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温州楼市调控“若烹小鲜” 稳中求进看这些板块

在疫情得到控制的情况下，小编这段时间也少不了要走亲访友，自然便聊起了“吊诡的2021温州楼市”。

面对风云变幻的一年，温州可以说是被大环境裹挟着体验了一把“过山车式”的楼市波动，从房企激进拿地导致“面粉价倒逼面包价”，到买方“现买现赚”的市场情绪，再到滑坡般的地市、楼市双双遇冷。

部分亲历者们给出了以下看法：

●大环境的“政策组合拳”下沉影响地方市场情绪，温州楼市调控实则相当克制；

●抑制学区房热，住宅去金融属性，虽能劝退投资客，但并不影响自住购房者；

●房价、地价双限后，“马太效应”加剧，优质地块的溢价能力成为开发商在温州拿地的关键；

●地企合作的城市综合开发项目或将为温州带来“三赢”局面，此类模式能够完善城市功能布局，加速城市形象蝶变，开发商也将获得更多利益增长点，购房者未来人居舒适度得到保障……

除以上四条之外，各家之言不胜枚举，而看法与实际的距离，还需要用数据去丈量。

01

高土地依赖度，更需软着陆

先来一个盲点，温州作为高土地依赖度的城市，2021年并没有被约谈。

虽然彼时开年就延续了2020地市、楼市的火热走势，同年4月滨江云谷一期地块以封顶价65.05亿元 111200㎡竞配面积出让也将温州地价峰值推上约3.4万元/㎡，进一步刺激市场情绪的“G点”，但把时间线拉长就会发现，温州房价近十年增长并不多。

对比商品住宅月度均价峰值情况，2021年10月为22763元/㎡，2020年6月为21188元/㎡，近五年的平均增长率仅为6%，而相较于2010年12月的32333元/㎡，温州房价增幅甚至是-29.6%。

滨江云谷一期出让详情

所以，看似热闹的温州市场，其实只是在“文艺复兴”，而为了全面发展而导致土地依赖度过高，温州的手腕大抵是唐玄宗在《御注道德真经》中评述:“烹小鲜不可挠,治大国不可烦。烦则人劳,挠则鱼烂矣。”

环顾2021全年，温州针对楼市出台的新规并不多。

先是在2月出台《温州市义务教育学校集团化办学评估指南（试行）》，通过增加师资流动，教育资源平衡的方式，改变家长择校观念，从侧面缓解学区热，此后7月出台《关于严禁炒作学区房，恶意哄抬房价行为的通知》，提出“三不准”坚决制止市场中以学区房等名义炒作房价、恶意哄抬房价的行为，对投资客进行“劝离”。

图源于网络

同样是7月，在中央绿轴G-42a地块的出让条件中明确“限房价、限溢价、竞地价、竞配建”，限定宗地项目的住宅平均销售价格限定不得高于32000元/㎡（含装修，且装修标准不低于1000元/㎡）。

此后，七都岛、瓯江口等多个板块的出让地块也均加入该限制条件，通过限定售价调节市场预期，从源头控制房价，而这也是自2011年之后，温州首次出台的楼市调控政策，可见“维稳楼市”的谨慎与决心。

02

趋利避害是天性，“以价换量”难成效

也许是温州人在房地产领域拥有丰富的实战经验，以至于购房者对市场风向转变的敏锐程度堪称一绝。

即使处在市场行情上行的亢奋状态，5月份商品住宅89万方的全年峰值，相较于2020年6月112万方，已经下降足有21%，而下半年因为受到政策、贷款利率等多方面影响，成交量出现断崖式下降，市场果断进入观望模式。

可有意思的是，温州全年成交量并未就此拉胯，凭借上半年完成的491万方成交量，温州仍然达成“连续三年商品住宅成交面积超800万方”成就，也反映出市场容量相对稳定。

而就总销售金额来说，上涨趋势减缓成必然，全年无月份成交超200亿元，其中上半年总销售金额达1001亿元，占到全年的60%，下半年成交量骤减之后，总销售金额仅为675亿元。

表格源于：木叶信息

而鹿城区作为温州老大哥，以14385套的数据，稳坐“成交面积，销售金额，成交套数”的头把交椅，紧随其后的则是11161套成交的乐清与10102套成交的平阳。

也正因为2021上半年是普涨行情，挑头的红盘大多因为周边地价上扬、学区规划等刺激，实现清盘，所以时间来到下半年就成了楼市“照妖镜”，拿鹿城区来说，板块间热度差异就很明显，广化板块占到全区成交的23%，要知道该板块在2020年成交占比仅为5%，其 “行政副中心 优质教育资源 未来社区”等利好的落地，让集新未来社区一期、二期项目成交大幅上涨。

至于乐清的成交井喷更多是为补充库存大量供地带来的地价红利，而平阳冒头的原因则是西湾融创项目凭借其极低的投资门槛，受到大温州区域的投资客追捧；相较之下，瑞安、苍南、龙港等地因为市场热度低，项目流速相对较差。

