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土拍上半场|绿城滨江“失踪”！近5成底价成交

今天上午9点，杭州第三次集中供地线上竞价正式拉开帷幕。

这是杭州自集中供地以来，规模最小的一次土地出让，也是行情变幻以来，最让人“担心”的一次。

从上半场的竞价来看，杭州算是“立”住了， 19宗地块全部成交，预计单日揽金近428亿 ，这个数字对比历史成绩是显逊色的，但有其内外因。而纵观杭州上午整体的 表现，主要有两大特征：

1、有争夺的地块，多为热门地块，所处板块新房市场确定性强，可见房企拿地策略依旧保守；

2、本次土拍延续了两极分化的趋势，要么火热，要么冷却，几乎没有中间环节。19宗地块中，8宗拍至中止价，进入线下竞拍环节，封顶率约42%，0溢价率超47%；

3、房企拿地愈加谨慎，上午拿地房企多以地方城投为主，或补仓房企，滨江、绿城暂未现身。

杭州2022第三批集中供地成交一览（截至今天上午10:30）

竞争相对激烈地块，多处于优质板块的核心地段，比如钱江新城2.0、申花、艮北等。

在正式开拍前，钱江新城2.0的3宗地块均有多轮提前报价。作为上升期的“明星”，钱江新城2.0是杭州主城区着力开发的区块，其不管在新房市场还是土拍市场，表现一直优越。 板块内的栖江揽月轩、观翠揽月轩已迅速清盘，建 发二子及滨江沿江地块，均拍至溢价封顶，进入线下报价。

今天钱江新城2.0的三宗宅地，地理位置都不错，61、70号地块临近钱塘江，距离地铁站点近，且毗邻五堡TOD。66号地块则处于栖江揽月轩西侧，靠近杭甬高速。

钱江新城2.0板块61号地块

板块的确定性，加上地块的本身优势，房企自然拿得放心。

开拍15分钟左右，钱江新城2.0的61号地块率先拍至封顶溢价，进入线下报价环节。紧接着， 综合实力较强的艮北新城地块，也加入了线下队列。随后的半小时里，钱江新城2.0的另外两宗地块也进入线下环节。

赚足了眼球的，还有申花两宗宅地。62号地块位置优越，位于天玺、天荟的东南侧，附近有宜和园、古翠隐秀、金茂府等豪宅，周边配套非常丰富。71号地块则在火热的华丰造纸厂综合体南面，仅一路之隔，难得的是其容积率仅1.5，精装限价50840元/㎡，这将是区域内稀缺的低密住宅。

据小道消息，想拿申花地块的房企较多，大家拼得比较凶。71号地块先一步揭示结果，华润经过10轮报价，以74307万总价竞得，楼面价34561.40元/㎡，溢价率6.45%。62号地块顺利进入线下环节。

尽管部分地块火热，但整体还是不及预期的 。本 次集中出让的形势，在提前报价环节便给出了信号。

前两次，我们还能看到提前封顶、超9成地块提前报价等热闹场面，第三次在开局气势上就明显弱了许多。

截至今天上午8点，19宗地块中15宗有提前报价，仅3宗地超过3轮提前报价，溢价率均在2%以内，4宗还处于静默状态，直至上午9点正式开始，还有1宗地未有报价。

随行就市之下，星桥、康桥、下沙元成等非主流板块的宅地“1轮游”是意料之中。 而 此前被看好的之江未来社区地块，却意外爆冷。

本次出让的之江未来社区，有两宗地块组合而成，总体量超76万㎡。紧邻地铁六号线枫桦西路站，东北侧为恒大水晶城，南侧有西投银泰城，其区位属板块相对 核心 。作为浙江首批未来社区（2019）24个试点社区之一，之江未来社区有着较高规格的规划。

之江未来社区效果图

之江板块在新房供应上也并不多。目前唯一待售的，便是绿城在第二批集中供地中以27316元/㎡楼面价、溢价7%拿下的项目，精装限价41190元/㎡。

之江未来社区的住宅精装限价37500元/㎡，与周边二手房存在一定倒挂，应该是不愁卖的。但最终两宗地块均由之江城投拖底，以0%的溢价率实现成交。其背后原因，或和项目要求高，且对房企资金占用比较高。

今天集中出让的最终结果，19宗涉宅地全部成交，8宗地块封顶，没有流拍。

如果仅从成交结果看，对比其他城市，杭州这样的表现已十分优异。但从溢价率及房企拿地热情来看，市场信心依旧向弱。

19宗地块的热度可谓两极分化，基本只有封顶和底价两种结果，8宗拍至封顶进入线下报价，9宗地块底价成交，还有2宗分别以0.65%及6.45%溢价成交。

上午拿地房企多数以地方城投为主，或补仓房企，比如华润在申花，保利在华丰，招商在大运河新城，绿镇在龙坞。而在前两次土拍中大杀四方的滨江、绿城上半场并没有“现身”，不过他们极可能在下午的线下报价环节中出现。

结合本次的土地供应结构，或许更能有体会。

此批地块主城区是供应主力，占比近8成，涵盖申花、钱江新城2.0、滨江、艮北等热门板块，不乏压舱底的“宝地”。

萧山、富阳、临安此次无上新地块，主因还是市场行情趋冷，萧山外围、富阳、临安都面临着较大的去化压力。像热门的未科1.0、勾庄，即便市场热度还在，但后续新房供应不少，土地供应按下暂停键，既是维持市场的有序进行，也给予一定的去化窗口期。

实际上，今天的拿地形势也在意料之中。自去年下半年以来，行情骤变，尽管政策暖风频吹，但市场信心随着经济、房企暴雷等因素不断下行。面对严峻和复杂的局面，房企更加注重“稳健前行”，拥抱确定性是人之常情，而市场也还需要一个筑底期。

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