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融资松绑缓解民营房企资金压力？业内回应：没那么乐观！

民营房企融资开闸，让业内看到一丝曙光，然而，在民营房企债务频繁出现违约的背景之下，也仅只有少数房企可以通过融资实现现金流的平衡。

5月24日，中债信用增进公司和上海银行联合创设信用风险缓释凭证（CRMW），助力新城发行2022年第一期中期票据。同期，旭辉的相关融资工作也在推进中。

业内普遍将示范房企的融资动作视作一个积极信号。华泰证券固收分析师张继强指出，来自监管层的支持，以信用保护工具支持地产民企债券融资，是对缓解民企融资难的进一步落实。

但这是否能带来民营房企融资的全面回暖呢？答案是否定的。有资金缺口较大的出险房企内部人士向第一财经表示，现阶段下不会有机构向急需资金的出险房企投入新资金，所以融资开闸对于出险房企来说只是个伪命题，公司依然只有通过加大资产出让以及债务重组等方式进行自救。

不过，对于未爆雷的房企来说，融资的难度已大幅度降低。“资金还是不缺的，金融机构大量资金需要寻找出口，这也意味着，未来可能不会再有太多新的房企爆雷事件。”一家华南房企相关负责人表示。

未出险房企已获支持

5月16日，国家队创设信用工具助力地产民企实现公开市场融资的消息传出，并迅速落地。龙湖、碧桂园、美的置业3家民营房企被选定为示范房企，于上周陆续成功发行附带信用保护工具的债券，合计发行规模为24亿元。

其中，3家房企发行境内公司债所配合的信用保护工具，皆由中证金融与以上三笔债务的主承投行机构合作创设。

同样作为首批创设信用保护合约发债的示范民营房企，新城的融资动作有了切实进展。

5月24日，据中债信用增进公司披露，该公司和上海银行联合创设信用风险缓释凭证，助力新城控股发行2022年第一期中期票据。信用风险缓释凭证拟创设总金额不超过1.3亿元，支持新城控股融资总规模不超过10亿元。

另据知情人士透露，旭辉也是第一批接到监管指导的示范民企，但当时该公司此前的发债额度已用完，先向监管部门申请了新的发债额度。目前该项工作基本完成，本周内有望推进新债券的发行。

对于冰封已久民营房企融资而言，业内普遍将此解读为重大利好，认为这有望成为民企破冰的契机。上海证券地产分析师金文曦认为，民营房企融资环境正在逐步回暖，其后或将有更多民营房企在公开市场获得融资。

华泰证券固收首席分析师张继强指出，2022年以来，监管就支持民企债券融资密集发声。3月政府工作报告明确提出“完善民营企业债券融资支持机制”，随后证监会表示将推出支持民企债券融资的举措。而本轮政策宽松中首次为房企设立信用保护工具，专项支持地产民企，帮助规避违约风险，更具针对性。

“民营房企融资难，是地产信用风险持续蔓延的重要原因。”张继强表示，“由于地产行业拐点未至，投资者出于避险也大多规避地产民企。本次政策直接支持地产民企融资，且通过信用保护工具减少投资者‘后顾之忧’。”

张继强认为，在行业景气度下行、违约频发情况下，信用保护工具的设立更具价值。若房企违约，投资者依靠信用保护工具可提升回收率，政策提振信心的针对性更强。

出险房企融资通道依然关闭

这不是监管层首次在房企融资方面给出指导动作。据长江证券梳理，2021年10月中旬以来，监管层开始全方位关注“房地产风险”，金融领域监管多次表态，维护房地产市场健康发展和良性循环，彼时“政策底”便已全面确立。

业内普遍认为，2021年末时，民营房企的标准化融资闸门已渐次开启，但在市场信心持续下降的情况下，投资者的认购意愿并不强，使得民营房企融资的推进难度较大。

这从房企2022年以来的发债表现上可窥见一斑。

华泰证券数据显示，2022年1-4月，房企境内债发行规模约1950亿元，同比下降43.17%，房企境外债发行规模约456亿元，同比大幅下挫68.52%。房企公开市场融资明显倚赖境内债发行，而地产境内债发行出现明显的两极分化，2022年初至今，央国企背景房企发行的境内债规模占全部房企境内债总发行规模的93%。

