市场不景气惹的祸。据周边的二手房经纪人透露，这个小区其实并不差，房闹的多为投资客，是因为现在在售的兄弟楼盘精装修的价格比他们当时的毛坯价格还低，于是不可避免地触及到了他们的利益。

这次交付的a盘在新房售卖时可是青山湖的“当红炸子鸡”，在楼市火热的2020年，该楼盘摇号中签率低至13.31%，几次开盘中签率均保持在20-30%，也就是比现在主城区的几个盘还难摇。而当时该红盘毛坯均价23380元/㎡。

如今，纵观临安众多新盘，大多数都已经逃不脱降价、折扣的命运了。当该红盘售罄后，其兄弟盘b盘接力开售，精装均价25000元/㎡。但是杭州楼市急转直下，青山湖更是跌破了“发行价”，值此a盘交付之际，b盘还有99㎡户型在售，据销售中介告知：“项目带车位可以打9折，不带车位92折，折算下来精装房的单价比a盘还低。”

在某XHS社交平台，还有销售发帖表示a盘99方精装房源总价200万起，这价格可比想象中的还低。

而除此之外，如今在临安购买新房还有额外的补贴，这对于二手房市场更是一种打击。

“二手房跌破发行价”“投资客被套”的戏码早在去年就已经在临安青山湖上演了，用一名中介人的话说，“现在的二手房但凡成交都是亏本的。”

“这几年的次新小区二手房价格肯定没有买进的高。”中介小张的话虽然实诚，但是确确实实是当下临安二手房的真实行情。

拿青山湖来说，区域内二手房“第一梯队”的小区当属天阳蔚蓝、朗香郡，所以这两个小区的二手房价格基本就是区域同类型房源的天花板。

天阳蔚蓝

但中介小张说：“现在天阳蔚蓝和朗香郡的二手房成交单价都在1.8万/㎡左右，当时天阳蔚蓝新房售价约1.9万/㎡，朗香郡1.8万-2万/㎡。虽然小区品相不错，但是业主也只能亏本卖。”

而宝龙旭辉城因商业、地铁的优势，在青山湖也比较热门，据小张说，目前小区也在亏本买房，97方的户型前排单价1.7-1.8万/㎡，总价160多万，后排贵点，180多万。

“宝龙后排一套97㎡的房源，当时房东新房195万买进，装修还花了10万，最后182万卖掉的，还不算两年的利息，纯亏。”这是他手上的一个客户，因为想要置换到市区，所以才亏本卖了，“虽然亏本卖了，但此时置换，买入价格也更低。”

宝龙旭辉城

在青山湖，成交量最大的小区当属越秀星汇花园和星悦城，该小区体量庞大，分多个区开发，因此交付时间不同、产品质量有差异，价格也比较参差，总体均价在1.7万/㎡。据中介说，这个小区产品较好的是星悦城的洋房，现在95㎡户型售价160-170万，折合单价1.7-1.8万/㎡。但是这批房源当时新房的均价可是达到了2.1万/㎡，毫无疑问现在的价格也是血亏。

亏本卖房并不稀奇，早在去年，青山湖板块早已深陷囫囵。

购房者亏本出货是临安楼市残酷而真实的写照，但是更可怕的是，在临安前有“新房的狙击”，后有“巨量交付的围堵”。

今年的临安又是交付大年。据凤凰网房产统计，2023年临安有近20个楼盘约1.8万套房源交付，其中仅青山湖科技城就有8000 的房源。

然而，除了天量交付，青山湖的二手房“出货量”足以秒杀杭城各大板块。据当地二手房经纪人表示，临安的二手房库存已经“小两万”，凤凰网房产查询了某一个品牌中介的平台，发现在该平台上临安的挂牌量虽然没有“小两万”那么夸张，但是也有近1.4万套，若是加上其他平台，或许真能冲刺一下“2万套”。而青山湖这不大的地方在LJ平台上的挂牌量已经到了惊人的4035套。

LJ截图

可以说，临安稳稳占据库存“重灾区”的宝座。

临安还有一个致命的因素是投资客。尤其是青山湖，作为临安融杭的第一站，青山湖被视作临安楼市的价值高地，而且作为杭州唯一不限购的区域，青山湖一度迎来大批投资客。

在青山湖几个小区，比如中天郡府，仅一个小区的挂牌量就达到了591套，而LJ平台显示整个小区房源量在5000户左右，也就是说有近10%的业主在出售。还例如朗香郡在LJ平台显示共有1300多户，但是挂牌房源有近250套，也就意味着有18%左右的业主在出售。

而投资客比例过高，在市场下行期，一旦投资客集中抛售出逃也不可避免发生踩踏。

另一方面新房大批交付，二手房不断囤积，购房者对后期楼市的预期也在下滑，这也会加速踩踏的风险。

天阳蔚蓝（后排蓝色玻璃 干挂铝板建筑群）

对比巨量的库存，临安的二手房去化量却少得可怜，据杭州贝壳研究院数据显示，临安区4月二手房成交259套，环比下跌44%，而对比近一年的交易量，最高的时候也不过465套。

在青山湖这样一个投资客主导的市场，大部分都有一个共性，就是市场容易波动，面对巨量的交付，发生踩踏也将是大概率事件。

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