(作者：江公子，本文转载自“层楼”,凤凰网房产已获授权)
01
新政施行不过一周，杭州二手市场肉眼可见地热闹了！
成交：日成交量接连6天突破200套；
房东：APP、电话一直提示有客户看房；
中介：原来一个周末也难约到一组客户贷款，上周末一天连带3组。
从远郊刚需盘，到大热门的奥体、南星，一个字：火。
眼看着杭州二手房热度重启，不少房东蠢蠢欲动，临时加价数十万。
这几乎成了楼市的常规操作，一有风吹草动，房东连夜坐地起价。但这一次情况又不同，那些挂着“天价”的89㎡房东们，尤其要控制住自己。
02
尘埃里的远郊刚需盘等一等，或许还能迎来一轮补涨。但那些单价七八万以上的89㎡，最好不要浪费国家给的出货时机。
“517新政”出台不过短短一周多，此时判断后市仍是雾里看花。
从数据上看，近一周日成交量多达5天突破200套，战绩辉煌。但这部分网签，更多是前期已经谈妥、或接近谈成的单子。
截至26日，5月二手房成交不到3700套。距离巅峰时期月均破万套的成绩还任重道远。
近期网签的二手房，绝大多数房价也并不高。
明面上房东虽未降价，却因“满二且唯一”的新政利好，最大头的增值税（5.3%）免了，变相给买家让利。少交一笔增值税，总购房款能省下几万到几十万不等。
新政虽释放了不少被锁房票，但除了新杭州人被迫接盘二手房外，绝大多数等待新房摇号。
03
过去两年，89㎡能卖出“天价”，或因地段占优、或因学区优势、又或两者兼备。
比如南星89㎡最贵卖到13万、奥体小户型冲破7万、未科89㎡要卖6万出头……一套89㎡小三房，总价动辄七八百万，甚至破千万。
但本质上，89㎡只是一款入门级产品。南星、奥体等豪宅区，更是政策及时代下的产物。
加上去年上半年行情火爆，对炒房客而言，核心地段的89㎡二手房总价可控，是门槛更低的“投资佳品”，于是在二手市场上狂收高价89㎡，使得这类房源呈现“量价齐升“的一派红火。
但“转身自由”不足的房子，终究不是富人消费品。高价89㎡只是“投资佳品”，在最终的消费市场上却显错位尴尬。
富人并不在乎多掏几百万，去接盘区域内面积更大的次新房。
至于刚需和中产，越来越意识到，纯粹为了地段？大可不必。杭州最擅长的便是营造各式网红板块，不必拘泥于一处；
为了学区？名校遍地开花，饶是“专一”如胜利实验，今年也在城东新设了分校；
为了面子？豪宅区89㎡的体面，难道艮北140㎡无法满足？
更务实的选择，是去接盘开车多5-10分钟，但户型更大、又有限价保障的新房。毕竟，有几个人没事整天在外面逛？家里户型的好坏，才是幸福感更决定性的因素。
04
的确，京沪深核心地段的二手小户型，仍然有很好的保值性。
但与杭州相比，它们市中心新房供应极少，高品质的次新房稀缺，总价更夸张。大多数人要想挤进核心地段，只能接盘老破小。
杭州不一样。市中心新房供应一茬接一茬。
同样总价能要面积更大的新房，非急需为何要高价接盘二手房？至于核心区成色新的次新房，选择就更多了。
去年上半年的狂热过后，正如我预言的，杭州几大核心板块的89㎡都变得非常难成交，价格也下探明显。
比如J先生，去年中最高点时，以超12万一平方的单价，为刚结婚的女儿买下南星某次新“学区房”89㎡。不过半年，小区同户型单价跌至10万一平。
“虽然是全款付掉的，还是觉得当时冲动了点，前后差了近200万啊！”
可以预见，接下来越是核心地段，89㎡与大户型的价差会越来越大。类似趋势，伴随着“二孩、三孩”家庭增多，更加明显。
不过，这一轮国家全面救市，楼市接下去半年重新热起来还是大概率事件。
这种热度能持续几年，我并不很乐观。对核心地段的大户型豪宅而言，仍可以等风来；但对滞销多时的同地段89㎡来说，趁情绪乐观，抓紧出货或是更明智的选择。
花无百日红，没有什么可以永垂不朽，与时俱进的人才会是赢家。
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