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这批地块“熟了”！八成低密地，滨江核心区限价跌回3年前

昨天的土拍，让我们认清了事实——杭州的行情真火热，郊区板块纷纷封顶，“分化”似乎都不存在了。

而且地块不但热度高，供应速度也应接不暇，前几天，杭州今年出让的第五批地块“熟了”，共9宗，5月23日出让。

萧山区、临平区各2宗，上城区、滨江区、西湖区、余杭区、富阳区各有1宗。

成色上，虽没有钱二、未科、奥体等重磅地块，但容积率2.0以下的低密地有7宗，占比近8成。

低容积率必然会导致限价突破，南部新城和乔司地块的地价就分别来到了33430元/㎡和32640元/㎡。

不过，也有例外，滨江长河的地块，较周边开盘3年之久的项目，限价不涨反降！

永久河单元D-R21/R22-15地块

（杭政储出[2023]58号）

板块：滨江长河

建筑面积：95905㎡

起拍价：287735万元

精装限价：46000元/㎡

地块四至：东至空地，南至规划怀德街，西至立业路，北至滨安路。

地块所在位置

滨江永久河单元地块，位于长河板块，南侧是滨江博文小学和绿城卓越·傲旋城。东侧临近时代高架，一路之隔就是网易、滨江阿里中心等互联网头部大厂；大华、康恩贝、华为等知名公司，均环绕在周围。

直线距离1公里内有6号线伟业路站和5号线聚才路站两座地铁站，但实际步行距离在1.5公里左右。

小凤凰猜测，永久河地块将是同批土地中关注度最高的一个。

滨江地块现状

本身在新房断供的滨江区，又是一块从互联网大厂森林中“挖”出的一块宝地，周围聚集着高端购买力。

其次，它的精装限价仅46000元/㎡，比近5年同板块任何一个项目都要低。

2019年开盘的中海云宸，均价47000元/㎡；傲旋城主力均价4-5万元/㎡；2021年开盘的保利天汇，均价51500元/㎡。

地块附近的大厂

而且，永久河项目并非低密，2.8容积率，大概率全盘都是高层房源。

这意味着，与同板块项目相比，永久河地块自然有着4000元/㎡左右的倒挂。

长河并非二手房成交的主力战场，中海云宸挂出21套房源，均价近62000元/㎡。最近一套成交还是在去年11月，4.9万元/㎡。

保利天汇却成交得不错，今年以来已经成交了30多套，均价5.1-5.3万元/㎡，几乎与买入价持平。

江干科技园单元JG1505-13、JG1505-15地块、JG1505-11地块、JG1505-28地块

（杭政储出[2023]55号）

板块：九堡

建筑面积：176919.6㎡

起拍价：232193万元

精装限价：33400元/㎡

地块四至：东至规划海普路，南至规划绿化、规划九州路，西至格畈大厦、润广大厦、江干科技园单元JG1505-B1/B2-30地块，北至科兴街。

地块所在位置

江干科技园地块位于九堡，北侧是多立方小区，东侧是宸颂轩，周边成熟小区较多，有生活氛围，但距离地铁较远，离客运中心站约2km。

地块由四宗子地块构成，其中11号、13为宅地，容积率约1.8-1.9，限高50米，预计会打造成15F左右的小高层，或高层 洋房。

15号地块需要建设一个9班幼儿园；28地块最为复杂，需要打造一个集办公、商业为一体的商业建筑。

九堡地块现状

九堡最大的问题就是城市面貌和商业配套，因此没有遵循“越靠近核心区越贵”的限价规律，夹在44000元/㎡的艮北和38300元/㎡的金沙湖间，形成了一个33400元/㎡的“价格洼地”。

但随着龙湖接管国芳，钱二价值涌现，九堡的价值也在渐渐兑现。

该地块隔壁的宸颂轩，自去年11月首开，三次开盘中签率63-80%，后续去化速度也很快，今年初已全盘售罄。

这宗地块体量更大，且自带商业、幼儿园等配套，限价和宸颂轩齐平，预计后期的热度会更高。

东西大道东侧、禹航实验学校南侧地块

(杭政储出[2023]59号)

板块：未来科技城

建筑面积：109728㎡

起拍价：192024万元

精装限价：33150元/㎡

地块四至：东至沈邱路，南至闲沈路，西至运溪路防护绿地，北至学前路。

地块所在位置

这宗未科地块走向较有特色，不同于其他地块的方正，紧紧贴合东侧的桃源里、西溪山庄等小区，未来生活氛围浓厚。目前地块外围已有绿色围挡，从高处望去，地块内已经平整好，不过地块边缘，仍有大量树木，甚至菜地存在。

地块现状

地块北侧有禹航实验学校、余杭区南湖幼儿园尚美园区，再远一点还有余杭区苕溪幼儿园上和园区，对于周边居民而言接送孩子上下学极为便利。

禹航实验学校

该地块距离地铁较远，距离地铁16号线禹杭路站约2公里，不过周边有G320国道、杭瑞高速等等，相对而言自驾出行更为便利。同时，该地段商业配套较少，更多的是周边的小摊贩以及楼盘底商。

地块周边

目前地块周边的和悦清晖园正在建设中，限价同样也是33150元/㎡。在今年4月的开盘中，项目整体摇中概率为89.4%，热度不高不低。或许该地段需要发展交通以及商业来提升地块的热度。

小和山单元XH1407-02地块

（杭政储出[2023]52号）

板块：小和山

建筑面积：93567㎡

起拍价：149979万元

精装限价：31940元/㎡

地块四至：东至浙江省林业科学研究院，南至规划道路，西至规划道路，北至规划道路。

地块所在位置

该地块位于几个工地之间，极容易错过，小凤凰正是在此处兜了几圈才确定地块所在位置。目前该地块也已平整好。

地块现状

小凤凰认为，相较于未科地块，小和山地块交通、商业配置更完善一些。小和山地块距离地铁较近，与地铁3号线小和山站约1公里，便于日常出行。而在商业方面，地块前往西溪印象城、铂悦城也还算便利。

地铁指向标

小和山山脉与西湖风景区相接，整体环境优越，地块东侧是浙江省林业研究院，树木郁郁葱葱，走在林荫小道，似乎隔绝了市区的噪音，显得静谧又清新。并且，地块距离午潮山国家森林公园是真的近，日常游玩也极为便利。

地块边的林荫小道

教育方面，周边有浙江科技学院、浙江工业大学、杭州外国语学校、浙江常春藤A·LEVEl国际高中、浙江外国语学院等等，学习氛围浓厚，但是中小学较少，学区问题或许是硬伤。

浙江科技学院

不过，小和山板块土地利用几近饱和，新地块较为稀缺，该地块限价相较于去年出让的TOD项目更是上涨了500元/㎡。或许这次，小和山地块也会被抢爆。

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