另据中指院监测，从历史记录来看，3、4月为信用债的集中发行时段，但今年4月过早、过快地结束了发行窗口期。4月份来看，发行人全部为央企、地方国企。地产民企融资相对难度较大。

事实上，多位业内人士向第一财经表示，当前的市场环境下，如果没有相关信用保护工具的背书，即便是目前业内公认资金信用状况尚可的民营房企，发债难度也颇高。

近日，据上交所披露，某上述优质房企的一笔小公募的状态更新为“已反馈”，拟发行金额超50亿元。对于这笔小公募的发行前景，上述固收分析师坦言，肯定无法一下完成50多亿的发行，但即便分批次，最终发行结果也“很难”。

值得一提的是，2022年4月，央行、外汇局印发通知要求，金融机构区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。

但很明显的是，民营房企仍难以广泛受益。有华南房企内部人士向第一财经表示，尽管央行要求银行的放贷额度不能少于去年同期，但是现在这个行情下，银行不敢放，“如果出现坏账并没人兜底，所以还是银行还是会把更多的额度给国央企和比较稳定的民企”。另有出险房企人士则直言，公司早已停止拿地，开发贷的情况即便改善了，也无法感受。

5月23日，央行、银保监会再召开形势分析会，研究部署加大信贷投放力度，并提及保持房地产信贷平稳增长。尽管近来监管层频繁释放积极信号，但有房地产业内人士认为，无论是加大信贷投放力度，还是降LPR，如果钱没有流入房地产，实际上仍然起不到救市的作用。

期待融资纾困并不现实

如今，几家示范房企陆续成功发债，是否意味着民营房企的融资有机会实现真正的破冰呢？多位受访人士对此保持较为谨慎的态度。

从纯市场的角度来看，当前许多地产债一二级市场存在价差，“有些优质房企的债券价格尚且在70多元，各种久期都覆盖，作为一个理性的投资人，肯定是先从二级市场买入，”有券商投行部人士表示，“除非二级市场的价格能向面值快速修复，比如企业出现重大利好或者股东注入流动性等，促使二级市场的价格逐步追平，这之后，才有望恢复融资。”

而对于出险房企来说，其再融资的破冰难度很大。上述分析人士指出，此前煤炭行业违约的企业，现在能做到的也只是把到期的存量债务还上，“像冀中能源等企业一直希望能重建信用，实现资本市场的再融资，但已经过去一年多了，目前还是没能达成。”

事实上，当前的市场环境下，即便是公认的优质民营房企，若没有信用背书，短期内发债再融资的难度同样很大。某家整体资金实力较好民营房企内部人士向第一财经透露，其所在公司早些时候能够顺利发债得益于担保。

有出险房企内部人士亦向记者坦言，未来再融资寄希望于来自监管层的信用背书。

有金融机构人士表示，带信用保护工具发债的民营房企未来会增加，“但仅限于硕果仅存的几家”。某资管固收资深分析师则预计，“可能暂时到新城左右止步，未来看看雅居乐这波房企有没有机会被纳入。”

上述券商投行部人士则持有更为悲观的态度，“不要看能否扩容，先看几家示范房企有没有第二轮发债的机会。”

不过，有长期跟踪地产板块的券商分析师则认为，未来示范房企有机会利用信用保护工具再次发债，但主动权并不掌握在企业手里，而在信用保护工具的创设机构手中。至于发债房企名单的扩容，更多的在于监管层的态度。“整体而言，金融机构都是风险厌恶者，不会随意用自己的信用给房企担保。”

对于民企融资恢复正常的关键，核心在于销售的回暖。亿翰智库研究总监于小雨表示，出险企业破冰的关键在于市场的恢复。指望融资性现金流来缓解的可能性很小，信心重建不是一朝一夕能够完成的，而且就算重建可能也是最后一个被关照的对象。

“在当前的形势下，救房企就是救房地产行业，救房地产行业的本质则在于救经济，而救经济则依赖于疫情干扰的最小化、消费复苏、经济整体企稳回升、居民就业与收入的预期转向乐观以及政策方面的持续刺激。”西政资本认为，“通过金融支持或信贷宽松救助民营房企存在逻辑上的短板，扩大对民营房企的救助范围也存在现实效果的局限性，而民营房企的生存和发展最终要依赖的始终还是楼市销售端的回暖，尤其是经济的向好以及房地产行业的良性循环。”

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