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勾庄今年交付潮 能否挺过最危险时刻？

(作者：花花，本文转载自“地产小王子”,凤凰网房产已获授权)

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勾庄再次被推上风口浪尖。黑红出道，两方交锋。

总结一下极力追捧者对它看法，就是绿城、万科新项目期待值很高；板块内又有地铁、万象城等配套；不少房源还要求限售，不会这么快进入二手房市场。

diss者亦有之，主要是城北土地多，未来供应大；二手房库存多，即将踩踏。博傻区找不到傻子，形容其已经有未科内味了。

板块内，二手房真的有点惨。前段时间有截图显示：北宸之光二期80多方，满五年沿河房源，总价310万，单价不到3.5万/㎡。要知道，北宸之光高峰期时，单价都到过4.5万/㎡。

今年是勾庄二手房最危险的一年，这是个不争的事实。

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勾庄大量次新房投资客，都在等待出货呢。

今年，勾庄预计交付的有运河云庄、幸福里、融信大发弘阳沁澜、世茂璀璨澜庭，近3900套房源。

前两年，勾庄交付房源并不多，且大多以自住为主。就算是投资客较多的海德公园，也已经换手过一轮，目前价格较为平稳。

而今年交付的楼盘，都是2019年、2020年开盘的项目。

当时正是市场非常疯狂的时候，没有限售要求，落户就能买房，各城市投资客都在瞄准杭州、入驻杭州。

而勾庄，以城北万象城、星创城、2条地铁线、近主城、倒挂大等优势，吸引了超多投资客。

就拿幸福里来说，一共开盘才4次，其中3次是“两万人摇”、1次“万人摇”。这成绩放在楼市中，无楼盘能与之匹敌。

德信大家运河云庄入市，限价已经涨至29000元/㎡，但登记人数最多一次也达到7460组。就连单价4万以上的叠墅，中签率也低至20.9%。

越是万人摇的楼盘，投资客比例越高，交付抛盘就越严重。这四盘交付，无疑会让板块二手房市场压力剧增。

再加上，去年底交付的璀璨澜宸，今年也相继有房源拿出来。在贝壳网上，已有13套。

周期性供应量过大，必然会导致板块二手房不好卖。

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屋漏偏逢连夜雨，偏偏今年又是新房供应最多的一年。

目前，勾庄一共有5个新房待售，总建筑面积约73.7万方。快的话，5个项目今年都能入市，新房就足够让人挑花眼了。

更为关键的是，4月25日出让的勾庄4宗地块，分别被绿城、万科竞得，都是杭州人最喜欢的开发商之一。

4宗地块总建面51万方，已全部规划公示——

绿城好运路南西塘路东地块，规划建造12幢高层住宅楼，含8幢17F和4幢26F。

万科余杭区北部新城住宅项目，规划建造9幢高层住宅楼，含2幢24F和7幢26F。

绿城好运路南南一路东地块，规划建造15幢高层住宅楼，含10幢17F，2幢24F、1幢25F和2幢26F。

绿城金昌路南勾阳路西地块，规划建造16幢高层住宅楼，含7幢17F、1幢24F、4幢25F、4幢26F。

在土地出让之初就有规定：层高不小于3米；必须设置架空层，且不低于4米；外立面公建化，材料以石材/铝板/玻璃幕墙为主。

也就是说，这4个项目未来的期待值必然很高。

要知道，今年之前，勾庄新房供应一直算是扣扣搜搜的。

尤其是去年，仅前宸、星创城两盘在售，一共才推出2261套，还只能无房户和人才去摇号。

而今年，据相关媒体报道， 4月出让的地块， 约有4000套供应量 。另外，还有地铁勾阳路项目也还没入市。

2019年-2021年3年供应量，约为139万方，其中还包括万象城、星创城自带大面积商业。今年差不多是之前1年半甚至更久的供应量。

