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揽金557.1亿！杭州第二次集中拍地约5成地块“一轮游” 滨江包揽27%的土地

昨天，杭州第二次集中供地正式落下帷幕。45宗地块，超2605亩的土地，总起价约529.52亿，最终全部成交，单日揽金约557.1亿。

本次土拍虽然没有流拍，但市场热度对比前一次大打折扣，不如预期。12宗拍至中止价进入摇号环节，溢价封顶率26.7%，同比下降约11.6%；23宗地块“一轮游”低价成交，占比达51%。

至于原因，有供地节点的因素，有地块所在板块、利润的因素，也有开发商自身的因素。但总体来说，杭州的市场基调依然是“稳”字当头。

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今日的土拍形势，在提前报价上已给出信号。

截止早上7点，土拍正式开拍前，45宗地块有44宗地进行了提前报价，但超9成都仅1轮报价，最高3轮报价。相比首次集中出让多宗开拍前封顶，明显少了“火药味”。

上午8点半，竞价正式开始，短短两个小时，45宗地块先后竞价结束，23宗地块一轮游底价成交，占比达51%。

从此次拍地来看，市场的主要热度集中于钱新2.0、华丰、湘湖等板块，临安、富阳等边缘区域全部一轮游，完全意料之中。不过，本次出让的一些热门板块宅地竟然没有进入“摇号”环节，还是有点意外。

比如勾庄板块，首批出让中三宗宅地全部摇号，而此次两宗地块一宗底价成交，另一宗支撑到第6轮报价便结束了。艮北新城、下沙金沙湖此前关注度都不错，但此次出让的地块要么位置尴尬，要么房价涨幅过大，明显市场信心不足。三墩北地块尽管限价涨至28600元/㎡，但依旧属主城价格洼地，板块内暂无新房供应，却依旧没逃过一次性底价成交。

虽没了首批出让的猛烈报价，但也不乏一些意外走热的地块。如临平新城南区块LP3105-23地块，是开拍前报价最多的一宗，经过18轮的报价迅速封顶。

临平新城南区块LP3105-23地块示意图

该地块位于地铁1号线翁梅站东侧，距地铁站直线距离约200米，周边有翁梅地铁上盖综合体、农贸市场、多所学校，配置齐全，精装限价为26600元/㎡，纯正的刚需地铁盘，又是房价洼地，去化不愁。该地块即便拍至中止价，房地差还有近1.3万/㎡，利润空间可观、性价比突出，也难怪成了“黑马”。

依照这个思路，从板块价格、房地差、去化压力等因素考虑，也不难明白瓶窑地块、东湖新城地块、华丰地块及一些稀缺低密地块为何成为房企心中的“香饽饽”，顺利进入线下报价环节。

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看得出，本次房企拿地态度愈加谨慎了，而国企“托底”也愈加明显。

上午场竞拍，除了滨江“大杀四方”一口气连下10宗宅地，其他以地方国企居多，尤其是萧山区，11宗地块超5成都是城投、城建等国字头企业以底价成交。

此外，活跃在市场上的就是本土民营房企了。绿城竞得之江单元、未来科技城地块（联合浙江交控），保亿竞得湖风雅园南侧的杨岐山07地块，新丝路补仓瓜沥，盛元进驻益农。

可以看出，除了滨江、绿城两家本土影响力TOP级的大佬全城进攻外，其它房企依然重仓于自己熟悉的区域。

下午场线下环节，12宗地块依次进行报价，依旧遵循次高者得的规则。钱新2.0板块的沿江宅地四堡七堡单元JG1405-41、JG1405-42地块，共有5家竞买者参与报价，最终由滨江以61.82亿元总价竞得，楼面价37523元/㎡，溢价率10.2%。

12宗地块三宗地块开启了摇号程序，分别是临平新城南区块LP3105-23地块、临平新城南区块LP3105-23地块及东湖新城的开发区北沙路与塘宁路交汇西南处地块。

临平新城南区块LP3105-23地块参与线下报价房企最多，共16家房企拼至摇号，这也是本次土拍的首次摇号。中天凭借好运成功拿下，这也是中天本场土拍的唯一收获。华丰地块则吸引了13家房企参与报价，最终由华发收入囊中。

之前重仓于杭州的央企/国企本次拿地运气不佳，下午场次只有华发和招商中标。而要论这一轮集中拍地谁是最大赢家，无疑还是滨江，单日共揽获了12宗地块（其中2宗为联合拿地），成交总金额约224亿元。今年两次集中供地，滨江表现一枝独秀。

滨江今日拿地一览

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本次土拍的“降温”，其实也是意料之中。在开拍前几日，凤凰网房产就房企意向地块进行了摸底，房企们更聚焦于确定性强、去化较好的区域，主要有以下几点因素：

相比首次土拍，本地土地出让数量上减少了，且“宝地”寥寥无几，申花、奥体、钱江世纪城等热门区域全都“不在线”，没有宝地的热度加持，市场也愈加理性。

另一方面，本次土拍时间距离上次仅2个月左右，且处半年度节点，上市房企考虑财报影响，资金有限，尽可能地将“钱花在刀刃上”，集中火力去竞争意向地块。

当然，最为关键的还是对利润的“精打细算”。临平新城南区块LP3105-23地块就是很好的案例，而勾庄两宗地块的对比更为明显。

勾庄两宗地块一路之隔，且住宅限价相同，但良渚新城好运路北勾阳路西地块为商住地块，尽管房地差达18500元/㎡，但地块体量大，商业占比35%，资金占比高且回笼更慢，所以热度不及旁边地块。两宗地块最终都被滨江收入囊中，但前者仅1轮便拿下，没有竞争对手。

地块位置示意图

自我纵向对比，杭州土拍市场略微不及预期，但横向对比来看，在不少完成二次出让的城市中依旧属于佼佼者。

北京、苏州、厦门、福州、青岛等城市已完成第二次集中出让，土拍量最高的城市不超过30宗，不少出现流拍情况。与杭州同量级城市的苏州，成交的20宗地中，仅3宗有溢价，17宗底价成交。对比之下，杭州45宗地块无一流拍，且有12宗溢价封顶，足以说明杭州在全国楼市的分量。

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