说个杭州楼市“鬼故事”：临安二手房市场。
临安市场有多可怕？某当地购房群内有房东哭诉：“房子挂出一年多，带看次数才3-4次，成交根本遥遥无期。”毕竟，连临安新房中签率都纷纷在“100%”和“流摇”间反复横跳，二手市场自然早早被抛弃。
自“517新政”后，杭州限购区二手市场松绑，多地呈现成交量回暖迹象。
但，这股楼市“暖风”似乎对不限购的临安并没有起到多大作用。
01
临安楼市是高度融合的，其新房、二手市场不能割裂而论。
整体来看，自青山湖科技城二手行情下行后，临安全境一二手市场几无倒挂。其次，临安各板块新房供给大于需求去化，除个别王炸项目外，“来了就是业主”成为普遍现象，这势必导致购房者同时权衡新房、二手房两者的价值。
(图片来自朋友圈）
新房市场上，锦城某新盘打出“房价9折 送车位”双优惠措施，一套89㎡5楼房源仅需170万出头，2楼房源最便宜只要160万起；锦北某新盘干脆放低领证备案价，如此一来，项目在区域“最低9折”优惠红线下，折后价自然更低一筹。
在售新盘“价格战”硝烟四起，二手房市场又如何“见招拆招”？
湖山云台苑（凤凰网房产/摄）
“小区一套84㎡三房一卫户型最低只要149万，二楼您看是否能接受？”滨湖新区湖山云台苑旁，某连锁中介经纪人小F详细计算“最优惠”房源的各项成本，他表示，小区去年刚刚交付，购买二手房买家需支付增值税、契税、中介费，全部加进去165万左右可以拿下。
就小区品质来看，滨湖天地湖山云台苑是临安少有的干挂铝板项目，现今同价位段新房则多为真石漆涂料。对比来看，部分新房虽给到“160万起 送车位”礼遇，但像湖山云台苑这样“165万起 干挂铝板 现房”的组合配置，竞争力也不会小。
(截图自：贝壳找房）
中介口中149万“捡漏房源”近期关注度明显暴增，贝壳找房上，该房源近30天带看11次，有7次集中在最近一周，差不多每天都有购房者光顾。中介小F也认同这一说法：“带看量基本在新政后才逐步恢复的。”
(截图自：贝壳找房）
不过，这套总价149万三房更多吃了楼层不利的亏，事实上，以84㎡三房一卫户型为例，湖山云台苑更多房源挂架在160-170万之间。比如，该户型有套6楼房源挂牌价160万，但房东愿意承担增值税，其余费用加房价还不到170万。
上周四，一套84㎡同户型房源再降7万，至148万，不但价格较149万这套更低，位置还是更有议价权的中楼层。可见，小区二手房刚有起色，房东间的内卷也开始了。
“如果您不想自己装修的话，云台苑有套199万94㎡（三房二卫）精装房源性价比很高。”中介小F说：“房子在20楼，这套房东只要求净到手190万，可以帮您承担9万税费，而其余费用补齐后大概在205万左右。”
实地看房后小凤凰发现，中介小F口中精装三房，不仅和市面一般精装小区一样，完成硬装 厨电 卫浴的标配，更做了洗衣机柜、飘窗柜、大衣柜等物件，连客厅的沙发、主卧的化妆台都准备就绪。“您差不多再买两张床，买个电冰箱、洗衣机，就可以‘拎包入住’了。”中介小F说道。
湖山云台苑（凤凰网房产/摄）
总之，当临安各新盘大打“优惠牌”后，次新房房东也纷纷做出让步——承担部分或全部税费。贝壳找房上，一套94㎡中楼层房源把“房东税费自理”打在标题内，该房源18433元/㎡单价与板块在售新房相比，也属低价。
“其实，湖山云台苑很多业主的挂牌价，他们根本赚不到钱的。”中介小F叹了口气。
急着把房子卖掉，即便平进平出也要逃离临安，这也许是大多临安挂牌房东的真实想法。只是，如果再考虑首付资金成本、贷款税率，小亏一些或才是大多数卖家面临的必然结果。
02
临安新房市场库存高压，二手房市场也面临着“高库存、去化难”的老问题。
（数据来源：贝壳找房）
截至6月18日18时，凤凰网房产统计临安各板块主要二手房情况显示，临安各区主要次新二手房小区单盘挂牌量基本在100套以上，最多一个小区达到了849套，显然，临安很多次新房小区尚未完成“投资→自住”的转换期，还有相当一部分投资客群尚未出货离场。
与市场历史最高点相比，临安当前二手房价也有明显回落。一年前，宝龙旭辉城刚刚交付，附近中介告知小凤凰：“有套89㎡房源完成意向成交，250多万，单价超2.8万/㎡。”当时，同属青山湖科技城二手房“第一梯队”的天阳蔚蓝、朗香郡，优质楼层房源单价在2.8万/㎡左右，即便是建成年份稍长的星汇花园毛坯房源，价格也鲜有低于2.4万/㎡。
而今，与青山湖科技城各次新小区一年前挂牌价相比，板块二手行情已下跌近1万/㎡。
二手房价“跌跌不休”，交付在即的未来旭辉城业主钱先生很苦恼，他说：“我买入价在2.3万/㎡ ，本打算办完产证就卖掉走人，可现在的行情让我如何保本？”
青山湖科技城褪去曾经“红盘”外衣，但其近未来科技城的地理优势，又让其在主城二手房市场上行趋势下，成为临安率先“抬头”的板块。相比之下，锦南的情况用“实惨”再合适不过。
云锦玖晟府（凤凰网房产/摄）
比如，地铁16号线九州街站，“地铁盘”云锦玖晟府多套二手房挂牌价仅1.5万/㎡ ，要知道，项目当初推盘价也要1.63万-1.72万/㎡，目前挂价的房东都做好亏本打算，只为“求脱坑”。
价低还不致命，更值得一提的是，云锦玖晟府周边3km内，小凤凰没看到一家中介门店，像我爱我家、链家、德祐等大品牌连锁中介，基本要到锦城、锦北、滨湖新区才有营业。
一个连中介都不来开店的地方，二手房热度也可想而知了。
03
临安二手房市场举步维艰，而且后续环境仍不容乐观。
首先，土拍市场卖地不断，临安新房后期供应充足，这对市场去化能力是一个极大挑战。其次，2022年是杭州新房交付大年，临安也有一批小区将在今年内交付，新交付小区投资客忙着挂牌出货，或在相当一段时间内影响周边二手房走势，这个阵痛期往往一年都难以恢复。
前两年，临安楼市热度异军突起，除了临安不限购的优势，还在于青山湖科技城3000元-5000元/㎡倒挂价差吸引众多投资客的到来，而今，青山湖科技城情况与临安市区并无差别，想象力的消退也让临安最有上升空间的区域被“灭了灯”。
临安二手房楼市恢复不难，哪个区域能像青山湖科技城一样撑起临安的上升想象力，这个问题才事关临安后期的楼市高度。
来源： 凤凰网房产杭州站
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