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杭州二手成交创近六年“最低”！明年行情如何？

编者按：

2022年，有失望、有期待、有理性、有清醒、有迷茫……

这一年，全国房地产市场经历了前所未有的挑战！这一年，杭州楼市迎来了久违的政策宽松期！这一年，房企们经历了最悲情的时刻！这一年，那些年被激活的购房欲望又重新被扑灭。

新房市场的精准调控、土地市场的冷热不均、二手房红盘跌落神坛、利率创历史新低……持续低迷的市场环境让这个本就浮躁的房产市场开始回归传统的居住属性，但是政策利好的不断刺激，也为购房者赢得了最好的购房时机。

在新的时代转折点，2023年的我们依然敢于攀登，越过一座座群山，只为阅遍风景。2022年凤凰网房产年度策划《攀登2022》让我们从市场的角度一窥杭州楼市的喜怒与哀乐！

2022年，是楼市异常艰难的一年。临近尾声，好不容易稍有起色的二手房，与疫情大放开撞了个满怀，给市场行情再一记重拳。

“本以为在有力的救市政策之下，最后一个月能迎来反转，想不到大家全阳了。”中介小刚叹息，刚熬成阴性的他，已经对2022年的二手楼市彻底绝望，来年能否还坚持在行业内，都成了未知数。

回望即将过去的2022年，抛售抢跑、量价齐跌等关键词贯穿全年。这一年里，站上高岗的购房者哀嚎遍野，这一年里中介转行成了“常态”，这一年里利好政策频发，但收效却并不如意……

随着12月尾声的到来，杭州二手楼市最后的“绝地反击”也迎来了结果。

截至12月27日，12月杭州市区（除临安、富阳）二手成交量为5137套，按照当前日均成交量，本月最终网签量将定格在6000套左右。

（制图/小凤凰 数据来源：手边买房）

为何说是“绝地反击”？

纵观今年杭州二手整体表现，实在惨淡！要知道2021年上半年成交量超5.5万套，月均成交量突破9000套，而今年上半年月均成交量仅4000 套，直接腰斩。

市场冷冻到低谷，政策面自然会宽松。“517新政”，二手购房条件放宽，但成效却并不乐观。下半年的成交走势，依旧如泄了气的皮球，持续“瘪下去了”，从6月达到6828套的峰值后，连续4个月下跌。

直至“双11”新政，首套认房不认贷、二套首付4成、房贷利率创新低，如此重磅刺激政策，立马将11月的成交量拉回5000 套。12月初政策效应还在持续，单日成交量出现久违的“300 ”“400 ”，持续近一周。

本以为二手回暖有望，可惜好景不长，疫情冲击之下，市场重启“速冻模式”，12月下旬，二手房成交又跌回了日均100套出头。

如此跌宕起伏的剧情，真是让人始料未及。

12月的成绩表现逐渐尘埃落定，杭州二手楼市2022年度成绩单也出炉：约5.4万套（截至12月27日）。与料想的一样，今年是很“拉胯”的一年，二手成交量为近6年最低！

（制图/小凤凰 数据来源：透明售房网、手边买房等）

纵观2017-2022年的二手年度表现，房产新周期风生水起的2017年最为生猛，二手房年度成交量达11.8万套，几乎月均1万套。当年接连数月成交“破万”的惊呼声还在耳畔，行至今日，却变成了“跌跌”不休的“叹息声”。

2018年其实同样遭遇“寒潮”，年成交量环比同期跌去近4成，但总量上依旧好过今年，以7.2万套收官。

与2018年的“不利”不同，2022年量价齐跌，价格更是深度跳水，完全从“卖方市场”，转向了“买方市场”，不少板块或小区的成交价不断向下刷新，就连曾经最受市场追捧的热门板块次新房也无能幸免。

未来科技城核心区二手房，相较高峰期，二手房价已跌去20-30%；奥体板块，部分次新房从10万/㎡ 打回至8万/㎡，甚至7万/㎡左右。曾经新房市场热衷宣传的“一二手倒挂”，不断被下跌的房价压缩，甚至消失。

像曾经几度万人摇的大江东，新房限价2万 ，二手房价大部分已敌不过新房了，作为未科持续性溢出的板块，闲林也完成了“倒挂”到“无倒挂”的转变。即便主城区核心的房子，也未必好过。上个月，古翠蓝庭曝出首套成交，单价仅6.2万/㎡。该盘新房均价5.6万/㎡，6.2万/㎡的价格，在不少业主看来都过于低了，但又无可奈何。

业主们心理预期的二手房价，已越来越难实现，其底层逻辑还是市场“供大于求”，胳膊拧不过大腿。截至当前，杭州二手房挂牌量已突破20万大关，为历史高位。

在经济整体形势不乐观之下，人们不断压缩着各种需求，购房这类掏空6个钱包的重要决策，也变得更加谨慎，不小心会成“接盘侠”。

一面是购房需求的压缩，一面是投资客套现“抢收”形成的“供应潮”，业主想要实现成交，价格上势必要做出让步。而对于自住型购房者而言，当下或是不错的置业时机。

今年，杭州出台了一系列的政策，其中还有特别针对二手市场的“517政策”。截至当前，杭州购房政策已属实宽松。

1、房贷利率来到了最低。首套4.1%，二套4.9%，下探到了近5年来的最低点。

2、“认房不认贷”，二套购房首付比例由六成降为四成，明显面向改善家庭。

3、多个区域大大放松购房门槛，1个月社保可购房，购买第二套住房不受落户满5年的限制，外地购房者可轻松买房。

尽管政策宽松了，但在其他城市纷纷完全放开时，杭州的步伐并不算快，政策底或还要等待上一段日子。

近期，央行公布了《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月，16.0%的居民打算购房，这一比例大幅低于三季度的17.1%，并创下了2016年下半年以来的新低（2016年二季度比例为15.1%）。同时，认为房价将继续上涨的居民比例仍在降低。

购房需求能否回升，市场信心起着重要作用。从整个地产行业来看，购房者的置业信心依旧较弱。2023年，杭州能否迎来回暖之势呢？

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