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“最没看点”的土拍？杭州第二次土拍已有28宗产生意向报名 某房企报了21块

4月末首批土地出让，5月末二批地块上架，6月30日正式开拍，一连3个月，杭州拍地进度条快进得让人目不暇接。

小凤凰已在《杭州上新45宗宅地，部分限价再被突破！》一文中对重要地块做了详细剧透。单就地块体量而言，45宗地块合计建筑面积343.6万方，仅是上一批次的65%。地块重磅程度也稍逊了一筹，主城区供应量只有20%，除了钱江新城2.0、未来科技城、东新等板块，申花、奥体、运河新城均无上新。

第二批集中供地信息一览 制图/杜声广

有人说这次土拍“乏善可陈”，而在小凤凰看来，不用拿出压箱底宝地“讨好”开发商和购房者，正是说明了官方对杭州楼市长期看好的信心。

那么这次土拍结果将如何呢？姑且做出几个预判。

01

“风向标”属性明显

后续去化能力强劲

截至6月22日，全国22城首批集中供地全部落幕。出让金和流拍率，反映出市场的凉热，杭州和深圳成为热度最高的两个城市。

以杭州为例，60宗地块全部成交，23宗拍至封顶，共揽金827亿，远胜过南京、宁波、苏州等兄弟城市。

本次集中供地，杭州大概率延续土地“风向标”的城市属性，全部成交的概率较高。

良渚上空遥望主城 摄影/祝立铭

第一，供地规模，虽相较于首拍有所减少，但45宗地块的供应量仍在全国前列：同期，南京44宗，上海32宗，宁波21宗，北京、苏州各17宗，无锡仅有8宗。

第二，新房后续去化预期向好。全国绝大部分城市的楼市手捻“救”字诀，最近一段时间杭州新房中签率上升，但总体而言城区项目依然不愁卖。尤其是钱江新城2.0、未来科技城等热点区域，屡次出现“拼社保”、“五年限售”等盛况。

铁路北、丰收湖这些热度稍弱的板块，开盘当天就能去化7成以上，剩余房源在1个月内也能迅速清盘。

铁路北板块

第三，利润率充足，入市快。地块利润率与各家开发公司的工程效率、产品规划、财务成本挂钩，故无法测算出具体的数值。不过仅从“地房比”（地价/房价，数值越小，利润空间越大）来看，这批地块平均值为49.8%，比今年首次集中供地下降了约3.2个百分点，房企利润空间较足。

亚运延期使得下半年无需停工，按照杭州项目平均5-6个月的入市周期来看，动作较快的房企，第二批拿下的地块，有望在年底转化为2022年的业绩数字。这也间接激发了开发商的竞争心理。

02

央企、国企、民企

谁是拿地主流？

从2021年第二批集中供地开始，许多城市出现了土地流拍，或当地城投“托底”的情况，高价地块买家多数是大央企或头部民企。某些城市甚至7成以上的土地由国企、城投竞得。

相比之下，市场热度较高的杭州，还能保持“市场化”的局面，央企/国企、民营企业拿走了超过8成地地块，最终报价结果来看，民营企业占据主导位置。

小凤凰获悉，本次土拍多家房企报名意愿充足。某TOP10央企意向地块高达21宗，不乏钱江新城2.0、东新、上塘等板块的高价地块。闽系国企、粤系国企有5-6宗意向地块，均位于主城区。

而民营房企相对谨慎（也可能是口风紧），目前仅有4家本土企业表示出较高的拿地意愿。

如果不出意外，这次的参拍者仍由央企/国企、本土房企构成，至于最终谁占上风，就要看报价环节的运气了。

03

多少宗地块能封顶？

首批集中供地，杭州23宗地块溢价率达到封顶（10%）而进入摇号环节，封顶率达到38%，下沙元成、东湖新城等板块意外地火热。

本次情况如何呢？从小凤凰收到的各家企业反馈来看，已有28宗地块被列入房企意向list，目前热度最高的是临平新城南区两宗宅地，分别有10宗房企预参拍。

其次是钱江新城2.0、东新、上塘、华丰、之江度假区、杨岐山地块，预参拍房企均超过6家。

三墩北、浦沿、艮北、未来科技城、勾庄、闲林等地块具有较好的去化预期，大概率也会拍至封顶。

良渚上空对望勾庄

同时，一批地块有低溢价，甚至一轮游的可能。比如余杭瓶窑、萧山乡镇，富阳、临安区的板块，还有西站综合体这类对开发商要求较高、资金沉淀量大的地块，多以定向的方式出让。

保守点估计，15-18宗地块拍至封顶，封顶率33%-40%。

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