集新未来社区拆迁前实景图

同时，也因为温州市区当下爆量盘所处区域集中度较高，也反映出市场主力面积下沉，比如瓯海区去年发力的南湖、梧田板块，90-110㎡便成为绝对的成交主力，产品同质化明显；而“小面积、低总价”的90㎡以下产品也因为普涨行情，迎来爆发，其中以低价度假型公寓的泰顺县氡泉小镇项目更是凭一己之力拉高90㎡以下产品的占比。

但从全年成交量来看，180-200㎡面积段产品同比增长61%，环比增长48%，200㎡以上产品同比增长36%，环比增长52%，成交占比并未被过度挤压，这其中既有市区高端产品更新迭代的吸引力，也有如“房地产税”等政策落地前的高净值人群资产再优化的需求。

表格源于：木叶信息

值得一提的是，在市场陷入低迷的第四季度新房市场出现“优惠潮”，但并未有成效，比如瓯海中心区建发项目，给出“送2个车位 5万装修”购房优惠，其备案均价为28006元/㎡，惠后均价23344元/㎡，成交均价阴跌约4662元/㎡， 如果2022延续低迷，要谨防“阴跌”变“明降”。

最后带一嘴二手房市场，由于政策调控和房贷持续紧张，下半年二手房市场持续遇冷，成交面积合计290万方，同比2020年下降6%，其中鹿城区总成交20229套，成交占比66%，而市区范围内仅龙湾区二手房成交总量上涨17.8%，经开区则下降34.26%，最为明显。

03

涉宅土地不挂牌，楼市失去“风向标”

地价与售价紧密相关，这是楼市的“金科玉律”。

而“两集中供地”遇上开发商购地金额受制于“去年销售额40%”政策，让开发商在上半年普遍以“满溢价 竞配政策房”拿地，共计成交78宗，满溢价达42宗，占比超53%，其中如中梁以成交楼面价22169元/㎡，溢价率50%，竞得会昌河单元D-21地块，刷新板块新高，直接给周边项目打上一剂“鸡血”Buff。

下半年由于受房贷收紧、融资难度加大、土拍规则优化等影响，开发商拿地热情降至冰点28宗土地成交，仅3宗满溢价出让。

图源源于：浙报传媒地产研究院

而七都岛3宗限价地块引热抢，瑶溪算是下半年地市少有的风景线，绿城拿下一宗，剩余两宗则被新朋友金成&杭房竞得，对比此前同样限价却低溢价出让的中央绿轴G-42a地块，这个实例说明拥有溢价能力的优质地块依然“真香”。

不过，随着当时在售项目普遍去化速度大幅下降，引起开发商对市场信心不足，并且产生连锁反应，8月之后土地流拍或终止宗数大幅增加，市区渐渐不再挂牌新地块，而如此操作在促使市场回归冷静的同时，也让楼市失去重要的数据支撑，温州楼市自此进入盘整期。

表格来源于：木叶信息

据统计，全市2021年全年经营性用地成交金额最终为988亿元，相比于2020年的1054亿元同比下降约为6%。

其中，全市涉宅土地总成交106宗，成交建面1078万方，环比下降14%，全市涉宅用地楼面价7815元/㎡，环比上涨1%，而市区涉宅土地成交量仅为448万方与2020年的612万方相比，供地差值达164万方，势必影响2022年整体成交金额。

而在开发商全年拿地金额方面，保利以79亿元的拿地金额位居第一；建发以69亿元位居第二，作为新进温州的开发商，其拿地战略颇为积极，同年在鹿城、瓯海、乐清皆有落子，拥有较好土地储备量；排在第三的则是拿地金额65亿元的招商蛇口。

04

调控松绑信息释放，房地产仍是支柱产业

总的来说，日子难熬，熬熬也就过去了。

在2021年尾声，房地产行业总算迎来积极信号，有金融端降息降准，有热点城市率先在供应端放宽拿地条件，还有收并购贷款不再计入“三条红线”等等，仿佛都在预示着本轮调控已经触底。

那么温州2022年的楼市该往哪里看？

其实不难选，因为在2021全年出让的地块中，基本涵盖了滨江商务区、中央绿轴、瓯海中心区、广化板块、七都板块、浙南科技城、瓯江口板块等多个功能定位各异的热门板块，这些板块内的项目本就不乏“逆势上扬之辈”，而与温州“十四五”规划两两印证，更能看到未来五年内的种种利好正在落地。

而这些板块内的待售新盘有如招商&保利·天樾玺、首开·第五大道、荣安劝学里、光辉之城、华润置地·悦未来、绿城·春月江澜、江海云著、美的·君兰锦绣、远洋·四季宸章等十余个涵盖刚改到高端改善的多维度项目。

如果对上述项目再稍微了解，你还会发现它们之中需要配建各类配套设施的项目不在少数，而那些配建设施在未来将为所处区域提供更高效、便捷的多元复合业态，有着催化板块潜力升级的能力。

正因如此，在相当的一段时间内温州离不开房地产，而让优质的开发商选择落子温州，参与城市共建，对温州坐实省内第三城是“合则两利”之选。

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