万人摇板块、刚需必争之地，曾经的“楼市网红”大江东，如今在楼市几乎已失去声量，新房热度不再，二手市场量价齐跌，再来回看曾经的“疯狂”，想必已有不少人在追悔莫及。
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“龙湖江与城89方急卖，一口价只需208万。”这是最近中介在推的一套房源，折合单价约2.34万/㎡。
位于大江东核心区的龙湖江与城，一直属于板块的标杆，其新房在售时均价17800元/㎡，交付后二手房价直接跳涨，从2万/㎡出头一路上扬，一度站上3万/㎡ ，然而好景不长，不到1年时间，其二手价格又被“打回原形”了？
怀着好奇心，小凤凰向大江东的某品牌中介人员打听了一番，得到的回复是，大江东二手行情比预期的还要差。
“208万的房源，不带车位，房子位于20多层，楼层不错，这要放在以往都是秒抢的。”中介介绍，在大江东行情高峰期，同类型房源可以卖到250、260万，如今跌掉了几十万，变化实在太快。
大江东核心区的天街
中介口中的行情高峰期，其实也不算久远，大概是去年上半年，89方的户型成交价稳稳地站在2.8万-2.9万/㎡，有一套房源甚至总价卖到272万，单价高达近3.1万/㎡。
彼时，大江东二手房价进入3万 时代，引得市场一波关注。只是去年下半年市场环境变幻，二手行情急转直下，大江东也未能幸免。
“目前江与城、东湖城小区的二手成交价在2.3万-2.4万/㎡，整个大江东核心区都跌了不少，琅琴湾价格高的时候，小户型毛坯房可以卖掉225-230万，精装245万，如今200万以下的有不少，最低的一套挂牌175万。”中介叹息，“房东踩踏，房价是越挂越低。”
东湖城
大江东核心区的情况尚且如此，周边一些板块如河庄、新湾等区域的二手房就更难卖了，“核心区看房的人还是有的，只是观望的太多，‘买涨不买跌跌’心理影响，下单的人太少。”
翻看琅琴湾、东湖城、江与城、大江东宝龙城市广场等几个次新小区，近30日只有4套成交，且网签价均不高，如琅琴湾最新成交的一套89.38方户型，单价20139元/㎡，东湖城一套138.42方户型，单价仅18783元/㎡。
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还记得大江东曾上演的疯狂吗，尤其是新房市场。
金色和庄，220套房源，超2.8万人摇号，千人抢一套房；融创城两度万人摇，中签率持续个位数，最低一次0.5%的中签率曾创下摇号史上的最低纪录……
摇号背后的疯狂是购房者对板块的预期及一二手倒挂的红利。金色和庄彼时现房开售，单价仅12000元/㎡，如今多数投资客已套现完毕。今年年底，融创城将迎来交付，超2000套的小区体量，投资客出货或给本就承压的二手市场再来“一击”。
不过，相比交付即可出货的人而言，大江东还有一批人“被套得死死的”。
“目前大江东新房几乎100多方起步，实际可用面积和龙湖江与城等次新二手房89方户型差不多，从总价上看，新房和二手房已经没有了倒挂，如果算上持有成本，限售5年的人已经亏了。”中介人员介绍。
大江东核心区
二手房价几乎跌回新房价格，大江东的倒挂消失，最无奈的或许是那一批被限售5年的人。
2020-2021年，是杭州楼市政策频频加码的一年，“热点项目限售5年”的政策在这一时期应运而生，只不过政策仅实施不到1年时间便成了历史，但对真真切切买房的购房者影响却是深远的。
2020年9月，花漾里成为大江东第一个热点项目，两次开售的396套房源被限售5年，占小区总量的60%。融创城也有一批房源撞上了新政，524套房源被限售。
小凤凰统计了大江东的新盘限售情况，人才房票 热点项目两条主要限售条件下，大江东目前已有5262套被限售5年的房源。
大江东各盘限售房源量（不完全统计）
其中云帆未来社区和华鸿东潮云庭为整盘限售，且实际限售时间不止5年。
去年1月27日，杭州发布楼市新政，热点项目限售5年，从网签备案日算起改为取得不动产日算起。
云帆未来社区和华鸿东潮云庭均为新政后开售，2023年底、2024年下半年交付的两盘，实际要到2029、2030年才解限，彼时的二手行情如何谁也不能预测。
但从期房的持有成本与当下买入二手房来对比，的确没了优势可言。
以同样总价200万的房源为例，新房期房的等待期为2.5-3年，以年化5%的利率计算，3年利息近30万。
230万放到当下买入二手房，不仅房源有得选，还可以做到即买即住，不住也能有一定的租金收益。
而去年年中，房贷利率几乎也是站在了最高点，首套超6%的利率盛行，而今房贷利率首套已跌至5.2%左右，又是一笔资金沉没。
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从万人摇、投资客聚集到新房中签率走高、二手房跌去几十万，大江东可谓大起大落。
但也还没到绝境之地，钱塘区的差异化购房政策已揭开了口子，政策的松绑或许能为板块吸引一部分的自住刚需。
随着政策的逐步宽松，可以预见，未来几年大江东的楼市会以理性购房为主，“房住不炒”的主基调对板块发展、自住购房者而言未必不是一件好事。
毕竟，我们见过太多“网红”的崛起与跌落，大拆大建的城市新区，需要沉淀，需要慢慢的普遍认可，而不只是房价的炒作。
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