“SKP旁的450㎡，杭州大平层的迭代……”
“奥体莲花碗旁（800米），三地铁交汇，户型面积334-405㎡，精装12000元/㎡。”
“杭州最抗打的大平层之一，建面320-350㎡，总价1500W起……”
“310㎡精装大平层，杭州千万级大平层，首选龙*，总价1000-1300W……”
钱江新城 摄/祝立铭
最近，杭州楼市小阳春“萎了”，各大房产销售和中介们开始干起了大平层刷屏模式，房价动辄千万起步，一阵阵的春风吹得杭州楼市泛起涟漪。
商业大平层纷纷“赶集”登场，偃旗息鼓多时的大平层蠢蠢欲动，这当然是市场复苏的征兆，也是危险的信号。
01
前不久，大运河边的建发缦云推出了运河边的大平层，项目甚至摒弃了2%住宅可售面积的打造空间，规划了与商业大平层一致的320-350㎡大平层。
上周众人期待的望江顶豪推出了市面上罕见的可以媲美商业大平层的大面积住宅系列，但业内人士却认为，限价下的住宅大平层，在产品力的打造下远远比不上当下的商业大平层。
建发·缦云 效果图
大平层这么吃香吗？
不是吃香，是顶豪住宅产品的缺位，得以使杭州商业大平层有了赖以生存的空间，可以说，在限价的时代下，大平层是杭州产品力最后的体面。
但是今年的商业大平层市场或许会很难熬，甚至是新一轮的厮杀，而且量大且猛！
据凤凰网房产统计，在3月初的十几天内，杭州楼市突然冒出了六七个商业大平层，多数房价门槛在千万以上。而近期热门的大平层项目多达17个，其中钱江新城二期、钱江世纪城、之江等板块都是商业大平层的集中供应区。
据杭州行致盛房产机构的数据显示，目前杭州在售的商业大平层项目大约有42个，保守全年供应超3000套，这是去年1700套的近两倍。但这仅仅只是在售的供应量，待售项目约24个。
不过有自媒体统计，目前杭州还有大量待上市的商业地块，毛估估有110宗（含年初的35宗）。因此，初步统计今年商业大平层储备项目有可能达到3位数，潜在供应量或超上海和广州。
或许购房者对于一两百个项目的体量，没有什么概念，但是杭州每年的住宅项目也就100多个，而近几年住宅的年交易量达到了10万套以上，而高光时刻的2021年，杭州楼市商业大平层的交易量创下1272套的历史新高，大平层的交易量不过是住宅的一个零头。
02
库存高压，是今年杭州商业大平层不得不面对的一个残酷的事实。
其实，不少开发商早有压力和紧迫感，早在去年杭州对于大平层投下“七个凡是”的严控后，商业大平层总是试探性地“复出”，却又不得不迫于压力而暗暗销售。
这场血战其实早在去年年底就已经打响，而今年大平层井喷式的复出势必会迎来一场惨烈的战役。
在刚刚过去的1月和2月，整个杭州商业大平层的总交易量还不到100套。其中2月份只成交了38套，供应量新增了88套，主要来自建发缦云和阳光城檀映里。
往年大平层市场的主力板块钱江新城&钱江世纪城300㎡级产品在2月总成交只有8套，而去年同期至少有30套。
截至到2月份，杭州商业大平层供销比为2.32，也就是显性的供应量是成交量的2倍多。据杭州行致盛房产机构的数据统计，直到2月末，杭州市商业大平层剩余显性库存2092套，去化周期需要20.2个月，还没有算上已经卖出的这些商业地块。
图片来源：行致盛
从行致盛统计的近一年的300㎡及以上商业大平层库存来看，整个库存量都在每月走高，其中去年12月最高几乎是去年5月低谷时期的2倍，而2022年以来，1月和2月份300㎡及以上的商业大平层的库存量基本与去年12月的高点相差无几，基本可以看作近一年以来的历史高位。
随着楼市进入“金三银四”的传统销售季节，不少沉寂在冰冻市场下的大平层开始复苏，当各大商业项目开始浮出水面，整个杭州市场的商业大平层供应便开始上来了，甚至在未来有可能出现阶段性的踩踏。
而这个时间可能不会太久，有业内人士预测：“大平层的推盘速度在下半年会达到顶点。”
03
显然，接下来还有不少项目会陆续入市，对于缺乏核心优势的项目而言，若无法在产品力上突破，或是价格上让步，将会面临更大挑战。
其实，商业大平层的价格战已现端倪，就在这几个月，杭州拱墅区地铁口就惊现了1字头的精装大平层；萧山南某大平层项目佣金从5%跳到10%，中介卖一套等于干两年。
如今杭州商业大平层市场仍是“高端”豪宅的代名词，动辄上千万的总价一直是商业大平层的一道门槛，但是未来的大平层市场一定是，景观资源高、产品力极致的项目才能生存的的市场。
大平层室内图
未来，随着青山湖、富阳、大江东等刚需板块的商业大平层也将相继入市，亲民的价格或许将打乱一向高企的大平层价格体系，使得竞争更加白热化，甚至有价格战的风险。
商业大平层一涌入市，仿佛各个商业项目都想在这个池子里分一杯羹，产品也参差不齐，面积小的如不到100㎡的“公寓大户型”mini版，面积大的如600㎡的大平层PLUS版本。
不过2022年，杭州楼市依然涌现出了许多值得市场期待的商业大平层项目，比如还有房源在售的单价10万/㎡的钱塘公馆，户型面积500㎡以上的世纪国泰中心，世纪奥体封面的华鸿世纪国泰中心，同样站上10万 的超级大平层观云钱塘城，还有建杭江与河、建发缦云、龙湖湖天瑄城、江河盛会、云和里、久宸里、钱潮鸣翠等。
可以说今年是大平层市场的供应大年，但是受环境影响而萎缩的资产，曾经大平层的忠粉网红的没落，稀缺资源的大平层卖一套少一套，未来考验大平层的可能不仅仅是产品力，还是顶豪们的荷包。
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