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比腰斩还惨！杭州新房成交量跌回8年前

编者按：

2022年，有失望、有期待、有理性、有清醒、有迷茫……

这一年，全国房地产市场经历了前所未有的挑战！这一年，杭州楼市迎来了久违的政策宽松期！这一年，房企们经历了最悲情的时刻！这一年，那些年被激活的购房欲望又重新被扑灭。

新房市场的精准调控、土地市场的冷热不均、二手房红盘跌落神坛、利率创历史新低……持续低迷的市场环境让这个本就浮躁的房产市场开始回归传统的居住属性，但是政策利好的不断刺激，也为购房者赢得了最好的购房时机。

2022年的杭州楼市，总有些不尽如人意，但杭州的“美好”，依然让我们对这座城市心生向往。

在新的时代转折点，2023年的我们依然敢于攀登，越过一座座群山，只为阅遍风景。2022年凤凰网房产年度策划《攀登2022》让我们从市场的角度一窥杭州楼市的喜怒与哀乐！

“只要房子不卖，我就没有被套。”今年，不少杭州人总用这样一句话安慰自己。

记得去年楼市火热的时候，很多炒房客说如果不是有限购拦着，他早就买N套房了。结果一些区域的限购都已经名存实亡了，那些扬言要“抄底”的人却不见了。

房价上涨的时候，到处都是刚需，房价下跌的时候，连刚需都消失不见了。

这一年，随着“政策工具箱”的盖子越开越大，房贷新政、放松区域限购、带押过户、认房不认贷、二套首付四成……就像一个个魔法盒子，撩拨着购房者的欲望。

2022年接近尾声，杭州新房住宅在冲刺8万 的期待中迎来收官，楼市曾达到过“17万套”的高光时刻，2022年的“7万 ”显得那么黯淡无光，交易量的腰斩令杭州市场没了往日的意气风发。

2022年1-12月（截至13日），杭州新建商品房共成交89661套，其中住宅71885套，占比80%，成交面积903万㎡，成交总额达3121.81亿元左右。

与去年全年176241套住宅相比，仅占到四成。从2017年-2022年杭州新建商品住宅的成交数据看，今年杭州的交易量已经跌至近8年的新低，跌回杭州楼市上涨前的2014年。

注：2022年数据统计截止12月13日

相比成交量的急剧下跌，2022年成交总金额的跌幅来得稍为平缓，但也已经跌至去年的49%，显然今年的成交均价已经有了一定程度的上涨。

从统计数据看，今年杭州新建商品住宅成交均价为34560元/㎡，创历史新高，环比去年涨幅9.9%，在近6年的数据中，仅次于2018年的涨幅。

但从供应端看，该时间段内累计有约89289套房源入市，约有超22万组的购房家庭参与了今年的摇号。

从供销比来看，今年新建商品住宅的去化率大约为80.5%，而去年17万套的成交量比14万套的供应量还多出了3万套左右，而前几年的供销比也基本持平，足见今年杭州楼市整体表现冷淡。

2022年的月度成交量或许更能全面地展现出杭州楼市这一年的理性与克制，从年初的月均2000-3000套，到高峰期的9000多套，这一整年杭州楼市再也没有出现月成交量破万的纪录。

期间，随着政策的一针针强心剂的注入，杭州楼市的波动也在交易量上体现无疑。

今年的金三银四，杭州楼市正处于低迷的暗黑时刻，随着“5.17新政”发布后，6月，杭州楼市成交量迎来了一个小高潮。虽然政策是对杭州二手房购房门槛进行松绑，但二手房的拉动也无疑牵扯着新房市场，随后的6月杭州住宅交易量冲上了9142套，这也是今年杭州楼市的交易峰值，这其中与杭州多个网红盘的集中入市不无关系。

注：2022年数据统计截止12月13日

此后，11月的政策大调整，让本就有些式微的楼市又抬起了头。11月11日，杭州对商业住房贷款政策做出调整，全域范围内开始实行“认房不认贷”，二套房首付比例同样从6成下调至4成，最低降至4.15%。一系列政策的利好为杭州楼市最后的冲刺做了全面的保驾护航，此时的11月，杭州住宅月交易量又再次冲上8000 的高点。

