(作者：麦格，本文转载自“层楼”,凤凰网房产已获授权)
“二手房的春天来了！”
杭州楼市新政发布后，市场上充满了这样的乐观论调。这也难怪，这政策内容，几乎就是二手房的“私人定制”。
落户零社保、外地户口1年社保直接买，还有“5改2”（唯一住房），全都指向二手房。
至少在中介口中，新政效果立竿见影。昨天，某中介发文：截至17点，工作日的周二，全杭州定金约谈已突破75单，东冠15个、朝晖7个、临平8个、金沙湖8个……
还有某中介公司在朋友圈狂刷屏，表示昨日的签约室“人满为患”，并配上小视频。
萎靡多时的二手房，会不会被重新拉起？
我们调查了大量“二手房票拥有者”，通过对他们的分析，得出了一个观点：政策释放的大量房票，必然会搅动二手市场，但回暖不会一蹴而就，而是循序渐进式的。
去年一度买临安，现在看主城老破小
“终于不再只有临安这个选择了。”看着新鲜出炉的新政，小王有些兴奋。
小王是一个朋友的堂弟，丽水人士，2019年“毕业”后，就一直在杭州三墩一带工作。去年7月社保满2后，就有了买房结婚的打算。
因为毕业才两年积蓄不多，加上父母资助，预算也只有200万上下。
拿着这点可怜的预算，选择自然也少得可怜——要么市区老破小，要么就是东湖新城、大江东、临浦、富阳等远郊新房（还不保证能摇到）。
去年85新政后（外地社保2改4），连这点选择也没了。
本来凭着2年社保、劳动合同，小王还能去办个人才引进落户，重新拥有购房资格。但大学时因各种原因没拿到毕业证，这条路也被堵了。
不限购的临安是惟一的选择。去年底的时候，小王一度要下手，恰逢行情下行，才搁置到现在。
没想到这一搁置，房票又回来了。
虽然只能买二手房，但小王也很知足。“这点预算，买远郊新房本来也没意思。网红次新盘挂价又太高，还是找个配套成熟的老小区算了。”
“二手房不用等，相亲结婚马上就能用。”这个周末，小王已经准备去灵市面了。
等上海解封了，就来杭州看二手房
和小王一样，来自宁波的K小姐，这两天也有点小激动。
K小姐比较特殊，她是宁波人，在上海工作，却又很喜欢杭州。“买到房子就搬去杭州”：一直是她和杭州闺蜜同学的约定。
从去年初开始，K小姐就在杭州交起了社保。
但一纸85新政，让她的买房资格获得时间，从原本的2年，延长到了足足4年。
但世事就是这么神奇，不到一年，政策又有了变化。买二手房只要1年社保即可，到底马上买个二手房，还是继续交社保摇新房？
“这决心太难下了，本来是3年后才去想的事，现在就得考虑。”
通过和朋友的一番交流，最终她决定先看二手房。“等上海解封了，就来挑一挑，买个老破小也不是不行。”
一来：就算等到能摇新房的那天，区区4年社保，在社保巨子面前，也注定是炮灰。
二来：市场多变，政策也可能多变，不确定性太大。
三来：杭州二手房经过近一年的深度调整，整体萎靡不振，议价空间大，不排除有高性价比的房源。
有资格了，东湖新城的二手房看起来
“哪里的二手房性价比高？”昨天新政一发布，老陈就接到了表弟的电话。
表弟一家是外地人，在临平超山一带做点小生意。和许多被卡房票的刚需一样，想买套自住房，但离四年社保还有不少距离。
如今，一年社保就拥有买房资格，安家希望重燃。
但因为只有两三百万的预算，不得不精打细算，力求买一套高性价比的二手房。
“建议去看看临平、星桥、九堡，或东湖新城的二手房。”老陈一通分析，给出了这几个选择。
在他看来，这些板块配套比较完善。最关键的是，对比新房限价，二手价格没有太虚高。就算入手了，也不至于高位接盘。
二手房无利可图，还是只摇新房
但也不是所有人，都愿意接盘高价二手房。
昨天一早，我把新政发给了一个外地亲戚。为了给孩子买房，他在杭州养社保快三年了。
得知政策内容后，他还是决定等社保满了去摇新房，一方面不急，另一方面觉得新房有获利空间，二手没意思。
无独有偶，一个在杭交社保10个月的朋友，也第一时间打来了咨询电话。
“再过2个月，就能在杭州买房了，有没有投资机会？”得知只能买二手房后，匆匆聊了几句话，就挂断了电话。
身边朋友圈中，还有一位改善兼投资的外地朋友，只看一江两岸，离4年社保还差一年。
我问：“现在可以买二手房了，会不会考虑奥体三兄弟？”他嘿嘿一笑：“我是投资大于自住，有病才去高价去接二手房。”
“耐性等待新房的机会，如果没有，干脆不动。”这是不少投资客的心态。
二手市场迎渐进式回暖？
坊间有一个说法，去年85新政，杭州至少卡掉了100万张房票。
不到一年的时间，去掉各种损耗，哪怕1%，也有万张房票可流入二手市场。对比如今不过三四千套的月成交量，足以掀起一股回暖势头。
但这并不代表，杭州二手市场，马上会迎来一个“量价齐升”的火热局面。更可能出现的是：循序渐进式的复苏。
理由很简单，目前愿意接手二手房的，基本是自住型需求。这恰恰也符合本次新政的主旨：支持刚性和改善住房需求。而自住需求中，经济实力一般的刚需社保幼子，基数最大。
接下来的二手房市场，极可能会出现“外围向中心传导”的现象。像东湖新城、临平、大江东等刚需板块（包括主城老破小），成交量或将率先迎来明显提升。
其次是类似艮北、祥符这种价差普通的刚改板块，也有望受青睐。
这类板块离主城近，配套又成熟，算上期房等待的时间资金等成本，实际代价差得并不多。
但奥体、申花、南星等热门核心板块，估计短期内难有明显效果。一来二手价格太高，没多少人接得起；二来大多不是唯一住房，也没有税费优势。
但随着老破小、郊区二手房的持续回暖，会形成一种传导效应。
成功出货二手房的群体中，必然有一部分要向上进一步改善，去买一些相对高价的房子，以此类推。
而且，越是高价的房子，越和经济相关。考虑到目前经济大环境、疫情面的影响，高价次新房短时间上涨难度不小，需要时间。
接下去，需要担心的是，涨价的房东会不会猛增？
从目前反馈信息看，膨胀的房东开始增多。西湖区一位中介，昨天回访了8位客户，5套“满2唯一”，其中3套进行了上调；更夸张的是，据说还有不少买家，昨天遭遇了临时加价。
房东们会不会纷纷提高报价，反而导致成交又失去活性？市场如何演变，拭目以待。
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