新房供应爆发，在有选择的情况下，二手房就可能变得更危险。

04

好消息是，对于手握勾庄新房投资客来说，只要挨过困难重重的今年明年，就能够迎来春暖花开。

勾庄今年交付的4个盘之外，后续入市楼盘几乎都要限售。

前宸只有第一次开盘的404套不限售，后两次加推都是限售房源。星创城则全部是限售房源，仅限人才和无房户摇号，起码还要5-6年才能入市。

地铁、绿城、万科的5个项目，哪怕交付，起码也要到2025年、2026年的样子。要是一不小心限售，那出货得到2030年、2031年以后了。

这些盘出货，并不会和幸福里、运河云庄等盘撞在一起。

只要扛过今年明年交付以后的集中抛盘，压力就会小很多。因为同样的情况，在勾庄已经上演过一轮了。

去年上半年，整个楼市都在顶峰，勾庄房价也迎来高点。

一套万科杭宸，89㎡三房两卫，最低就要440万、450万，单价近5万。其他小区，也普遍在4.5万/㎡以上。

8.5新政之后，杭州很多板块二手房节节败退，勾庄价格却扛住了。和降价板块相比，勾庄能站稳的关键原因，就在于上一波投资客早已完成一轮换手，去年勾庄在出货的大部分都是自住置换，抛盘压力较小。

当然，勾庄价格最终还是降了，随着整体行情继续下行。 隔壁良渚3万 、三墩4万 ，勾庄房东想要出货，必然也 得下调。

好在， 杭州已经出台新政，直指二手房市场，利率也已经低至首套4.85%-5%。 暖风劲吹，今年下半年和明年的二手房市场，也许不会再像前几个月这么惨淡。

熬过今年，勾庄的好日子可能又会回来。

05

除此之外，面临最危险时刻的勾庄，其实远方还透露着几丝若有若无的曙光，

首先，尽管现在有不少人吐槽：勾庄天量房源，以后套住卖不掉。但以绿城、万科的号召力，以及地块本身的建筑要求优势，相信等到开盘时，摇号并不会容易。

要是卖得太好，还能实现“反向输出”，带动低价二手房快速出货。

此前的未科也是如此，新房动不动千人摇、万人摇，板块内的二手房都被投资客盯紧了，成交量价双双上升。

其次，供需关系的变化，一定是阶段性的。 当一波急卖房源出完货之后，市场就会逐渐趋于平稳。

比如良渚，融信澜天是杭州首个万人摇，投资客占比同样很高。2020年，融信澜天遭遇集中抛售，每个月卖掉20-30多套，价格低至2.8万/㎡左右，甚至还影响了隔壁小区的房价。

但随着一波房源成功换手，目前供需趋于稳定。到去年，价格基本在3.5万/㎡上下，又涨回来不少。

就看勾庄这波急卖投资客有多少、又有多急，他们的现金流、资金、杠杆，能不能扛过这一段时间。 若是大部分投资客资金实力强悍，那就不会形成长时间的大面积踩踏。

再者，勾庄的配套和地段优势，在杭州一众板块中很出色，能与之媲美的不多，看好勾庄的买家也不在少数。

手边买房数据显示，近90天，勾庄网签141套，网签均价31276元/㎡。其中，海德公园网签5套，万家名城网签11套，瑷颐湾网签6套，北宸之光网签18套......

海德公园5月成交2套，其中一套高层90方单价高达42382元/㎡（大概率做高），另一套洋房网签单价37518元/㎡。

按中介介绍，此前勾庄二手房市场算是有价无市，看房的人很少，但自从新政之后，现在看房人已经逐渐变多。万家名城一套性价比高的房源，他们平台上一周就有10多组客户看房。

勾庄是北部新城的CBD，两幢300-330米的高楼、万象城，足以让人心潮澎湃。我们不能用短期目光来看勾庄，5年以后，这里的城市感会很强。

随着整体市场回暖，地段配套有优势的勾庄，买家、卖家都会更有信心。

起起落落，是自然定律。

这几年，勾庄追赶过，超越过，也辉煌过，如今遭遇危机。愿意正视危机，走过危机，就是又一场重生。

来源： 凤凰网房产杭州站

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