期间，区域人才购房、镇街“1个月社保买房”、城西科创大走廊“差异化购房”等精准调控都在润物细无声地催化着杭州楼市。

若是从月成交量可以大体全面地复盘杭州这一年走过的风风雨雨，那么今年的摇号数据则从微观层面剖析了购房者对于买房这件事的“热情指数”。

最近有媒体统计，2022年1-11月，杭州新房市场一共推盘418次，累计有约7.8万套房源入市，参与摇号的购房家庭共计约22.2万组。而去年全年，杭州楼市推盘量达730余次，近13.3万套新房源入市，约有70万人次的登记。

而2022年前11个月，摇号家庭骤降至去年全年的1/3不到，比交易量的跌幅更为惨烈。

2022年1-11月，杭州新房摇号平均中签率在35.1%，相较于2021年全年平均的19%，大幅上涨，其中中签率最低的为5月，彼时柳浪东苑二期领证8套房源，吸引到了3845组家庭报名登记，中签率0.21%，拉低了整体的中签率。

注：2022年数据统计截止11月30日

据凤凰网房产统计，2022年1-12月（截至15日），杭州新房市场有32次摇号触发社保排序机制，进入“拼社保”环节，占推盘总次数的7%，而这些盘主要集中在未来科技城、勾庄、申花、望江等板块。

对比不难发现，2022年除了个别红盘触发社保排序，多数报名家庭基本都能入围，也就意味着在2022年，买房这件事已经没有那么卷了。

据有关数据统计，2022年杭州新房市场有12次摇号触发“5年限售”机制，共计房源2498套，想必去年近3万套的限售房，今年的购房者普遍比较幸运了，没有“五年限售”的桎梏，未来在置换上也更能随心所欲。

今年是杭州住宅大平层重回市场的元年，超级大平层重出江湖。

据克而瑞浙江区域数据中心整理，截至到12月13日，杭州新建商品住宅面积150㎡以上的户型共成交了10596套，占总成交量的14.7%。而近三年，杭州新建商品住宅同面积段的总交易量为36829套，占总量的10.1%。

注：2022年数据统计截止12月13日

同样的，2022年面积200㎡的住宅交易量占总成交量的3.8%，对比近三年同面积段的占比（2.7%），也同样高出了1.1%。

足见，今年大户型住宅的成交占比明显碾压近三年的数据，这也意味着在今年只完成去年成交量4成的基础上，大户型的房源交易量却大幅增长。

凤凰网房产也曾在12月初做了统计，截至12月3日，除去富阳、临安，杭州今年有50个项目有超160㎡住宅大平层，涵盖十个行政区，合计8861套房源，占全市新房总供应量的十分之一。

50个项目中，有23个项目做了超200㎡户型，还有7个项目上新300㎡起“超级户型”，共175套。

比如，江明月朗园1468.58㎡超级户型刷新了杭州高层住宅单套面积之最。此外，海潮望月城65套、天澜海岸62套、秦望府35套，三盘超300㎡住宅大平层占到全年供应的92.6%，还有IFC、江明月朗园、和家园玺园和滨湖天地也有大户型房源入市。

从板块划分来看，上城区为超160㎡「住宅大平层」新房的绝对王者，10个项目合计上新3081套，超全杭州该类住宅房源的1/3。而余杭区（1535套）、拱墅区（1234套）和萧山区（1025套）均有千套以上供应。

而从今年一整年的数据也可以看出，高端改善盘的纯粹性更强了，不少楼盘的起步户型越来越大，比如钱江新城二期的栖江揽月轩、观翠揽月轩、江华玺云，板块起步户型139㎡；而江月望云最小户型面积要174㎡，天澜海岸则要179㎡。

又比如，文晖的文樾上院全盘仅做了180㎡和183㎡两个户型，总价基本都是900万 ；滨江奥体项目揽奥望座则是今年市场唯一一个规划纯300㎡起住宅大平层的项目，其主力户型建面300-320㎡，精装限价4.6万/㎡，套均千万起。

（部分数据来源：克而瑞浙江区域数据中心）

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